一手新盘

千居Spacious提供香港各區熱門新盤資訊，包括尚岸、黃金海灣2期 珀岸等項目，提供最新售樓說明書、價單、銷售安排、成交紀錄冊、按揭及買賣情況等，讓你輕鬆掌握新盤最新動態。 港人愛買樓，樓盤之中，尤以新盤搶手，廣受上車族和投資人士歡迎。相對於二手樓而言，新盤普遍擁有設施較齊全、嶄新的設計和建築技術等優點，住屋質素一般也較高。本文將帶你全面了解新盤的概念、購買流程、注意事項及潛在風險，幫助你在置業路上做出明智的選擇。

新盤的定義

一手新盤，通常指由房地產發展商直接銷售、尚未有人居住或使用過的全新住宅樓盤。本港近年大多數住宅新盤，是以「樓花」（即正在興建或即將落成的房屋）形式銷售，部份項目也會在現樓落成後推出。新盤與二手樓的最大區別在於，二手樓是由個人業主轉售的物業，而新盤則是直接向發展商購買的全新樓盤。近年受矚目的大型新盤項目，包括有 柏蔚森2期 柏蔚森II、 日出康城12B期 Park Seasons及 泰峯等。對買家來說，住宅新盤的主要吸引力在於其設施簇新、裝修及配套較為齊全，以及社區環境和屋苑設計較美觀等。

新盤優點

事實上，購買新盤的確有不少優勢。首先，新盤通常以新穎的建築技術興建，樓宇質素有保證，當中亦可能融入較現代化的設計風格，以及多數配備會所等便利設施，配套較為完善，能滿足住戶日常生活所需。此外，新盤一般提供多元化的單位間隔，買家可以選擇貼合自己所需的單位，包括樓層、座向和戶型，例如有沒有梗廚、儲物室及套廁等等。現時發展商推出新盤銷售時，亦經常提供折扣優惠，例如選擇即供付款計劃，可以獲得較多折扣。

除了對上車客或自住用戶而言的優點，新盤亦受投資者青睞。樓市上行時，鍾情「磚頭」的投資者一般較為看好新盤項目的未來升值潛力，透過出租或轉售物業賺取更多利潤，投資回報率相對可觀。

新盤銷售流程

發展商在推出新盤樓花前，會向地政總署申請「預售樓花同意書」，亦即「售樓紙」。取得售樓紙後，通常會在正式銷售之前，分階段逐步公布項目的命名、售樓說明書及示範單位、單位售價，以及開售日期。

購買前，買家要查閱有關樓盤的資料，最主要的資訊，包括樓書、價單及銷售安排。發展商提供的樓書中，會詳細列明項目所有單位面積、平面圖、建築物料、規格、設施規劃及預計關鍵日期等資訊。要了解單位內部的實際間隔，可以實地參觀該新盤項目的展銷廳及示範單位，親身確認單位是否合心意。

至於新盤價單，一般會在正式發售日期的三天至一週前公佈，列出該批次所推出的單位售價和呎價。與之一同公佈的，還有各種付款計劃，以及發展商提供的折扣優惠。新盤樓花一般會提供「即供付款方法」及「建築期付款方法」。兩者的分別在於，前者成交期較短，買家需要在指定日數（如90天、180天或360天）內完成付款，普遍可獲得更高的樓價折扣；而後者則是可以在項目落成後，才交付樓價全數，變相買家在等待樓花落成期間（最長30個月）不用供樓或繳交全數樓價，好處是可於入伙前保留一筆流動資金。惟使用建期付款所享受的折扣率，通常較即供付款為低。

在公佈樓書和價單後，接下來要留意的便是銷售安排。發展商會在銷售安排文件中列明銷售日期、當天出售的單位列表，以及揀樓時段。在售樓日期前，發展商會預留一段時間「收票」，接受買家提交「購樓意向登記」及10萬元銀行本票，在出現超額認購（即入票數量比該批銷售單位數量多）的情況下，發展商會安排在銷售當日進行抽籤。

抽籤即是給每位買家分配中籤籌號的流程，決定其揀樓的次序。獲派的號碼愈靠前，揀到心儀單位的機會就愈大。部份新盤銷售時，設有「大手時段」，預留給打算購買多伙單位的「西餅客」，到場的買家須一次過購入至少2伙或以上單位。大手時段通常也較一般銷售時段為早，換言之大手買家會有更多選擇。

新盤成交

若然成功揀中理想單位並決定買入，買家須先簽訂「臨時買賣合約」，並交付樓價約3%至5%的訂金，稱為「細訂」。其後，買家便可以向銀行申請按揭，處理委託律師及繳付印花稅等相關事宜。一般情況下，在簽訂臨約後的14天內，買賣雙方要再簽署一份「正式買賣合約」及由買方向賣方交付「大訂」，「大訂」與「細訂」相加通常為樓價的10%。

至於如何交付樓價，就要視乎買樓時選擇的付款方法。如果購買的是樓花、選擇即供付款，買家須於指定天數內向發展商交付樓價餘款。如選擇建期付款，則要於收樓前兩至三個月辦理按揭，借取貸款後，於收樓日支付樓價尾款。

新盤銷情

新盤銷情通常受樓市走勢影響，旺市時期，市場屢現新盤甫一推出銷售便馬上沽清的情況，而在淡市時期，個別項目的銷情未如理想，甚至滯銷，開售後一段時間仍只售出寥寥數伙，或遭買家撻訂。視乎新盤的定價、發展商、地理位置及單位間隔等因素，同一時期推出的不同項目，銷售數字亦可能出現較大的落差。

新盤減價

樓市淡季時，入市氣氛減淡，若再遇上新盤貨尾囤積，市場供過於求，部份發展商為求去庫存，有機會減價搶客。具體做法通常是更新價單，調降個別或全部單位的售價；又或是新增款付方法及樓價優惠折扣，有效降低準買家的置業成本，從而達到促銷之效。

購買新盤注意事項

購買新盤的優點雖多，但亦有一定潛在風險。因此在購買新盤時，買家需要注意以下幾個方面，以保障自己的權益：

1.審視自身財務狀 在買樓之前，務必對自身財務狀況有清晰的認知，同時要深入了解申請按揭的條件及利息詳情，避買落訂後發現「計錯數」，買得起、供不起，或是獲批的按揭成數不足，沒有足夠資金交付首期，最終導致撻訂離場。

2.留意市場走向 買家亦宜密切留意樓市走勢動向，當市場出現波動，有機會導致物業估價出現變化。若然遇上跌市、物業價值下降的情況，業主就可能成為負資產。

3.預算其他雜項開支 買家也要留意新盤物業的管理費及其他開支，包括入伙前的裝修費。準業主最好對物業管理公司的服務內容及管理費標準有一定了解，並注意將來可能需要支付的維修費等額外費用。又例如，新盤樓花可能會因各種原因而延遲竣工，影響買家的入住計劃，需另找住處或租樓，增加支出。

準業主想做足萬全準備，不僅要詳閱樓盤資料、實地參觀，更要清楚了解自己的財務能力，並計劃合理的買樓預算，或諮詢專業人士（如律師、地產經紀、按揭轉介公司），他們可為買樓過程提供專業的指導或意見。

入市前，緊記保持理性，切勿因優惠吸引而忽略物業的長期價值，同時宜多比較樓盤，確保所選單位符合需求與預算，避免衝動購買。購買新盤是一項重大決定，買家事情務必綜合考慮財務狀況、付款計劃和潛在風險等因素。首次置業者，更應了解購買流程與注意事項，做好準備，理性分析，更有效找到理想居所，實現長期投資目標。