「納米」(nano)字解「毫微米」(nanometer),是一個長度單位,也常被用作形容微細的事物,「納米樓」便是例子之一,意解面積非常細小的住宅單位。
納米樓近年成了本地住屋大趨勢,單位愈起愈細,連最新落成的公營房屋,也出現實用面積不超過 200 呎的「龍床盤」。納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」?回顧這去的交投,香港人買納米樓,是自住、抑或是投資?按揭保險計劃調高了按揭成數後,納米樓前景又是如何?了解納米樓,由此文開始。
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近期更新
- 差估署公布住宅售價統計數據,2023年 11 月份住宅售價指數為 316.0,較 10 月份的 322.4,減少 6.4 ,按月下跌 1.98 %。(2024年 1月)
- 額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 即日起撤銷。(2024年2月28日)
- 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日)
- 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)
納米樓定義
面積細小的單位常被謔稱為「納米樓」(nano-flats),劏盤、納米樓之詞不絕於耳,但單位到底要有幾細,才稱得上是納米樓呢?
環觀世界各地,不少國家及地區政府都有實施「最低居住空間標準」,該面積下限,大概可視作為當地對「納米樓」的定義。
最低居住空間標準
台灣內政部設基本居住水準,一人居住單位最低坪數為 4 坪,大概即是 147 方呎。
英國政府亦於 2015 年落實全國最低居住空間標準,一房單位最小須為 37 平方米以上,亦即約 398 方呎。
新加坡最細的住宅單位稱為「鞋盒屋」,適合一人居住,面積最低為 500 方呎。
日本政府亦有落實居住面積下限,一人單位面積最少須達 25 平方米,亦即 269 方呎。
地區 | 最低居住面積標準 |
---|---|
台灣 | 147 方呎 |
英國 | 398 方呎 |
新加坡 | 500 方呎 |
日本 | 269 方呎 |
以上這些地方,對納米樓都訂立了明確界線。然而,香港政府對居住面積,並沒有設任何規管限制,那麼在香港,幾細的單位才算得上納米樓呢?
單位幾細才為之納米樓?
如果根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類,最細的住宅單位類別為 215 方呎以下。
坊間雖多用 215 方呎為納米樓指標,有民間土地研究組織卻發現,過往十年落成的開放式單位,面積多介乎 220 至 260 方呎之間。香港納米樓的大小,大概就在「200 餘方呎」這個範圍游走。
不過,上述各地的納米樓是一人戶;而在香港,開放式單位的目標住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭,可歸類為二人戶。
回顧近年,私樓最細的「龍床盤」,面積只得 120 餘方呎;而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 方呎。
以上種種,都指向一個現象:香港的納米樓雖本已細絕全球,可惜低處未算低,人均居住面積實際可能只及納米盤的一半,即是 100 餘方呎,大概就是一個車位的大小。
納米樓獨特設計
香港納米樓的特別之處,除了在於「奇細」,更在於有「奇則」,絕大部分均採用了海外罕見的奇趣設計:無房的開放式單位,多採用無窗「黑廁」,以及開放式廚房,室內空間不足的同時,單位卻備有露台、工作平台、特大空中花園、落地玻幕等傳統「豪宅」級室外配置,奇則百出。
納米樓成因
香港住屋愈建愈細,納米樓數量近 10 年翻逾百倍,各界對這個現象的成因,有不同的說法:
發展商:樓價問題
發展商多將納米樓歸咎為樓價問題,由於香港樓價飛升,年輕人再也吃不消中大碼單位的價錢,難以置業。
有見及此,發展商為了向這班上車族提供價錢合適、而質素相當的新盤,只好「將貨就價」,縮細入場單位的面積,自然降低入場樓價,令更多年輕人可以擁有自己的物業,但也造成納米樓叢生。
現時不少新盤都設面積僅 100 多 200 餘呎的開放式單位,目標買家往往被發展商及合作代理說成是「新世代」、「年輕專業人士」等,彷彿認定了納米樓是樓市向旺下的「necessary evil」,住屋面積只有往下走,才能令更多人成功置業。
亦因如此,發展商和代理大多支持政府放寬按揭保險成數來解決納米樓問題,不少發展商均同聲同氣地指納米樓將成往事。
政府:增加建屋量行先
香港房屋供求失衡,納米樓數量於過去十年間暴增,政府對此的解說,是強調「當前的優次是增加建屋量」,並指只有當土地緊絀情況有所改善時,才較有條件探討應否訂立人均居住面積標準的議題。
細心一讀,不難發現政府其實暗示了納米樓和建屋量有不可分割的關係,在目前的環境下,解決納米樓,就會削減了房屋供應,換言之,納米樓是提升房屋落成數量的「副產品」 ,政府亦無意插手介入發展商如何「開則」開到納米樓處處。
政府不抗拒納米樓的取態,實際也不令人意外。回顧過去幾期的綠置居和居屋,1 – 2 人單面積最細僅得 270 餘呎,引來民間評論,直指政府帶頭起納米樓。
條例放寬,開則更自由
納米樓的共通特徵有三:黑廁、特大露台/工作平台/平台,以及開放式廚房,三者均可說是拜政府三次放寬條例,增加開則自由度所賜。
1997 年,屋宇署放寬《建築物條例》,容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶,無窗「黑廁」頓成主流,是開放式單位的常備配置。
2001 年,發展局為鼓勵環保建築,實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,露台、環保平台(工作平台)、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」,可獲豁免計算在發展總樓面面積,卻又可當建築面積發售,結果變相鼓吹了用該等非其型配置將單位「有咁大整咁大」,在有限的地皮上,興建一個又一個「廟細燈籠大」、建築面積高,但室內空間狹小的納米樓,提高了賣價,成為發展商的生財工具。
直至 2011 年,政府才立法規管,限制發水面積不超過 10%,兩年後再實施《一手住宅物業銷售條例》,新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。時至今日,發展商仍然把握該 10% 餘地,花盡心思,將「棺材式露台」等超創意環保設計包裝成單位豪宅級數的賣點。
2011 年,屋宇署又頒布《2011 年建築物消防安全守則》,詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求,發展商只要「照單執藥」,跟足守則,便不必再就個別設計提交消防安全評估報告,開放式廚房的批則變得方便簡易得多。
黑廁和開放式廚房雙劍合壁,加上發水樓的問題,簡化了納米樓批則的程序,也增加了納米盤的利潤空間,促使納米樓遍地開花。
限呎限量地政策
2010 年起,政府於個別地皮的賣地條款中,加入了「限呎地」及「限量地」條款,此舉被定為政府積極推動納米樓興建的重要一著。
限呎限量條款下,個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數,或不可超出一定數量,變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤,大單位數量減少。可惜,限呎限量樓無限制售價,增建納米樓,不見得能協助市民上車。
本土研究社研究發現,6 成透過賣地而建的納米樓(面積 260 呎內),均有限量限呎條款,近年的例子有:
項目 | 地區 | 發展商 | 最細單位實用面積 |
---|---|---|---|
御半山II期 | 屯門 | 新鴻基 | 250 方呎 |
城‧點 | 屯門 | 尚家生活 | 217 方呎 |
海傲灣 | 油塘 | 九龍建業 | 179 方呎 |
菁雋 | 屯門 | 俊和 益兆興業 | 128 方呎 |
䨇寓 | 屯門 | 香港興業 住友林業 | 253 方呎 |
薈晴 | 馬鞍山 | 宏安地產 錦華地產 | 219 方呎 |
封殺納米樓?
鑑於納米樓越建越多,2021 年底,政府公布部份官地,加入最低單位面積要求(最低實用面積約280 方呎);其後到 2022 年 2 月,進一步把有關要求推展至所有政府賣地、鐵路項目、市建局項目,以及其他私人住宅發展的換地及修訂地契的申請。
納米樓前景:投資VS自住
發展商認定納米樓是樓價問題下的 necessary evil、將納米盤包裝成窮人上車恩物,那麼納米樓到底惠及了多少自住用家呢?
上述研究顯示,不少納米單位買家在 2 年額外印花稅的轉售限期過後,便立即出售單位,10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成,已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年,可見納米樓的市場,充斥大量投資用家。
注意,額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。
發展商常常強調,年輕人預算有限,要靠納米樓才能上車,事實是否如此?上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓,但研究發現,於 2013 年至 2018 年間,靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。
如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業,發展商「將貨就價」,單位必然要愈建愈細,才能迎合年輕置業用家的論調,似乎就很難說得過去。
以上只計算了樓換樓投資客,尚未計買納米樓作出租用途的業主,相信兩者相加後,佔據了納米樓市場需求的主要部分,顯示香港買家多視納米樓為投資工具,而非自己的居所。
2019 年,政府放寬了按揭保險成數上限,首置人士買 $800 萬內的單位,可免壓力測試承造最高 9 成按揭,落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」,指納米樓將成為過去式。
注意,金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。
納米樓熱潮是否過去,仍是未知之數,但呎價高卻無用置疑,相比起來,二手屋苑「性價比」更勝一籌,即上千居物色各區放盤。