常有人問起「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」三者差異，其中一個主要分別，在於業主立案法團（法團，Owners’ Corporations）是擁有 「 法人身份 」 （Legal entity）的組織。業主立案法團由業主組成，作為業主的你，當然要知清楚法團可行使的法定權利和義務。下文為你詳細講解。
想緊貼樓市動向，立即追蹤千居 Facebook 及 Instagram 專頁（@spacious.hk），掌握最新地產資訊。
立即跳往：法團的角色｜法團與業主委員會分別｜成立法團的好處｜法團的職務與權力｜成立法團步驟 | 常見問題
法團的角色
業主立案法團是根據大廈公契及《建築物管理條例》規定而成立的獨立法人組織，具訴訟權力。
法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行管理，照顧他們的利益和承擔責任， 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責，並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。
法團與業主委員會之別
有市民會將業主立案法團與業主委員會混淆。業委會根據大廈公契成立，僅屬諮詢性質，作用是代表全體業主與物業公司溝通，其意見不具法律效力，亦無權監查物管職員之職能和薪酬。
部分大廈只有業委會，沒有法團，如對物管運作起疑，業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。
相反，成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會， 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。
成立法團對業主的好處
一個屋苑、一棟大廈內業主眾多，各持不同意見，難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。成立法團能有效地管理大廈，由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜，以減低意見分歧。
萬一業主有感物業管理公司管理不善，認為有需要問責、睇數簿，甚至索償，法團可代表全體業主，強制要求物管披露適用之內部資料，甚至入稟起訴物管。
另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。相反，如大廈只得業委會，業委會只能轉達意見，如業主決定提告物管，則須以個人身份行事。
法團的職務與權力
法團主席本身並無法定權力，任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。
若法團主席繞過管委會作決定，即違反建築物管理條例，或須承擔法律責任。
法團主席
- －即管委會主席
- －須為大廈單位註冊業主
- －主持法團及管委會會議
- －處理大廈管理及行政事宜
- －應業主要求，召開法團業主大會
- －代表法團處理對外事務
法團副主席
- －副主席一職視乎大廈公契是否列有此職位
- －須為大廈單位註冊業主
- －協助主席執行法團工作
- －如主席缺席，則代替主席主持法團及管委會會議
管委會秘書
- －如公契無載有職位，則無須為大廈單位註冊業主
- －安排一切開會前的通知及制訂議程
- －擬備及保存每次會議紀錄
- －設置業主登記冊，審核有關授權書，確保會議時有足夠 的法定人數出席
- －向土地註冊處呈報變更登記資料
- －把每次會議紀錄張貼於大廈的當眼處
- －接收退職的管理委員所保管的法團文件、紀錄、帳項及屬於法團的任何動產
管委會司庫
- －如公契無載有職位，則無須為大廈單位註冊業主
- －製備收支帳目及資產負債表
- －監管零用開支
- －妥善保管入帳紀錄，以便核數師核算及供業主查閱
- －擬具來年收支預算供法團周年大會討論
- －定期張貼收支帳目於大廈當眼處
- －離任時移交一切管理帳目予秘書或管理委員會
若公契指明，法團亦可設立其他職位。
成立業主立案法團步驟
- 1. 由合計業權份數不少於 5% 的業主委任一名業主為召集人，召開業主會議。
- 2. 召集人向全體業主發出最少 14 日的會議通知，並於大廈當眼處展示通知，以及刊登於一份認可報章。通知須列明開會日期、時間、地點、成立管委會、委任主席、秘書及司庫等職務的決議案。
- 3. 會議法定人數為業主人數一成。會議中，決議案要獲合計業權份數30%或以上的業主支持，每業權份數為一票，支持票須超過一半，方能通過成立法團，以及委出管委會的決議。
- 4. 全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。
- 5. 法團須於會議結束後 28 日內向土地註冊處申請註冊為法團。
有了業主立案法團監察大廈管理及物管公司運作，意味著屋苑管理更完善，出租單位自然更有優勢。立即上千居放盤。
常見問題
法團委員是否受薪？
根據《建築物管理條例》規定，法團委員僅可收取象徵性津貼。每位委員每月津貼介乎 $600 – $1,000， 視乎大廈物業伙數而定。
作為業主，應如何監查法團？
業主應盡力抽空出席業主大會，審閱財務報表， 審查賬簿、收據和發票，要求管委會解釋不合理收支，並出席法團業主周年大會，參與財政討論。
