申請銀行按揭，借錢買樓，要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念，究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行？今年計劃置業的您，必讀這篇壓力測試全指南，做個精明的業主！
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- 美國公布11月份消費物價指數 (CPI) ，按年上升3.1%，高於市場預測的2.9%，略低於去年同期的3.4%。 (2024年2月）
- 美國公布11月份生產者物價指數 (PPI) ，按年上升0.9%，高於市場預測的0.6%，略低於去年同期的1.0%。 (2024年2月）
- 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 非自用住宅按揭成數，由50%上調至60%。(2024年2月28日）
幾時要做壓測？
在金管局於 2024 年 2 月暫停壓力測試要求前，銀行要做過「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。
銀行為了評估申請人的供款能力，會進行兩種計算：
- 1. 按照現行按揭利率，計一計「供款與入息比率」是否在上限之內；
- 2. 模擬現行的按揭利率【加 2%】，再計多次「供款與入息比率」是否在上限之內
在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。
在香港，除非借的是發展商按揭 (例如呼吸 PLAN)，大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡：
計算「供款與入息比率」
壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。
那麼 DTI 是如何計算得來的呢？
「供款比率」（DTI）的數式其實相當簡單，即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。
自己試做壓測，最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。
壓力測試未必跟申請成數計算
壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。
唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。
因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。
注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。
供款與入息比率上限
對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。
然而，供款與入息比率不是人人劃一，銀行會因不同因素，逐步收緊 DTI 上限，例如：
- 1. 物業不是自住，而用作出租（出租物業 DTI 上限下調 10%）
- 2. 有未供完按揭（如樓宇按揭、車位按揭等，做擔保人也計算在內，DTI 上限下調 5 – 10%）
- 3. 收入來源不是香港（DTI 上限下調 5 – 10%）
【自住物業】供款與入息比率
如買入物業作自住用途，不同樓價的可借按揭成數，最新可參考下表：
| 自住物業且… | 樓價 | 按揭 成數 (不包括按保) |
|---|---|---|
| 無未供完按揭 | < $3,000 萬 | 7 成 |
| 無未供完按揭 | $3,000 萬 – $3,500 萬 （貸款上限為 $2,100 萬) | 6 – 7 成 |
| 無未供完按揭 | > $3,500 萬 | 6 成 |
| 有未供完按揭 | < $3,000 萬 | 6 成 |
| 有未供完按揭 | $3,000 萬 – $3,500 萬 | 5 – 6 成 |
| 有未供完按揭 | > $3,500 萬 | 5 成 |
注意：金管局於 2024 年 2 月 28 日公布暫停壓力測試要求。
【出租物業】供款與入息比率
如打算買入物業作出租用，銀行要求的供款與入息比率會比較嚴格，可參考下表：
| 出租物業且… | 樓價 | 按揭 成數 |
|---|---|---|
| 無未供完按揭 | 任何 | 最高 6 成 |
| 有未供完按揭 | 任何 | 最高 6 成 |
壓力測試計算實例
假若以購買按揭保險，借 8 成按揭買樓，申請人未有任何按揭在身，在壓力測試生效之時 (已於2024年2月28日取消），其計算方法可參考下表：
| 物業價值 | $800 萬 |
| 按揭成數 | 80% |
| 借貸額 | $640 萬 |
| 銀行現時利率 | 4.125% |
| 加壓後利率 | 4.125% + 2% = 6.125% |
| 還款年期 | 30 年 |
| 每月供款額 | $31,356 |
| 加壓後每月供款額 | $39,311 |
| 加壓後 DTI 上限 | 60% |
| 加壓後借款人個人或家庭月入下限 | $65,518 |
結果：
借款人月入須至少為 $65,518，方可借 8 成按揭，購買 $800 萬的單位。但因金管局於2024年2月28日起暫停壓力測試要求，借款人月入至少 $62,712 便可借 8 成。
首置免壓測？
在壓測要求生效時，新按揭保險計劃下，有一種人買私樓都不用過「壓力測試」，那就是「首置人士」了。
只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。
不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。
精準一點來說，「免壓測」不是「免做壓測」，而是「免通過壓測」。
舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
首置壓測不合格 需付額外 10% 保費
既然壓測肥佬不會影響審批結果，那麼做壓測究竟有甚麼意義？就是用來判斷申請人是否需要繳交額外保費了。
首置人士經按保買樓，加壓後 DTI 超出上限，按揭保費會因此而「升級」，加碼至原有保費之 10%。
除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。
放寬按揭成數，對有需要上車人士，始終是一件好事，尤其是購買二手屋苑單位，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
借 6 成按揭，但過不到壓測，有沒有其他方法？
假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。
留意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。
非固定收入人士，如何計算壓測？
銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。
