樓價高企，平價村屋成為另類選擇，「村花」便是其中一種。「村花」全名是村屋樓花，村屋市場比較多是現成盤，但很多時樓齡已高，不少準買家偏好較新單位，於是村屋樓花逐漸受到注意。 但其實村屋買賣相當複雜，當中涉及批地條約，很難統一處理。即使你本身是村民，也未必了解村屋買賣的流程。村屋樓花，是否可看待成一般樓花？購買程序上有何差異？有甚麼要注意？千居整理了一些買村花的重點，入市前務必閱讀。 立即跳往：村花意思及屋宇類型｜買村花流程｜買村花注意事項｜常見問題 近期更新 村花意思及屋宇類型 村花是指未建成的村屋，以預售樓花形式出售。不少村花項目，是由發展商或財團收集丁權後覓地興建。 根據新界小型屋宇政策 (New Territories Small House Policy)，丁權是香港新界原居民的男性後人所獨有的，可獲准一次免補地價在村內起樓自用。因此，村花集中於新界鄉郊農地，而村屋樓花，很多時候稱為丁屋樓花。 有別於其他村屋類型，例如1905年集體官批的村屋（即舊屋地），或者由祖先留給後人的村屋（即祖堂地），丁屋是屬於新屋地一種，由地政總署負責規管，有特定的發展限制。 例如在建屋尺寸方面，有以下規定： 因此，有意購買村花的準買家，要留意村花一般集中於新界區，而面積與高度亦有以上限制，若對社區或交通配套有一定要求，或只是尋找單身居所，村花未必太適合。 買村花流程 購買村花的過程並不複雜，但因要等待項目落成後申請所需文件，所涉及的時間會較長，步驟如下： 買村花注意事項 雖然買村花過程不算繁複，但當中卻存在不少風險，對買家而言欠缺法律保障。 意向書不等於買賣合約 由於購買當時，村花尚未補地價，即仍未取消村屋的轉讓限制，因此，買家與發展商簽訂的意向書，並非正式買賣合約。 另一方面，《一手住宅物業銷售條例》亦有訂明，凡向公眾出售一手物業（例如售予原居民以外買家），賣方不得於提供價單前，尋求或接納任何的購樓意向，變相令意向書的法律效力存疑，削弱購買保障。 價格未計及補地價 樓價未包括補地價費用，買家或誤以為村花售價便宜，但等到取得滿意紙後，買家有可能要另付補地價費用，超出了當初預算。 銀行未必批村花按揭 由於購入村花時，項目仍未獲批滿意紙，買家未有正式買賣合約，不能向銀行承造按揭。再者，村花買賣或涉及套丁等敏感問題，對銀行來說亦存在風險。 另一方面，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請 70% 按揭；相較之下現樓村屋若申請按保則最高可做85%按揭。而在村花在補地價後進行轉讓，亦將會以買入價（不包補地價）計算按揭成數。 隨著新界成為重點發展區域，區內交通連接，可望大為改善，村花有一定吸引力，然而，村花買賣始終有一定風險，買家需要衡量利弊，不妨多些與其他放盤做比較，即上千居搜尋各區村屋盤。 常見問題

村屋買賣的程序不外乎是揀地段、位置、面積、座向，然後簽約、申請按揭、收樓和供樓，交易流程明明與私樓相似，為何這麼多人怕買村屋會中伏？有甚麼需要注意? 事實上，村屋的建築管制與市區樓宇不同，交易過程常會涉及丁權及批地文件，加上業權、路權欠清晰，僭建問題多，成交量參差，種種因素令銀行經常對村屋估價不足。連銀行也怕承擔風險，何況是沒有買賣村屋經驗的買家？ 為此，千居整合了買賣村屋常見的5大陷阱，助讀者購買前做足準備，同時建議買家入市前先諮詢律師測量師及代理的意見，保障自己的權益。 立即跳往：陷阱１：村屋涉及僭建  | 陷阱２：村屋的花園或天台未入契  |  陷阱３：銀行不為丁屋樓花提供按揭  |  陷阱４：村屋涉及道路使用權  |  陷阱 5：轉售或須補地價   | 常見問題 陷阱１：村屋涉及僭建 村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。 自保方法： 為避免買入釘契樓，可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。受委託的地產代理及律師，亦有責任查證並告知準買家，物業是否有任何產權負擔。 如村屋涉及僭建令，但雙方仍想進行交易，便要在臨時買賣合約中列明誰來處理清拆及復原工程及承擔費用。 陷阱２：村屋的花園或天台未入契 村屋主要分為舊屋地及新屋地，舊屋地樓齡高，沒有特定建築標準；新屋地統稱丁屋，是受歡迎的村屋類別，有指定的建築標準，如限定三層高，每層面積700方呎等，購買時可選地下層、中層或頂樓層。 然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。 自保方法： 建議由專業人土例如由律師及認可土地測量師查核批地文件，評定花園或天台是否入契，可否連同物業一起出售。由於同一土地或有多份註冊文件，單憑查冊未必足夠釐清業權，所以最好委託專業人土處理。 【最新樓盤】搜尋所有村屋盤 → 陷阱３：銀行不為丁屋樓花提供按揭 丁屋樓花即興建中的丁屋，因未取得滿意紙 (亦稱完工證)，所以未能透過補地價轉讓。未補地價的丁屋沒有業權，買了也不受法律保障，遇上工程爛尾或貨不對辦投拆無門。從銀行角度，丁屋樓花存在風險，因此不提供按揭，亦不能申請按保。 自保方法： 除非你不用申請按揭並願意承擔買樓花風險，否則最好是購買現成村屋，例如已取得滿意紙及已補地價的丁屋，可從查冊看到有關的註冊摘要紀錄。 買現成丁屋，另一好處是可申請村屋按揭，銀行對村屋的按揭審批標準與私樓相近，買家亦可申請按揭保險，$1,000 萬元以下樓價的按揭成數上限為 85%，較私樓的 9 成按揭上限低一些。一般而言，較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目，可取得較貼近私樓的高按揭成數。 陷阱４：村屋涉及道路使用權 買村屋除了要了解村屋本身，還要兼顧周邊道路的使用權，道路由私人或官方擁有並不罕見。如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。  自保方法： 因涉及批地文件及樓契內容，建議委託律師及認可土地測量師查核。 陷阱 5：轉售或須補地價 有別於舊屋地並無限制買賣條款，丁屋在轉售時或須補回地價。在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價；在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後可自由轉讓而毋須補地價。 自保方法： 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。相對於舊屋地，丁屋樓齡新，規劃完善，銀行估價較高，因此較多人選擇。 丁屋類別 新批地 (NEW GRANT … Continue reading "購買村花須知 | 一文看清"

厭倦了市區的喧鬧，想住村屋又擔心治安差？其實可選擇屋苑式村屋。這一類村屋享有寧靜環境，同時設有物業管理服務 ，配套設施亦比一般村屋好。想知屋苑式村屋有何優缺？等千居馬上為你介紹。 立即跳往：甚麼是屋苑式村屋｜屋苑式村屋優缺｜常見設施｜管理費用｜其他潛在收費｜常見問題 近期更新 甚麼是屋苑式村屋 屋苑式村屋主要分佈於新界東、西一帶，而相比村屋，管理式村屋比較像市區屋苑，由多幢低密度村屋組成，入口通常設有大閘，委託物業管理公司管理。部分村屋屋苑更具備完善的設施，例如會所、大花園、兒童遊樂場等。 屋苑式村屋利弊  優點 (一) 呎價較市區私樓便宜 相比同區的私人樓宇，屋苑式村屋呎價較低。以大埔俊亨豪苑一個面積約600多呎的單位為例，於2022年初，銀行估價約為每呎$9000元，但同期相約面積的市區樓，每呎約$13,000元或以上。 (二) 治安較舊式村屋好 物管公司一般會為村屋屋苑設置保安員，而主要出入通道亦安裝閉路電視。相比起傳統村屋，屋苑式村屋的治安及私隱度較好。另外，管理公司亦會替住戶處理家居廢物、打理附近環境，周遭環境和衛生質素亦比較高。 (三) 估價較舊式村屋高 發展商在發展屋苑式村屋時，一般會處理路權及業權樓等複雜問題，銀行對屋苑式村屋的估價較高，亦容易批出較高的村屋按揭成數。 缺點 (一) 管理費較高 屋苑式村屋的戶數較少，在共同分擔管理費用的情況下，每戶所須支付的管理費就較高。 (二) 潛在套丁風險 雖然屋苑式村屋較具規模，但亦有可能透過套丁形式興建，買家須小心查證，免墮買村屋陷阱，否則可能存有違例問題，甚至有「釘契」風險。 (三) 交通不便 部份屋苑式村屋設有接駁巴士到市中心，但班次相對疏落。錯過一班車，可能要等半個小時以上。而一些較偏僻的屋苑式村屋，遠離巴士及港鐵站。對於沒有私家車的住戶，出入不方便。 常見設施 車位 普遍的屋苑式村屋已設有住戶專用的泊車位，住戶可向管理公司查詢。車主亦可通過地產代理或律師代為查冊，或自行到土地註冊處查冊。如果地段是私人擁有，可與相關業主接洽。如果是政府擁有，使用前就需要向政府申請短期租約。但通常村屋車位數量有限，新買家可能需要等到有住戶不續租才可使用。 會所 並不是所有屋苑式村屋設有會所，設施亦不像市區樓般多元化，但一般會提供健身室、等會所設施，部分更設有兒童遊樂場及私人游泳池。 穿梭巴士 交通不便是大多數村屋的扣分位，為彌補這個缺點，部分新式村屋提供穿梭巴士服務，接載村民到附近市中心，轉乘公共交通工具。至於服務時間，以及是否收費，則視乎個別屋苑而定。 管理費 由於各物業管理公司所提供的保安服務、會所服務及設施未必相同，所以沒有統一的收費水平，業主須自行查明。一般而言，會所服務及設施的數量亦與管理費成正比，而單位伙數愈多，須支付的管理費愈少。 另一方面，管理費有機會不包括排污費及清理化糞池費用，購入或承租村屋時記得要問清楚。亦要留意，管理費有機會按年調整。 其他潛在收費 石油氣費 如果村屋沒有接駁煤氣，而住戶想明火煮食，就需要自行與供應商聯絡，安裝及更換罐裝石油氣。要留意，石油氣罐（包括空罐）的存放數量，必須符合規例。總容量不可多於130升，重量則約50公斤以下。 上網費 對於一些位於遍遠地區的村屋，上網訊號會不太穩定，網速可能較慢，甚至沒有網絡覆蓋。部份住戶會使用手機在家中上網，這可能會增加手機費。近年有電訊商於村屋範圍提供光纖入屋服務，買入村屋前宜作查詢。 排污及清理化糞池費 就算是管理式村屋，亦有機會出現數戶共用化糞池的情況。業主可能要自付清理化糞池，以及處理污水廢物排放的費用。 市區樓價穩居高不下，呎價較低的村屋自然受到追捧，尤其是屋苑式管理的村屋，治安好自然住得更安心，即上千居找尋不同地區的村屋盤。 常見問題

自政府於2018年推出「可再生能源上網電價計劃」，村屋太陽能板自此成了熱門關鍵字。計劃吸引之處在於，村屋住戶最高能以每度電5元，售予電力公司。不過，相關計劃有很多細節需要注意，當然還要清楚太陽能板的安裝、保養及維修事宜。讓千居為你整合有關詳情。 立即跳往：甚麼是上網電價計劃｜如何計算售電收入｜申請資格及手續｜安裝費用｜如何保養及維修｜其他注意事項｜常見問題 甚麼是上網電價計劃 「上網電價計劃」是鼓勵社區使用再生能源。在相關計劃下，由可再生能源系統所產生的電力，只要接駁到該區電力公司的電網，會以高於一般電費價格，售予電力公司。 直至2033年底，每度由可再生能源系統產生的電，均可獲上網電價$3-5元不等，視乎發電容量。 參與計劃的村屋住戶，可透過於屋頂安裝的太陽能發電系統，收取長期的環保電費收益，變相補貼電費。 如何計算售電收入 取決於發電容量，少於10 千瓦（kW），每度電則以$4元計算；10kW至200kW，每度電則$3元；200kW至1 MW，每度電$2.5元。 以單層面積約700平方呎的村屋為例，根據規定，可在天台安裝約350平方呎的太陽能板，但電力公司會先減去電費，剩餘金額會以支票支付。參與計劃的住戶可在每期帳單查看有關收入，每兩個月結算一次。 發電容量 (千瓦） 每度計電 (港元) < 10 $4 10 – 200 $3 200 – 1000 $2.5 申請資格及手續 申請資格 首先，你必須是電力公司的註冊客戶，而你安裝的太陽能板，發電容量不多於一兆瓦（MW），並接駁到該區電力公司的電網，即符合申請資格。超過一兆瓦的可再生能源系統，當局則會根據個別情況考慮。 申請手續 一般而言，有意參與上網電價的市民，要向電力公司提交申請及所需文件，並通過電力公司的檢測，以及需要由合資格承辦商進行相關工程，例如接駁電網。期後亦要由持牌電工進行硬件的安裝及測試，同時符合電力安全、消防、樓宇安全的要求。詳情可瀏覽電網接駁及上網電價申請程序。 安裝費用  太陽能板有兩個主要組件，分別是太陽能光伏板及逆變器。一般而言，市面上的太陽能光伏板，由其中一類太陽能元件組成－單晶硅元件、多晶硅元件或薄膜元件。它們的價格、能量轉換效率有所不同，你可按照預算及系統設計購買合適的元件。 以單層面積約700平方呎的村屋為例，安裝符合法規的太陽能發電板，介乎約$14萬至$17萬元不等 (包括人工及購置設備費用)。 除非電力公司需就接駁電網，申請改動、加建、加強或提升電網，否則不會收取任何申請費用及駁網費用。 如何保養及維修 太陽能收集板需要每年定期保養及清潔，一般而言，保養及維修費用大約相等於電費收入的5%。太陽能收集板的壽命與品質掛鉤，一般為20至30年，而發電系統的逆變器，壽命約為5至10年。 部份承辦商會提供售後保養，例如提供12至18個月不等的免費維修服務，甚至在保養期內免費更換損壞的太陽板，惟保養其後用戶需付款維修，詳情可與承辦商查詢。 其他注意事項 清拆天台僭建物   根據安裝光伏系統規定，無論天台上的僭建物是否已申報，亦必須清拆。否則會被視為不符合規定。 委託有信譽承辦商 在2021年，消委會錄得多宗太陽能發電系統的投訴。不少投訴與承辦商有關，例如系統配件出現問題等。切記要委託有信譽的承辦商，進行工程及安裝。 住村屋，除了環境好、密度低、呎價平，現在還可透過申請上網電價計劃補貼電費，值得考慮。立即到千居尋找合適村屋盤。 常見問題

樓價高企令丁屋買賣轉旺，雖然大多數丁屋是現成購買，但常見的丁權、套丁，飛丁，以至丁屋轉讓問題，買家須要先了解清楚，才能認清權益。 立即跳往：何謂丁權 | 丁屋建在哪裡 | 何謂套丁 | 如何申請建丁屋 | 丁屋補地價及計算方法 | 丁屋買賣注意事項  | 常見問題 近期更新 何謂丁權 丁權 (Small House Concessionary Right) 指香港新界原居民的男性後人，可獲准一次免補地價在新界建屋的權利。這個傳統權益，源於1972年實施的「新界小型屋宇政策」（丁屋政策）(New Territories Small House Policy)，受《基本法》第40條保護。 但不要混淆丁權與丁屋，因為有丁權，也要有土地才可以建屋，但不是所有原居民都有土地。即使有地，也要向地政總署申請，等候幾年才獲批建屋。 誰有資格取得丁權 合資格人士為年滿18歲男性，其父系家族源自1898年時為新界認可鄉村的居民。 丁屋建在哪裡 獲准建屋的新界原居村民須在其所屬鄉村建屋。正常情況下，該土地須位於「認可鄉村範圍」 (Village Environs; 簡稱VE) 及法定規劃圖則內的「鄉村式發展地帶」 (Village Type Development Zone; 簡稱V-zone)。但有時候也有例外，例如飛丁。 政府早年已制定「鄉村式發展」用途，把土地劃作供原居村民興建小型屋宇之用，但「鄉村式發展」地帶界線不一定與「 認可鄉村範圍」完全相同。 丁屋尺寸 丁屋屬於新界豁免管制屋宇，建屋有特定的規格，須基於《建築物條例（新界適用）條例》內所指明的高度和有蓋面積等標準建設。 何謂套丁 套丁(Selling Rights To Build Small Houses) 是原居村民將自己的建屋權賣予他人，如發展商及相關人士，亦即違法出售丁權。 套丁具體操作 如何申請建丁屋 在小型屋宇政策下，視乎原居民是否擁有農地，建丁屋有以下三種批地方式： … Continue reading "購買村花須知 | 一文看清"