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2024公屋買賣注意事項

資助房屋 | 2024 年 11 月 21 日

公屋買賣,一般可指合資格的公屋租戶,透過「租者置其屋計劃」購買居屋;又或合資格的綠表人士及白居二中籤者,經居屋第二市場(居二市場)購買二手公屋。

如果你符合居二市場購買資格,應留意公屋買賣的注意事項;另一邊廂,如果你是租置計劃屋邨租戶,並擁有公屋戶籍,應及早了解由租轉買的利弊因素。即花三分鐘時間,認清公屋買賣。

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立即跳往:為何出現公屋盤 | 公屋買賣流程 | 公屋買賣注意事項 | 由租轉買的利弊因素 | 常見問題



近期更新

  • 房屋署每月公布居二市場成交數據,2024年10月份,成交總數共251宗,較9月份的263宗減少12宗,按月跌4.56%。(2024年11月)
  • 房委會新一期居屋2024已於10月尾結束申請,暫收約10.3萬份申請,預計年底前進行攪珠。(2024年11月)

為何出現公屋盤

公屋是為低收入家庭而設的一種資助房屋,設入息及資產審查,本來只租不賣,但自房委會於 1998 年起推出「租者置其屋計劃」(又稱「租置計劃」或「租置屋」)後,被列入租置屋邨名單的屋邨,其租戶能以超低折扣價購入單位,榮升做業主。

雖然房署於 2005 年停止將更多屋邨撥入租置計劃,但目前已有多達 39 條租置屋邨、超過 18 萬個租置單位,遍及港九新界;再加上連居屋價格亦屢創新高,不少買家退而求其次,轉投公屋買賣。房委會於 2023 年起決定恆常化出售租置計劃回收單,納入居屋及綠置居計劃,把租置單位出售對象擴展至合資格綠表人士,進一步帶動公屋買賣成交。



公屋買賣流程

合資格的綠表及白居二人士,可以免補地價,購買居二市場的公屋售盤。跟購買未補價二手居屋一樣,準買家和業主先要得到房署許可,前者需要持有購買資格證明書(准買證),後者亦要有可供出售證明書(准賣證)。

綠表人士只需直接向房署申領准買證,即可物色未補價公屋盤;而白居二申請者,須經以下程序:

  1. 遞交白居二申請表格
  2. 進行攪珠抽籤
  3. 進行入息及資產審查
  4. 房署向中籤者寄出「批准信」
  5. 申領准買證

接下來的揀樓、申請提名信及簽約詳情,可參考居屋第二市場業主買家必讀一文。


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公屋買賣注意事項

公屋價錢雖平,但亦非無後顧之憂,主要考慮因素如下:

高樓齡

市場上可供出售的公屋,樓齡起碼 25 年以上,加上屋邨人口密度較私樓高,公用地方與設施較易老化或損毀,難免需要大大小小的維修工程。

有關維修開支或需要由業主分擔,雖然房委會有為租置屋邨設置維修基金,但若資金用完,業主須共同承擔保養維修責任。

不一定借足按揭

銀行借出按揭時,會考慮擔保期,即是根據公屋剩餘的擔保期,來釐定可批出的按揭成數及還款期。

政府早前宣佈放寬資助房屋按揭,而房委會對一手及二手租置公屋單位的擔保期,現已分別延長至 30 年及 50年。以一個二手租置單位為例,假設期首次出售日期距離現在有 20 年,由於政府擔保期還有 30 年,銀行才有較大機會機會批足按揭及最長 30 年還款期。


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由租轉買的利弊因素

租公屋比租私樓平一大截,買公屋亦如是,如果你是租置計劃下的合資格公屋住戶,或會在租與買之間爭持,以下是由租轉買的撮要分析:

好處

高折扣價

租置單位售價約市價 15 至 18 折,堪稱市場最筍的上車方法,大幅降低合資格公屋租戶的置業開支。

最高 10 成按揭

現居公屋單位的住戶向房署購入租罝單位,最高可敘造 10 成按揭貸款,即零首期。準買家只需提交 2,500 元銀行本票作為購買意向金,即可上車。全數樓價可透過按揭分期償還,還款期可高達 30 年,免壓力測試。

弊處

不能出租

經租置計劃購入的公屋單位,未補地價不能出租,但因買入時折扣率高,需要補回的差價金額亦相對大,因此市場上甚少租置屋業主為了出租而補價。

設禁售期

同樣地,未補地價公屋需繳付補價,以解除轉讓限制,才可在公開市場出售。另外,租置單位轉讓限制期,是由單位首次發售日期(即由房委會售予購樓人士)起計的 5 年後;至於重售單位的禁售期,亦是從單位第一次轉讓契據的日期計算,而非由現時業主購入單位的日期起計。

於租置單位首次售出日期後的 2 年內,業主需按指明定價將單位售回房委會;於第 3 至第 5 年,則可選擇將單位以房委會評定的「回購價」售回房委會;又或是在居二市場轉售予合資格人士,毋須補價。業主亦可以在補地價後,於公屋市場出售讓單位。


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常見問題

未補價公屋可否加按?

一如未補價居屋,未補價公屋業主,如需加按套現,事先須向房屋署申請,但房署只會批准因突發意外需要急用錢的個案。

公屋首次出售日期是否等於樓齡?

公屋首次出售日期,不一定等於樓齡,例如公屋樓齡是 30 年,但住戶可以近年才決定由租轉買,即是樓齡比首次出售日期要大得多。最穩妥做法是查閱土地註冊紀錄,確定單位首次轉讓日期。


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