公屋買賣,一般可指合資格的公屋租戶,透過「租者置其屋計劃」購買居屋;又或合資格的綠表人士及白居二中籤者,經居屋第二市場 (居二市場) 購買二手公屋。
如果你符合居二市場購買資格,應留意公屋買賣的注意事項;另一邊廂,如果你是租置計劃屋邨租戶,並擁有公屋戶籍,應及早了解由租轉買的利弊因素。即花三分鐘時間,認清公屋買賣。
想緊貼樓市動向,立即追蹤千居 Facebook 及 Instagram 專頁 (@spacious.hk),掌握最新地產資訊。
立即跳往:為何出現公屋盤 | 公屋買賣流程 | 公屋買賣注意事項 | 由租轉買的利弊因素 | 常見問題
近期更新
- 房屋署每月公布居二市場成交數據,2024 年 1 月份成交總數共 212 宗,較 2023 年 12 月份的 189 宗,增加 13 宗,按月升 6.87 %。(2024年 2月)
- 房委會 24 日公布新一期居屋售樓書及價單,首批買家於 1 月 31日開始揀樓。(2024年 1月)
為何出現公屋盤
公屋是為低收入家庭而設的一種資助房屋,設入息及資產審查,本來只租不賣,但自房委會於 1997 年起推出「租者置其屋計劃」(又稱「租置計劃」或「租置屋」)後,被列入租置屋邨名單的屋邨,其租戶能以超低折扣價購入單位,榮升做業主。
雖然房署於2005年停止將更多屋邨撥入租置計劃,但目前已有多達39條租置屋邨,遍及港九新界,加上連居屋價格亦屢創新高,不少買家退而求其次,轉投公屋買賣。
而最新一期的綠置居計劃,房署把租置單位出售對象,擴展至所有綠表人士,進一步帶動公屋買賣成交。
公屋買賣流程
合資格的綠表及白居二人士,可以免補地價,購買居二市場的公屋售盤。跟購買未補價二手居屋一樣,準買家和業主先要得到房署許可,前者需要持有購買資格證明書 (准買證),後者亦要有可供出售證明書 (准賣證)。
綠表人士只需直接向房署申領准買證,即可物色未補價公屋盤;而白居二申請者,須經以下程序:
- 1. 遞交白居二申請表格
- 2. 進行攪珠抽籤
- 3. 進行入息及資產審查
- 4. 房署向中籤者寄出「批准信」
- 5. 申領准買證
接下來的揀樓、申請提名信及簽約詳情,可參考居屋第二市場業主買家必讀一文。
公屋買賣注意事項
公屋價錢雖平,但亦非無後顧之憂,主要考慮因素如下:
高樓齡
市場上出售的公屋,樓齡起碼25年以上,加上屋邨人口密度較私樓高,公用地方與設施較易老化或損毀,難免需要大大小小的維修工程。
有關維修開支或需要由業主分擔,雖然房委會有為租置屋邨設置維修基金,但若資金用完,業主須共同承擔保養維修責任。
不一定借足按揭
銀行借出按揭時,會考慮擔保期。房委會對公屋的擔保期是25年,銀行根據公屋剩餘的擔保期,釐定可批出的按揭成數及還款期。一般而言,如公屋單位首次出售日期,距離現在14至15年內,才較大機會批足9成按揭及25年還款期。
由租轉買的利弊因素
租公屋比租私樓平一大截,買公屋亦如是,如果你是租置計劃下的合資格公屋住戶,或會在租與買之間爭持,以下是由租轉買的撮要分析:
好處
高折扣價
租置單位售價約市價 15 至 18 折,堪稱市場最筍的上車方法,大幅降低合資格公屋租戶的置業開支。
最高10成按揭
租罝單位是向房署購入,最高可敘造 10 成按揭貸款,即零首期,準買家只需提交 $2,500 銀行本票,作為購買意向金,即可上車。全數樓價可透過按揭分期償還,還款期可高達25年,免壓力測試。
弊處
不能出租
經租置計劃購入的公屋單位,未補地價不能出租,但因買入時折扣率高,需要補回的差價亦相對大,甚少為了出租而補價。
設禁售期
同樣地,未補地價公屋需繳付補價,以解除轉讓限制,才可在公開市場出售。另外,未補地價公屋設兩年禁售期,由簽署轉讓契據日期起計,要待禁售期過後,才可補地價自由轉讓。
公屋買賣容易上車,但難於放售,如果想免除轉讓限制,就要購買自由市場上的公屋、居屋或私樓。即上千居搜尋心儀地區的低水樓盤。
常見問題
未補價公屋可否加按?
一如未補價居屋,未補價公屋業主,如需加按套現,事先須向房屋署申請,但房署只會批准因突發意外需要急用錢的個案。
公屋首次出售日期是否等於樓齡?
公屋首次出售日期,不一定等於樓齡,例如公屋樓齡是30年,但住戶可以近年才決定由租轉買。最穩妥做法是查閱土地註冊紀錄,確定單位首次轉讓日期。