樓價高企令丁屋買賣轉旺，雖然大多數丁屋是現成購買，但常見的丁權、套丁，飛丁，以至丁屋轉讓問題，買家須要先了解清楚，才能認清權益。
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立即跳往：何謂丁權 | 丁屋建在哪裡 | 何謂套丁 | 如何申請建丁屋 | 丁屋補地價及計算方法 | 丁屋買賣注意事項 | 常見問題
近期更新
- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗，較 11 月份的 2,554 宗，減少 375 宗，按月上升 14.6 %。(2024年 2月)
何謂丁權
丁權 (Small House Concessionary Right) 指香港新界原居民的男性後人，可獲准一次免補地價在新界建屋的權利。這個傳統權益，源於1972年實施的「新界小型屋宇政策」（丁屋政策）(New Territories Small House Policy)，受《基本法》第40條保護。
但不要混淆丁權與丁屋，因為有丁權，也要有土地才可以建屋，但不是所有原居民都有土地。即使有地，也要向地政總署申請，等候幾年才獲批建屋。
誰有資格取得丁權
合資格人士為年滿18歲男性，其父系家族源自1898年時為新界認可鄉村的居民。
丁屋建在哪裡
獲准建屋的新界原居村民須在其所屬鄉村建屋。正常情況下，該土地須位於「認可鄉村範圍」 (Village Environs; 簡稱VE) 及法定規劃圖則內的「鄉村式發展地帶」 (Village Type Development Zone; 簡稱V-zone)。但有時候也有例外，例如飛丁。
政府早年已制定「鄉村式發展」用途，把土地劃作供原居村民興建小型屋宇之用，但「鄉村式發展」地帶界線不一定與「 認可鄉村範圍」完全相同。
丁屋尺寸
- －不得超過3層高
- －高度不超過8.23米（約27呎）
- －有蓋面積不超逾65.03平方米（約700平方呎）
- －露台深度不多於1米
丁屋屬於新界豁免管制屋宇，建屋有特定的規格，須基於《建築物條例（新界適用）條例》內所指明的高度和有蓋面積等標準建設。
何謂套丁
套丁(Selling Rights To Build Small Houses) 是原居村民將自己的建屋權賣予他人，如發展商及相關人士，亦即違法出售丁權。
套丁具體操作
- 1. 發展商及相關人士把私人農地分拆成多個地段，名義上出售予擁有丁權的原居民 ;
- 2. 原居民毋須付出金錢買地，反之更可獲得約數十萬報酬，發展商相關人士藉此收購丁權 ;
- 3. 雙方簽定秘密協議，原居民授權發展商處理丁屋買賣 ;
- 4. 原居民向政府申請建丁屋，因行使丁權可以極優惠條件建屋，發展商因此省掉巨大費用及程序；
- 5. 待丁屋落成後，發展商出售圖利。
如何申請建丁屋
在小型屋宇政策下，視乎原居民是否擁有農地，建丁屋有以下三種批地方式：
- 1. 免費建屋牌照 Free Building License (或稱私地建屋牌)
- 若本身有私人農地，可向政府申請容許在其私人土地上起丁屋
- 2. 換地方式批契
- 若本身有私人農地，亦可申請容許與政府換地起丁屋
- 3. 私人協約批契 Private Treaty Grant (或稱撥地建屋牌 )
- 若沒有私人農地，可經私人協約申請容許以優惠價批出政府地起丁屋
申請人需填寫「興建新界小型屋宇綜合申請表格」，交由地政署分區辦事處理。待丁屋建成後，再向地政總署申請滿意紙，獲批後可入伙。
丁屋補地價及計算方法
丁屋轉讓是否須要補地價，視乎批地方式及在滿意紙發出後多少年出售：
- 1. 若以建屋牌照方式批
- 若在滿意紙發出五年內轉讓，須要補地價；若在滿意紙發出五年後轉讓，毋須補地價。
補地價計算方法：[申請『轉讓同意書』時市值價] 減去 [建屋時優惠價]
- 2. 若以私人協約方式批出
- 任何時候轉讓均須補地價。
補地價計算方法：[申請『轉讓同意書』時市值價] 減去 [建屋前土地價]
註 1: 舊屋地及舊批地的村屋毋須補地價。
註 2: 補地價是以整幢三層屋宇計算，不設分層補價。
丁屋買賣注意事項
買賣丁屋前，要留意以下情況，避開村屋常見陷阱：
- 1. 轉讓限制
官批內有註明轉讓限制，必須先領取滿意紙後，再向地政處申請補地價，方可正式進行買賣。未補地價前的買賣轉讓不能在土地註冊處登記，買家權益得不到保障。
- 2. 路權
丁屋周邊道路有可能涉及使用權，道路由私人或官方擁有並不罕見。如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。
- 3. 按揭
由於丁屋成交量偏少，位置遠，當購買現成村屋，銀行批核按揭時通常作較嚴謹的實地考察，銀行估價不足經常發生。
- 4. 僭建
若丁屋有僭建、危險建築物，視乎其嚴重程度，或需要待清拆後才可進行交易。當單位因僭建被釘契，下一手買家將「繼承」有關清拆工程責任，而銀行亦有可能因釘契而拒絕提供村屋按揭。
對保守型買家來說，丁屋買賣或許已超出他們所能承受的風險，而事實上，一手及二手市場有較大保障，即上千居搜尋心水靚盤。
常見問題
套丁為何犯法？
丁權擁有人在申請建丁屋前，要作出法定聲明，聲明在申請期間，並沒與他人達成出售丁權協議，或具有該意圖。因此，出售丁權違反申請聲明。
何謂飛丁？
因不是所有新界鄉村劃定完整村界，加上認可鄉村範圍有限，原居民不一定能在自己鄉村找到土地建屋，於是要向地政處申請在其他鄉村式發展地帶建屋，稱為「飛丁」。
