納米樓是近十年建樓趨勢，當中「 佼佼者」莫過於被戲稱為龍床盤的屯門菁雋 (T plus)。想知單位到底有幾細? 室內間隔怎樣?成交價錢及租金回報如何? 已入伙業主如何評價? 業主之一的麥明詩是否仍然持有單位? 花一分鐘閱讀下文。
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近期更新
- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2025 年 1 月份住宅買賣合約總數共 3,626 宗，較 2024 年 12 月份的 4,103 宗，減少477宗，按月下跌 11.6 %。（2025年3月）
龍床樓盤是甚麼意思
「龍床盤」一詞源於2019年落成、由俊和發展及益兆興業發展的屯門單幢新盤菁雋，其最細單位實用面積僅128平方呎（標準私家車位約134平方呎），是《一手住宅物業銷售條例》生效後最細新盤之一。當時因發展商說了句「（紫禁城再大），皇帝也不過睡張床」而引起嘩然。其後「龍床盤」一詞被廣傳，坊間用以泛指面積極細的住宅單位，亦即所謂納米樓。
至於數到位於市區的龍床單位，不得不提位於長沙灣的AVA228，實用面積最小的單位面積為129平方呎，僅比菁雋大1平方呎。
屯門菁雋簡介
地址：屯門青棉徑2號
發展商：俊和發展、益兆興業、陞域集團
座數：1
樓層：19層
單位數量：356伙
實用面積：128至794平方呎
入伙日期：2019年12月
附近交通：距離輕鐵景峰站約數分鐘步程；附近有多條巴士路線往多區。
室內間隔
如下圖所見，室內空間僅有一個起居間、開放式廚房及明廁，扣除浴室面積，餘下可用面積約88方呎。
菁雋評價
除了單位面積細為人詬病，據指入伙後有多樣裝修項目仍需要執漏，加上發展商把一層單位劏近29伙，只設3部電梯，變相令等電梯時間增加；另有單位面向公路，環境較嘈，有些單位雖加設了隔音屏，但仍有些窗戶不可打開。還要留意，部分單位的鋅盤過淺或過細，難於使用。
新近成交數據
從項目2019開售到2021年期間，有不少菁雋買家沽貨。期內成交數據顯示，屋苑平均成交實用呎價由最初開售約 $15,500，升至約 $20,000。惟有關數字其後逐漸回落，至2025年2月為止，菁雋的平均成交呎價約為 $11,000 至 $13,000 水平。
屯門菁雋的另一焦點是麥明詩，她與兄長曾買入項目三個單位。
據土地註冊處資料，她持有的 128 方呎開放式單位，2019年以 183.4 萬元入市，2021年初零議價下以 235 萬出售，賬面獲利51.6萬。
而她持有的另一個開放式單位，實用面積 141 方呎，則以200萬元內部轉售予其母親，呎價14,184元，比市價低約兩成。
隨著按揭保險計劃放寬樓價限制，更多買家可以敘造高成數按揭，不再局限於樓價較平的納米樓，即上千居物色各區放盤。
常見問題
如何提升龍床樓盤的空間？
若有足夠樓底高度（例如 3 米以上），可嘗試採用閣樓、吊櫃設計，部分龍床樓盤 (例如屯門菁雋)，單位樓高約 3.5 米或以上，可進一步發揮高樓底空間。
龍床樓盤有何投資價值？
龍床樓盤入場門檻低，適合手上資金不多的投資人士作收租之用，放租對象包括單身人士、同居情侶等等。另外，本港樓價高企，樓價相對較低的龍床盤或受部份用家關注。
