不少人在買入物業後，會透過轉換業權，等下一次再買樓時，能節省印花稅開支，或增加按揭額。「近親轉讓」就是其中一個常見的做法。近親轉讓如何操作、對印花稅和按揭有甚麼影響？即讀千居為你整理的近親轉讓攻略！

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近期更新

• 差估署每月公布二手住宅成交數據，2023年 12 月份二手住宅成交總數共 1,970 宗，較 11 月份的 2,007 宗，減少 37 宗，按月跌 1.84 %。(2024年 2月)

• 買家印花稅 (BSD)、額外印花稅 (SSD)、新住宅從價印花稅 (NRSD) ，即日起全面撤銷。 (2024年2月28日)
• 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日）
• 買家印花稅(BSD)及新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
• 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)

近親定義

在物業買賣層面，近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。

近親轉讓 2 大法

近親或內部轉讓的做法普遍為：

1. 轉讓名下物業

近親之間，其中一人將名下物業轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份

2. 轉讓名下業權

物業如由近親聯名持有，其中一人可將名下業權轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份

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近親轉讓慳印花稅

慳「從價印花稅」

於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )，如果你本身擁有一個住宅物業，想再買入多一個，作投資或收租之用，你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率，為樓價的 7.5%。

但透過以下方法，可避免支付 7.5% 的從價印花稅：

• 1. 先將原有物業轉讓予近親
  • 近親轉讓可以較低稅率（首置稅率）繳付從價印花稅；如果只是轉讓部分業權，則只須為業權市值繳稅。
    
    
• 2. 再以首置身份購入新物業
  • 回復了首置買家的身份後，購入新物業時，可使用較低稅率繳稅。

雖然以上做法會衍生 2 次印花稅收費，但都只是收取較低稅率（即首置印花稅率；最高僅為樓價的 4.25%），兩者相加，亦比 7.5% 的新住宅印花稅便宜。

豁免「額外印花稅」

如買入物業後 24 個月內放售，原本需要付「額外印花稅」，但因為政府不把近親轉讓當成買賣，故可豁免額外印花稅（可高達樓價 20%）。

值得留意，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，新住宅從價印花稅 (NRSD) 及額外印花稅 (SSD) 即日起全面撤銷，意味著任何買家，只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅，亦可隨時在買入物業後放售，而毋須支付額外稅收。

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近親轉讓增按揭額

在 2023 年按揭保險計劃新例下，9 成按揭樓價上限增至 $1,000萬　8 成按揭上限增至 $1,500萬元。

一般來說，按揭保險計劃是不接受「轉按套現」或「加按」的。即是說，如果你本身以 6 成按揭購入現有單位，並正在供款，則不能透過轉按或加按，享用新按揭成數，做 8-9 成按揭，藉此套現。

然而，若使用近親轉讓，情況就不一樣。假使你和配偶聯名持有單位，你可先將業權轉讓至另一半（即「甩名」），你的另一半可以採用新按揭成數重做按揭，以達致套現。不過，如果單位本身由你全權擁有，就不能用近親轉讓的方法去轉按或加按套現了。

近親轉讓可巧妙繞過高印花稅率，節省買第二層樓的成本，達致買樓收租的目的。各區租務市場表現不一，建議多比較不同地段，即上千居搜尋全港筍盤。

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常見問題