每當本港步入低息環境，有業主便趁機做「轉按」。轉按是甚麼？如何申請？何解轉按可以慳息＋賺現金回贈？千居為買樓初哥的你盤點轉按的好處和風險，一文掌握轉按基本步！
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甚麼是轉按？
買入物業時，大部分買家都會使用銀行按揭貸款。隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。
轉按主要分兩種做法：
1) 平手轉按
只將原有未供完的貸款部分轉至另一間銀行，【不改變貸款額】。
舉例，如果物業買入時價值 700 萬元，未供完之貸款額為 300 萬元，借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。
2) 轉按套現
將物業完全轉由另一間銀行承造按揭，並【增加貸款額】。
如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭，重新進行物業估價，就叫轉按套現。
轉按的好處
借款人想轉移按揭至另一間銀行，通常是因為以下誘因：
1）有銀行提供更低按揭利率／現金回贈
按揭貸款當中會衍生利率，每間銀行按揭利率或有不同。如果借款人發現其他銀行的利率，較現用銀行的低，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，都可以節省息差。
另外，按揭服務競爭激烈，銀行為爭取更多客戶，或為新造按揭提供低息優惠，又或為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的 1% – 2%。同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。
2）物業升值，貸款額增加，借款人能「套現」
假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。
這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。
3）物業升值，透過轉按甩按揭保險
如果借款人原本是借高成數按揭，便需要購買按揭保險。假設一兩年後物業升值，所借貸款額不變，貸款額佔物業價格的比重使相對減少，有機會毋須再購買按揭保險。
這樣的話，借款人可以申請保費退款，首年申請的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。
4）取得 Mortgage Link 戶口，節省利息開支
Mortgage Link 戶口，是一個和按揭掛鈎的高息存款戶口，當中的存款利率相等於按揭利率。假設按揭利率為 2.375%，按揭借款人存款入此戶口供按揭，可獲之存款利率也是 2.375%，
換言之，借款人可以透過這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。
如果原來的承按銀行未有 Mortgage Link 戶口，借款人便可透過轉按，從新承按銀行取得戶口，減少供樓利息開支。
轉按的風險
轉按不一定有賺無蝕，借款人要注意以下 3 點：
1）財務狀況 / 銀行審批條件有變
轉按即重造按揭，新按揭銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。
與此同時，銀行為管理風險，會考慮種種經濟因素，審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額甚至比原先的更少。業主作出轉按決定前，必先檢視個人及家庭過去入息是否受經濟環境影響。
2) 跌市難轉按
如果樓價升幅不似預期，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或利率高企，轉按就無利可圖。
如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。
3）罰息期內轉按要罰款
另外，借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」，如在罰息期間，透過轉按而提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。
不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
轉按至高成數按揭計劃，可否套現？
若想轉至高成數按揭套現，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。詳情可參考《「加按套現」全攻略》一文。
轉按需時多久？要多少律師費？
需時一個半至兩個月，律師費視乎個案複雜程度，一般約 5,000 – 8,000元。
