香港物業投資門檻高，想買地收租，不一定要買樓，也可考慮投資車位，向銀行申請車位按揭，其後每年攤還。車位按揭如何申請？首置和非首置是否有分別？申請車位按揭是否有特別技巧？即讀【車位按揭懶人包】了解一下。

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立即跳往：車位類別｜車位按揭最高成數｜扣減成數情況｜還款年期｜車位按揭壓力測試：獨立車位 VS 合契車位｜扣減供款與入息比率｜借「合契」上會

獨立 / 合契 / 分契車位

要搞清楚車位按揭，第一步應先了解買入車位是屬於「獨立車位」、「合契車位」，或是「分契車位」。

「獨立車位」有自己一份轉讓契，能夠獨立買賣。

相反，「合契車位」即住宅連車位合契，不能分割買賣。

業主也可選擇進行「分契」，將本身合併的住宅連車位拆開出售，稱之為「分契車位」。分契後，車位便可如「獨立車位」般進行交易和按揭。

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車位按揭最高成數

「獨立車位」（包括分契車位）屬於非住宅物業，不論車位價格，按揭成數最高均為 6 成，比起住宅最高可造的 8 – 9 成為低。

「合契車位」因連同住宅物業買賣，可當如住宅般，一筆過經按揭保險計劃（按保）承造高成數按揭，上限如下：

扣減成數情況

「合契車位」最高按揭成數並非人人借得足，以下情況之申請須扣減成數：

還款年期

車位按揭最長還款年期為 15 年，比私樓 30 年還款期較短。

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車位按揭壓力測試

銀行會先為車位按揭借款人進行「壓力測試」（壓測），以評估其供款能力。

壓測前，銀行會以現行利率，計算借款人的「供款與入息比率」（DTI）。

壓測時，銀行會在現行利率上加 3%，模擬「加壓」的情況，再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。

在兩次計算中，兩個 DTI 皆不可超出上限。

獨立車位壓測

購買「獨立車位」的壓力測試前後供款比率上限為：

合契車位壓測

購買「合契車位」，壓測情況如同樓宇按揭：

扣減供款與入息比率

以下情況的借款人，銀行在計算供款與入息比率或會下調上限 10%：

• ▸ 有未供完按揭（包括按揭擔保），每個按揭（Mortgage Count）減 10%
• ▸ 主要收入來源不在於香港

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買車位先定買樓先？

想搬新屋而又有駕車習慣的你，買樓時，或會留意心儀單位附近是否有車位出售，方便泊車。

如果想同時買入住宅物業和獨立車位，樓宇按揭和車位按揭的申請應該如何安排？

如上文所述，銀行會按每個 Mortgage Count 扣減一成 DTI 上限，換言之，如果選擇先買樓，到買車位時，車位按揭壓測 DTI 上限便要扣減 10%；同樣地，先買車位，到買樓時，樓宇按揭壓測 DTI 上限也要扣 10%。

如果你以為，只要同時申請樓宇和車位按揭，沒有前後之分，就能避過被銀行發現，可以兩個申請都當沒有 Mortgage Count，那你就便錯了。

銀行審批按揭時，會查閱借款人實時更新的信貸報告，過程中絕對會發現借款人同時在申請第二份按揭。

買樓貴過買車位，買樓 DTI 減一成，影響比買車位 DTI 減一成更大。一般而言，如買家希望同時入手車位和住宅，應先買樓，後買車位，壓測會相對較先買車位再買樓來得輕鬆。

分契變合契，借按保上會

合契住宅連車位，可透過「分契」程序，分拆出售。賣方也可選擇逆向操作，將名下的獨立單位和車位「合契」，合併出售。

假設你看中了分契的車位和住宅，剛好兩者均來自同一買家，如果想借盡按揭，最好的情況，當然是以合契的方式買入，一同樓按，最高可承造按揭保險下的 8 – 9 成按揭，比獨立車位的 5 成上限高得多。

買家可嘗試游說業主進行「合契」，並代繳付程序費用（約數千元），以便「上會」。不過，買家要有心理準備，業主可能怕煩和業權問題而拒絕。

另外，曾經分契的住宅和車位，可能經多翻轉手後，已經落入不同業主的名下，未必能用「合契」一招上會。