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買農地送牌照屋?租買牌照屋陷阱你要知

地產資訊 | 2024 年 5 月 7 日

本港的鄉郊農地,有兩種建築物可以無業權,卻又合法存在,不需清拆,一種叫「登記寮屋」,另一種叫「牌照屋」。牌照屋意思是甚麼?與寮屋又有甚麼分別?租買牌照屋前,一定要清楚牌照屋陷阱!

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立即跳往:牌照屋vs寮屋牌照屋規格牌照屋的繼承權買農地送牌照屋牌照屋重建和賠償常見問題



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  • 差估署公布住宅售價統計數據,2023年 11 月份住宅售價指數為 316.0,較 10 月份的 322.4,減少 6.4 ,按月下跌 1.98 %。(2024年 1月)

牌照屋vs寮屋

「登記寮屋」的起源,可追溯至 1940 年代,國共內亂從內地走難抵港的難民,在山邊路旁非法霸佔官地,搭建鐵皮屋和木屋等「寮屋」,以作居所。

登記寮屋沒有業權,沒有樓契,理論上不可出租放售,直至 1982 – 1983 年,政府為全港寮屋登記,已登記的寮屋一直「暫准存在」至今,除非出現兩種情況:

  • 1. 政府收回土地重新發展
  • 2. 佔用人非法改建寮屋,不肯還原,導致收清拆令

牌照屋
牌照屋 / 大學線

簡單而言,寮屋本身是違法違契的建築,沒有業權,但已登記的寮屋,可依照登記時的模樣暫存下去。

「牌照屋」則不同,牌照屋是在政府批准下興建,地政總署會發出「土地牌照」或「租賃許可證」,批准農民在農地興建臨時構築物,如休息用的農舍、擺放農具用的小屋等,方便農民務農和飼養禽畜,部分牌照屋亦容許居住。

牌照屋同樣沒有業權,沒有樓契,但就有牌照資料為依據,佔用狀況須得政府發牌批准,不可隨意轉讓放售。

臨時房屋類別定義土地業權
獲容許寮屋登記後暫准存在,不可轉名
不可出租放售
多建於官地
牌照屋領牌照後合法佔用,可將牌照轉名至直系親屬(父母、子女、兄弟姊妹)
不可出租放售
或建於私人土地(如私人農地)

牌照屋規格

牌照屋別稱為「TS屋」(TS = Temporary structure),一般有指定規格:

  • -佔地面積不多於 400 呎
  • -建屋高度不可超過 14 呎

實際的規格,要按照發牌時的標準,牌照持有人不許擅自進行改建,包括更改物料、面積和用途等,一旦被發現,地政總署會要求還原。有牌照屋可以住人,也有些只可作務農、飼養禽畜等用途,實際要向持牌人查證。

有登記寮屋同時擁有牌照,也屬於牌照屋,該等牌照屋於當年進行寮屋登記時,或被寮仔部職員在外牆用油漆寫上了記號,以辨認該建築物的用途,較為人所知的識別有 PR 和 ACCT,這兩種一般都是可住人的。


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牌照屋的繼承權

「牌照屋」和「登記寮屋」均屬臨時構建物,兩者的外型、用途、轉讓限制等條件都非常相似,最大的分別便是在於佔用權。

寮屋沒有業權,沒有樓契,也不設由親屬繼承的制度,理論上不可出租放售。不過,政府並無實際規管佔用人狀況,不會因為佔用人非為當初登記人而下遷出令。這個漏洞,造就了登記寮屋「枱底交易」甚為猖獗的現象。

相反,牌照屋的佔用權由持牌人所管有,持牌人可與家人同住,也可將牌照轉名至直系親屬,由兄弟姊妹、父母、子女佔用,但就絕對不能出售或放租予外人,一旦被發現,會被撤銷牌照。

牌照屋有繼承權,按字面看,對持牌人和其直系親屬似乎較有保障,能夠確保佔用權不斷承傳下去;但亦因為該牌照繼承制度,持牌人難以「甩手」建築物,未能從枱底交易獲利。



買農地送牌照屋

有牌照屋建於官地(官地牌照),也有部分建於私人農地之上(私人地牌照)。不少農地放盤會以「送牌照屋」為招徠,吸引農民以外的投資用家。

農地本身為私人土地,在公開市場上買賣正當不過。然而,在私人農地上搭建的牌照屋,似乎受限於「土地牌照」或「租賃許可證」的條款,不能轉讓出去。

當街外人買入該等「送牌照屋」農地後,該牌照便會自動失效,地政總署或發出清拆令,要求買家 / 持牌人拆卸建築物。

如果有代理表示買農地可送牌照屋,買家便要多加留神買賣細節,以免誤墮法網。

違規牌照屋
圖:Now 新聞

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牌照屋重建和賠償

持牌人不可自行改建牌照屋,但如果政府提出收地要求,需要清拆建築物,持牌人和佔用人可得到特惠補償及安置安排。

過去受政府發展清拆行動影響的居民,只要能夠證明已於受影響寮屋居滿 2 年,便合資格獲得搬遷特惠賠償,以及公屋上樓的安置安排。

牌照屋持牌人如符合公屋入息審查限制,可獲安排優先編配公屋,亦可以綠表資格申請綠置居。不獲公屋安置的受影響戶,可獲「特惠補償」現金津貼(須居滿 2 年):

寮屋戶特惠津貼下限寮屋戶特惠津貼上限
$60,480$120.96萬不等

如佔用人非牌照屋持牌人,則須提交證明,顯示於政府公布清拆行動日時,已居住於受影響寮屋滿 2 年,並符合其他的公屋申請資格,便可被視為已輪候公屋 2 年,加快公屋編配上樓的速度。


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常見問題

若得到牌主允許,街外人可否入住牌照屋?

可作居住用途的牌照屋,只供持牌人及其家人入住,不可放租予街外人,只要非為持牌人及其直系親屬,亦屬違規。

如何申請牌照屋?

牌照屋是 1970 – 1980 年代香港農業繁盛時的產物,政府已多年沒有批出新牌照。現存的牌照屋,均以繼承方式取得牌照。



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