不少人因較低成交價而心儀銀主盤，其實市場上還有一種叫「財仔盤」，叫價甚至比銀主盤低。如果買家想入手「財仔盤」，會面對哪些風險？想知兩者有何分別，即看以下千居文章。
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立即跳往：甚麼是財仔盤｜甚麼是銀主盤｜購入財仔盤風險｜常見問題
近期更新
- 差估署每月公布二手住宅成交數據，2023年 12 月份二手住宅成交總數共 1,970 宗，較 11 月份的 2,007 宗，減少 37 宗，按月跌 1.84 %。(2024年 2月)
- 額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 即日起撤銷。(2024年2月28日)
- 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)
甚麼是財仔盤
「財仔盤」是指被財務公司收回後轉售的物業，債權人是財務公司，當原業主無法如期償還按揭貸款，一般斷供兩至三個月後，財務公司可向法庭申請收樓，再把物業拍賣或沽售，用作償還債務。
相比「銀主盤」，「財仔盤」較多借入數份按揭，俗稱「超按」，債務有可能高於樓價，導致負資產，令業權更複雜。但若出售樓價足以償還欠款，財務公司通常會接受，故財仔盤叫價，可能比「銀主盤」低，不一定跟隨大市走勢或銀行估價。
甚麼是銀主盤
「銀主盤」是指業主因斷供而被銀行收回的物業，與「財仔盤」的最大分別在於債權人指銀行，但亦有人把「財仔盤」歸類為「銀主盤」。
另一邊廂，「銀主盤」亦有可能是「超按盤」，但無論是否借入二按、三按或更多，只有第一債權人（即首個承按人）才有權拍賣「銀主盤」或「財仔盤」，而售樓所得的資金，同樣會先付給第一債權人，其後才到二按、三按債權人，如此類推。
購入財仔盤風險
涉及債務
一般而言，買家毋須承擔原業主的債務，但原業主可能仍未繳清物業相關費用，例如水電媒費用及管理費等，故買入後，新業主須承擔欠款。
除此之外，原業主可能在借貸時，填報該單位為地址，轉手後，新業主亦可能會面對追數公司的滋擾。一般而言，只要新買家表明欠款人不住在此單位，正規的追數公司通常不會再作滋擾。
業權不清
「財仔盤」的原業主可能有債務問題，如因欠債而被釘契，物業難以轉名，新買家亦難以向銀行申請按揭，增加轉售難度。入手財仔盤前，買家應先查冊了解業權情況。
裝修開支
由財務公司收回物業至成功拍賣，需時一年或更多，期間物業處於空置狀況，或導致日久失修，新買家接手後，一般要預留多些資金，用作翻新或裝修。
繳交辣稅
凡經法院申請強拍的「銀主盤」或「財仔盤」，可獲豁免額外印花稅；但若財務公司不是按法庭判令出售，而該物業於上手業主購入後 2 年內轉售，則涉及額外印花稅，新買家或需繳付此稅款。
值得留意，額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。
雖然財仔盤樓價較低，惟市場供應不多，如果有急切買樓需要，又想低價入手，不妨多做資料收集，了解二手市況，即到千居搜尋優質樓盤。
常見問題
為何出現「銀主盤」或「財仔盤」？
通常在經濟轉差或周轉不靈時，業主財政能力受到影響斷供物業，因而被銀行或財務公司收回單位。另外，樓價大跌亦是影響因素之一。
買入財仔盤前，要做甚麼準備？
應先為物業查冊，了解業權情況；如申請按揭，應提早向銀行或按揭中介諮詢；簽約買賣文件前，先尋求律師意見。
