夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。
想緊貼樓市動向，立即追蹤千居 Facebook 及 Instagram 專頁（@spacious.hk），掌握最新地產資訊。
近期更新
- 美國聯儲局公布最新議息會議結果，宣布將聯邦基金利率維持在5.25至5.50厘。 (2024年1月）
- 美國公布11月份消費物價指數 (CPI) ，按年上升3.1%，高於市場預測的2.9%，略低於去年同期的3.4%。 (2024年2月）
- 美國公布11月份生產者物價指數 (PPI) ，按年上升0.9%，高於市場預測的0.6%，略低於去年同期的1.0%。 (2024年2月）
- 新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷。(2024年2月28日)
- 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
聯名物業 3 大好處
二人收入相加，更易過壓力測試
銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。
物業相關決策，須由二人共同作出
如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。
透過近親轉讓，爭取更高按揭成數
如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。
聯名物業 3 大壞處
影響二人信貸
雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。
假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。
業權轉讓要收費
轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。
如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。
注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。
二人同失首置身份
如物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「新住宅印花稅」稅率，統一為樓價 7.5%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少。
不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。
注意，新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。
是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。
常見問題
甚麼是以「長命契」方式聯名買樓？
長命契，亦作「聯權共有」，是指共同擁有全部業權，當其中一位共有人去世，仍在生的共有人可自動繼承其物業權益，詳情可參考《「聯名長命契」陷阱》一文。
聯名物業夫妻甩名予其中一方，需要繳付哪些印花稅？
假設雙方各持一半業權，因夫妻關係屬於近親轉讓，須以樓價一半計算較低門檻的從價印花稅。
