私人屋苑住戶面對問題鄰居，第一時間會向管理處投訴，不過遇著懶散的管理員，多次投訴都無人跟進，業主又可以如何自救？千居為你逐一解答，教你更有效投訴問題鄰居，以及投訴屋苑管理處的途徑！
想緊貼樓市動向，立即追蹤千居 Facebook 及 Instagram 專頁 (@spacious.hk)，掌握最新地產資訊。
管理處的職權
屋苑管理處主要負責管理大廈環境、為住戶提供協助等，包括處理住戶的投訴。
管理處的權力由大廈公契賦予，具有法律效力。管理處或管理公司可根據大廈公契，處理投訴事件，例如住戶被投訴發出噪音滋擾，管理處就可翻查公契所列出的規例，向問題住戶發出通知信，要求住戶改善問題。如果問題未有改善，管理處有權向法庭申請禁制令，甚至要求住戶遷出。
投訴處理程序
香港居住環境狹窄，與左右鄰居的距離有限，少少事都可能會造成對方的滋擾或不滿。最常見的就有鄰居的噪音滋擾、樓上漏水、衛生問題等，不過為避免正面衝突、日後尷尬，通常住戶都不會當面向鄰居投訴，反而第一時間先向樓下管理處提出投訴。
一般而言，管理處處理投訴的程序如下：
步驟 1：接獲投訴
管理處接到住戶的投訴後，一般會先了解問題，派員進行視察。以噪音滋擾為例，會先派管理員到受影響單位查看，了解問題的嚴重性，並找出發出噪音的單位。
步驟 2：發出警告
管理處了解到問題、找出製造問題的單位後，一般會先進行口頭勸喻，提醒住戶。如果未有改善問題，就會發出通知書，書面警告住戶如果在限期內未有改善，就會採取法律行動。
步驟 3：法律行動
根據大廈公契所賦予的權力，管理處有權向違反公契守則的住戶採取進一步行動。管理公司可以就投訴，向法庭提出申請禁制令，通過法律文件要求住戶在期限內改善問題，否則可以強制要求遷出單位。
向管理處投訴無用？
既然管理處有這麼大的權力，為什麼仍然有這麼多住戶表示投訴無用？事實上，一般管理公司都較少會對住戶採取法律行動，主要因為手續繁瑣、需時長，亦要付出額外時間、人手，甚至訴訟費用，對以營利為先的公司而言，當然不願「自找麻煩」，寧願勸投訴人息事寧人、或採取消極態度處理投訴。不少問題住戶就看準管理處不會告上法庭，一於懶理，令受影響住戶投訴無門。
那麼，向管理處投訴是否就等於完全無用？又未必。只要用對方法，都可以提高管理處理投訴的積極性，令投訴更有效。
殺手鑭：書面投訴
不少住戶投訴時為了方便，都只會以口頭方式向樓下的保安反映。由於沒有根據，往往保安都未必會確實跟進問題，或向上級反映，導致最後不了了之。
最有效的投訴方式，就是以書面形式向管理公司提出正式的投訴。因為有白紙黑字的投訴，公司必須按程序處理及正面回覆，比起口頭投訴更有效率。同時，亦可在投訴信中寫下期限，要求管理處在限期前給出確實回覆及採取行動，確保公司及時跟進。
住戶在投訴時更可附上相關證明，包括問題發生的時間、地點、日期、持續時間等，亦可提供錄音、相片、影片等。這些確實的證據不但有助管理處調查，更表達出自己對問題的認真性，以促使公司認真看待問題。
樓下保安工作態度有問題，如何投訴？
大廈保安是家居安全的第一道防線，如果經常見到樓下保安不專心，例如打瞌睡或者玩電話、煲劇等等，萬一有可疑人士進入都察覺不到，作為住戶自然無法放心。
保安員如果在當值時打瞌睡，可被即時解僱，甚至被吊銷牌照，因此如果情況許可，問題不嚴重，住戶都會諒解夜班當值容易疲倦，一般而言會先作先向保安員作口頭提醒。
不過，若然問題持續，住戶應直接向管理公司作出投訴，並提供該名保安的姓名、當值時間等資料，以供參考。一般而言，管理公司多數用以下手法處理：
- ▸ 向保安作出處分
- ▸ 將保安調派至另一座頭
- ▸ 將保安調派至另一屋苑
管理公司應以書面回覆投訴人有關跟進行動。如住戶亦感問題未見改善，應向業主立案法團反映，透過法團向管理公司施加壓力。
有無得投訴屋苑管理處？
對鄰居或個別職員不滿時，可向管理處投訴，那麼如果對管理處不滿，又可以向誰投訴？
如果住戶對屋苑管理處有不滿，例如管理方式、環境衛生、甚至財務運用等，就可以向總公司或業主立案法團投訴。
搵物業管理總公司
一般而言，屋苑的管理公司會在大廈公契中由發展商訂明，物管公司再分派人手管理屋苑。因此，一旦業主對管理公司有不滿時，亦可以向其總公司作出投訴。
搵業主立案法團
此外，業主亦可以向屋苑的業主立案法團提出問題，要求法團主席跟進問題
業主立案法團是由業主組成的組織，擁有法人身份，可以行使法定權力，更重要的是擁有物業管理公司的任免權。換言之，業主立案法團是唯一可與管理公司抗衡的組織。
當有住戶提出對管理公司或管理處的不滿時，法團就有權監查或要求管理公司提供合理回應，作出改善等。如果住戶投訴管理公司對有問題的住戶視若無睹，或在有合理證據下，仍消極處理投訴，就表示管理公司未有盡其職責，法團都有權要求公開資料，甚至罷免相關職員。
管理處不受法例監管
政府對屋苑管理處未有立法監管，現時只透過鼓勵及協助業主成立法團，來對管理公司進行監查。不過，一旦屋苑未有成立法團，管理處就擁有更大權力，亦無能夠與之抗衡的業主組織，可謂是一權獨大。當業主想對管理處投訴時，就更加困難。
