要海景不一定要捱港島區貴樓，九龍東有好東西！麗港城位處藍田臨海地段，貴為十大屋苑之一，樓盤的質素、叫價和交投情況，在本地樓市中極具指標性。 麗港城的交通配套和單位間隔有甚麼過人之處？即讀千居整合的麗港城上車懶人包，細看麗港城不同期數的景觀及平面圖，比較麗港城與附近樓盤質素，了解麗港城的優劣。 立即跳往：麗港城簡介｜配套｜各期特色｜平面圖｜附近樓盤比較 ｜ 常見問題 近期更新 麗港城簡介：難得海景上車盤 麗港城（Laguna City）位處藍田，於 1990 年至 1994 年間分 4 期落成，共提供 38 棟大廈，涉 8,072 伙，全數為2至3房戶，實用面積介乎約 517 至 748 方呎。 麗港城亦是觀塘區內最大型住宅屋苑，屋苑內共有 3 條私家街道，包括麗港街 ( 1 期、4 期) 、麗港東街 ( 2 期) ，以及麗港南街 ( 3 期)。屋苑前臨觀塘仔灣海傍，背依茶果嶺山，毗鄰面積廣達 30 萬方呎麗港公園，景觀開揚，環境清幽。 麗港城座落於市區邊緣，算不上中心地帶，即使坐擁海景，樓價一直徘徊低水位，可說是市區難能可貴的海景上車盤。 麗港城資料 發展商 長江實業、蜆殼石油、和記黃埔 入伙年份 1990 至 1994 年 地址 茶果嶺道 99 號 座數 4 … Continue reading "【麗港城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

租樓要簽署租約，退租前亦要準備退租協議，亦稱退租通知書或退租書，作為正式的書面通知。租約協議內有訂明租賃期，但雙方是否可以提早退租? 退租書該何時填寫？退租書有何內容？下文逐點講解。  立即跳往：「生約」與「死約」  |  何時可以提早退租 |  何時填寫退租書 |  退租書有何內容 |  退租注意事項 |  常見問題 近期更新 「生約」與「死約」 不少人應該聽過「生約」及「死約」等租樓術語，市場上最常見是一年死約，加一年生約，合共兩年租賃期。 所謂一年死約，就是首12個月不可退租，不設退租權利，雙方最快要在一年死約期限過後 (即第13個月) 才可退租。 一年生約，是指享有退租權。租客及業主任何一方，可根據租約列明的通知期，告知對方不續租。通知期一般是提前一個月，或已代通知金代替。 值得留意，租約條款不會出現「生約」與「死約  」字眼，一般會列明提早終止租約條款 (Break Clause) ，表示雙方同意已生效租約在屆滿多少個月後，有權給予多少個月的書面通知，或繳付多少個月的代通知金，以終止租約。 何時可以提早退租 一般而言，「生約期」首月是最早可退租的時間，租客或業主可於死約期最後一個月提出通知，準備好退租書，等到生約期開始便可退租。 何時填寫退租書 退租書要在物業租用一個月後簽訂才有效，因此不接受同時簽署租約及退租書。退租書可以是業主給租客，或租客給業主，何時填寫退租書，視乎租約列明的通知期。 退租書可親身交予對方或郵寄，不少人選用掛號方式寄出通知書，原因是有簽收記錄，以確認對方收到信件。 退租書有何內容 退租書並沒有特定格式或內容，網上亦有些退租書範本可供參考或選購，但基本上有以下事項： 雖然租約年期一般為2年，但遇上好業主或好單位，有租客會續租長達十年以上，甚至轉租為買，從業主手上購入單位，因此搵盤階段也不能馬虎，即上千居搜尋各區心水靚盤。 常見問題

香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂所在的土地屬永久業權以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 於2023至2024年期間入伙的紅磡必嘉坊為近年推出最新的999年地契（千年地契）項目，現時距離其業權到期時限，還剩超過800年。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 … Continue reading "【麗港城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

黃埔花園貴為十大屋苑之一，樓價為指標屋苑之中較親民，向來是九龍區分支家庭上車之選，亦吸引不少中產人士入住。 隨著港鐵黃埔站及屯馬線一期落成，帶起了黃埔區的「身價」。作為香港數一數二的大型屋苑，不同期數的黃埔花園有怎樣的分別？等千居從多方面話你知，黃埔花園好不好住。 立即跳往：黃埔花園簡介｜配套｜法團管理 ｜ 各期特色｜平面圖｜ 附近樓盤比較 | 常見問題 近期更新 黃埔花園：規模龐大 自成一隅 前身為船塢的黃埔花園 (Whampoa Garden) 位於紅磡，於 1985 年至 1991 年間分期落成，10 期住宅提供 88 座大廈，每座樓高僅 16 層，共涉 10,431 伙單位，面積介乎約 288 至 972 方呎，戶型主打 ２ 至 3 房，屋苑附設多個商場。 黃埔花園的優點，在於靜中帶旺，交通便利，伙數多而配套齊全，能自成一隅，生活所需不假外求，行街、買餸、食飯、娛樂，都毋須走出小社區。 屋苑規模龐大，有頗大的樓價分野，近維港海傍的期數，樓價比近紅磡邨的期數高，單位面積也普遍較大，適合預算較高的家庭自住或投資；而位置靠入的期數，則是較親民上車選擇。 黃埔花園資料 發展商 和記黃埔 ( 母公司為長江和記實業） 入伙年份 1985 至 1991 年 地址 紅磡 座數 10 期住宅 (88 座大廈) + 2 … Continue reading "【麗港城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

香港租金節節上升，想住得寬鬆又租金不高，租村屋會是一個好選擇。村屋的設備、管理、環境等等跟分層住宅不同，租住村屋有甚麼要注意？睇樓時你應該留意哪些細節？即讀千居盤點租村屋 7 大須知！ 立即跳往：查證路權｜核實業權｜附加費用｜注意事項｜常見問題 近期更新 查證路權 有別於市區道路，村屋出入通道有可能是私人土地，不管是業主或租客，每次出入或需要支付過路費。道路持有者亦有權擺放物件在你家門路口，更甚者可隨時封路，令你歸家無門。 要避免以上陷阱，就必先在簽租約前查明清楚，方法之一是透過參考丈量約份圖（Demarcation District, DD LOT），分辨有關路段屬政府擁有，抑或私人擁有。丈量約份圖可從地政總署取得。買家亦可交由律師代為查證路權，確保日後入住毋須繳付過路費。 事實上，除了路權問題，還要顧及周邊狀況。舉例，留心看看出入通道是否有妥善維修，凹凸不平的路面易令老人家或小孩絆倒。此外，要留意路燈照明是否充足，假如村屋只能經小路到達，而夜晚沒有路燈照明，容易發生意外。 另一方面，如果村屋門口無位泊車，或車路狹窄，貨車難以通過，無論入伙抑或網上購物都會增加送運難度。部分新落成的村屋以屋苑模式規劃興建，車路人路會劃分得較為妥善。 核實業權 睇過樓，覺得單位合意，代理會代為就物業查冊。查冊能找出放租的房東是不是單位唯一業主，如記錄上顯示多過一個業主，租約就要得所有業主簽署。 業權不清對租戶的影響甚大，將來會否有「真業主」跳出來，指控你侵佔物業？會否有人對你作出滋擾？你的租約是否真正有效？就算不經代理租村屋，亦切記要自行查冊。 附加費用 村屋涉及費用較一般私樓多，除了上述提及的過路費，其他可能涉及費用還包括吸化糞池費、附近空地泊車費、村屋管理費和垃圾費等。如果村屋連花園，要留意花園是否入契，業主有可能向租客收取花園的地租。 租客簽訂租約時，應看清楚有沒有列出其他事項的附加費，避免日後要繳付不必要費用。 注意事項 交通出入 村屋大部分依靠小巴出入，小巴班次未必頻密，上下班的繁忙時間或難以上車；尾班車開出時間亦未必可以配合夜歸一族，導致要搭的士回家，增加車資洗費。 部分村屋位處行山打卡熱點附近，一到行山季節，更受遊客滋擾，遊客坐滿小巴座位，令居民等了又等，回家路程需時翻近一倍！ 等小巴有幾痛苦？上網看看住元朗大棠的居民投訴就知。每逢入冬季節，各區居民蜂擁而至，到大棠郊野公園觀賞紅葉，問題嚴重到連該區區議員都要呼籲區外市民不會前來，表示紅葉「無乜好睇」。 小巴路線可參考 16 SEATS 網站。 網絡覆蓋 村屋的通訊網路較不穩定，上網費通常較貴，電訊商選擇有限，而安裝鋪線的等候期亦較長。睇樓時，你可檢查一下手提通訊是否收到訊號，事前亦可到電訊商就單位問價。 GPS 位置 到達村屋，你可開手機的 GPS，嘗試找出身處位置。較偏僻的村屋未必有 GPS 定位功能，又或定位錯誤，日後入伙送傢俬、 Call 的士及叫外賣時，你都要向對方解釋路線一遍。 不過，通常慣駛屋村的司機，大概都會認得該條村的地標，例如牌匾及大樹等，雖然未至完美，不能直達家門，亦不至於束手無策。 水電煤設備 村屋愈舊，內裡水電供應愈易發生故障。你可視察一下熱水爐型號是否合時，電掣箱是否運作正常，亦可問問村屋會否有後備電力。另外，村屋一般沒有煤氣供應，會用石油氣或熱爐，如用石油氣，就要了解如何更換。 鄰居噪音 村屋一般有三層，若樓上樓下經常開派對或打麻雀，而屋苑有沒有管理公司協助調停，則只能默默忍受噪音滋擾。睇樓時，最好留意一下單位會不會有噪音，樓梯位置是否整潔。另一方面，部分鄉村對聲音有既定規例，外來住客須遵守，例如過了晚上 10時不能大聲喧嘩嘈，租村屋前要了解清楚。 租村屋的程序與租私樓無異，除了上述村屋特有問題外，你亦要注意一般租樓的重要事項，以免「為粒糖輸間廠」，受廉價租金吸引，最終招致損失。若準備租屋，即上千居搜尋優質租盤。 常見問題

新樓售樓書上的「預計關鍵日期」是否等於入伙日？發展商必須取得兩份文件，才可通知業主收樓入伙，這兩份文件分別是「入伙紙」和「滿意紙」，而實際收樓入伙日期往往比預計關鍵日期遲。 立即跳往：入伙紙 VS 滿意紙｜查閱入伙紙和滿意紙｜關鍵日期 VS 入伙日期｜入伙延期或影響按揭｜常見問題 近期更新 入伙紙 VS 滿意紙分別 入伙紙和滿意紙容易被混為一談，其實兩者的作用並不一樣。入伙紙由屋宇署發出，用以驗證新盤項目的樓宇結構是否合格；滿意紙則由地政總署發出，用以確保項目發展商已完成所有批地條款。 1）屋宇署發出的「入伙紙」 入伙紙即佔用許可證（Occupation Permit，OP），由屋宇署發出。新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後，屋宇署會派員到新盤進行檢驗，驗證樓宇是否依據建築圖則施工，符合結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。如全部合格，新盤便獲批入伙紙。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙，並於獲發入伙紙後 6 個月內通知買家收樓。差估署每日公布的私樓落成量，便是以入伙紙作預測基準。 2）地政總署發出的「滿意紙」 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。政府在批地賣地時，會附帶批地條件，如興建行人通道、天橋及綠化設施等等。如發展商已照協議履行所有責任，地政總署便會批出滿意紙，發展商才正式擁有該土地的法定產業權（Legal Estate）。 地政總署會於網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向地政總署申請滿意紙，取得滿意紙後，須於 1 個月內通知買家正式交樓。 發展商需要取得入伙紙和滿意紙 2 項文件，才能正式交樓通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。 查閱入伙紙和滿意紙 業主可就物業進行進行網上查冊，取得入伙紙和滿意紙的註冊摘要編號，其根據編號查閱相關文件。 關鍵日期 VS 入伙日期 新盤樓花項目的售樓書載有預計關鍵日期，即是預計項目能符合入伙紙和滿意紙要求的完工日期。取得入伙紙和滿意紙後，亦不是即日可以入伙，發展商需要時間處理交樓事宜，況且項目不一定按照原定計劃竣工，地盤工程很多時因惡劣天氣而有所延誤，又或發展商於申請上述兩種文件時遇有阻滯，實際入伙日期就會比關鍵日期遲。 入伙延期或影響按揭 入伙延期除了使人心急如焚外，更有可能影響按揭。如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。 入伙延期或會打亂買家的日程計劃，導致要重新估價，甚至要再查信貸，提供新的入息證明。假使期間物業眨值或收入下降，便會直接影響可批之按揭貸款額。 正確理解預計關鍵日期相當重要，稍有不慎，隨時影響按揭敘造，以至入伙日子；同樣地，搵樓也要全方位考慮，多些比較不同樓盤的優劣，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

香港房屋供應緊張，住屋問題日趨嚴重，不少市民迫不得已要入住「劏房」。據統計處 2021 年人口普查公布調查數字，全港約有10.7萬戶劏房，共有 21.57 萬人居於劏房， 平均住戶人數為 2 人，人均居住面積約65平方呎。 立即跳往：合規劏房｜濫收水電問題｜違法工廈劏房｜劏房以外平租之選 近期更新 劏房不一定違法　有合規劏房 劏房即是分間樓宇單位，意思是業主將一個單位， 分間成兩個以上的獨立細單位，多作住宅放租之用，務求推高呎租，爭取更可觀的租金回報。 部分劏房租盤有獨立廚廁，部分則須與鄰居共用。 如大廈公契容許單位進行分間，而改動亦得屋宇署批准，分間實屬合法，即「合規劏房」。 合規劏房多處於唐樓，較新型的大廈一般已於公契明文規定禁止分間。 不過，在核心商業區周邊，如上環、尖沙咀，以及大學附近，如石塘咀、沙田、大圍等地區，也有高質屋苑的業主，為吸引經濟能力不俗，卻不足以自己租起一個單位的上班族和留學生，不惜違契將單位分間，以望最大化租金回報。 譬如鄰近香港中文大學的大圍名城，本為高尚住宅，卻因大批業主擅自間房，分租予陸生和留學生，令屋苑背負了「劏房城」的醜名。 劏房要合規，必須同時符合消防安全、環境衛生、通風照明等嚴格要求，絕大部分劏房質素強差人意，故合規劏房並不常見。 劏房大多居住環境惡劣，引來民生組織關注，催促政府立法規管劏房現象，並加密巡查舊樓，揭發違法劏房。 有見及此，政府於 2023 年 10月《施政報告》中，提出成立「解決劏房問題」工作組，並須於 10 個月時間內提出以下建議： 及後，在2024年《施政報告》中，政府決定以立法的方式，制訂住宅樓宇分間單位（即劏房）的出租制度，合標單位名為「簡樸房」，並將推出適當的規管，確保「簡樸房」符合標準。若出租業主出租不合標的單位，須負上刑事責任。 有關的規管制度已於2025年結束諮詢，料快將向立法會提交條例草案，最快或於今年內通過法例。 劏房易被濫收水電　補貼未能惠及住戶 違法劏房水電由業主收取兼自由定價，而非直接向水務署和電力公司繳付。 如有獨立水電錶，就通常按戶按錶每度收費；無獨立錶的話，則多戶按人頭攤分。據社協 2019 年調查顯示，受訪劏房住户電費中位數達 $1.6 一度，水費中位數則達 $15 一度。 中電電費約 $1.2 一度，而水務署水費現時首 12 立方米用水量免費，隨後則按累進制，每立方米約 $4 至 $9， 劏房水電費超出近倍。而政府近年接二連三推出的水電費補貼，由於是直接存入單位水電戶口，受惠的僅是劏房業主，住戶只能無奈地繼續繳付高昂的起居雜費。 業主從中賺取差價，其實或觸犯刑事罪行。不過，中電、港燈、水務署等方面不會主動調查，不少劏房租戶對實際水電費不知情，交水電煤予業主時又不一定有收據作證，對於收入偏低、手停口停的基層而言，追究業主的代價令人卻步。 違法工廈劏房 除了常見的唐樓劏房，有業主更改建名下工廈單位， 翻新裝修，當作住宅般放租。對於業主，工廈入場價低，在政府全面撤辣前，又不用付 15% 的雙倍印花稅，投資成本比起住宅單位相對低。 對於租戶，工廈單位闊落，又有獨立水電錶，故工廈劏房租盤亦有價有市。 不過，工廈劏房因違反大廈用途，是絕對違法的。過往荃灣就有工廈劏房試過被突然封屋，租戶需要即時遷出，頓時進退失據，不知何去何從。 劏房以外平價租樓選擇：合租或共居 … Continue reading "【麗港城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

海怡半島貴為十大屋苑之一，除了坐海景，在交通、配套和間隔等方面，又有甚麼過人之處？想了解海怡半島好不好住，即讀千居整合的海怡半島搵樓懶人包，從屋苑簡介到各期詳細分析，再與附近樓盤比較，一次過話你知。 立即跳往：海怡半島簡介｜配套｜各期特色｜間隔 + 平面圖｜附近樓盤比較 | 常見問題 近期更新 海怡半島：三面環海＋鐵路新優勢 海怡半島（South Horizons）位處港島南區鴨脷洲，由和記黃埔、嘉宏國際、長江實業及香港電燈聯營的財團發展，於 1992 年至 1995 年間分 4 期落成，共提供 34 座大廈，涉 9,812 伙，面積介乎 632 至 1,121 方呎，間隔包括 2 至 4 房。屋苑第 4 期的 25 – 28 及 32 – 33A 座，命名為「御庭園」。 海怡半島是南區最大型私人屋苑，在十大屋苑中，也算是樓齡較新一個。海怡半島三面環海，與香港仔灣海岸，僅一條海濱長堤之隔，中間沒有任何建築物或大型地皮，假設未來不填海的話，幾乎是「永久海景」。 其他以「海景單位」聞名的屋苑，如太古城「海景花園」、麗港城第 4 期、甚至乎貝沙灣的部分座數，都不如海怡半島般近海，其他屋苑與海之間，通常有公園或未發展地皮隔開，而海怡半島則是臨海而建，享多角度環海優勢。 港鐵南港島綫於 2016 年尾全綫通車，海怡半島頓成鐵路上蓋物業，離金鐘站僅 4 站之距，海怡半島兼享海景和鐵路優勢，身價再度攀升。 海怡半島資料 發展商 Secan Limited（由和記黃埔、嘉宏國際、長江實業及香港電燈組成的財團） 入伙年份 1992 至 1995 … Continue reading "【麗港城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

想用低於市價置業上車，除了買凶宅、綠置居、居屋、無契樓之外，還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼？何解業主肯平賣？隱藏著甚麼風險？千居盤點 6 大釘契常見原因，與你解構買釘契樓如何自保。 立即跳往：釘契的意思｜釘契常見原因｜釘契對買樓和按揭的影響｜常見問題 近期更新 釘契的意思 「釘契樓」指的是，物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟，構成產權負擔，相關註冊文件被登記到土地註冊處，令物業難以出售。 涉及物業權益的人士，例如債主、地政署或屋宇署，若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時，會按照權益及登記先後，依序獲償。 事實上，釘契能保障新買家，每當進行物業買賣，買方律師必會代為進行物業查冊，確保物業「身家清白」，如律師發現物業有未解除的法律問題（即未「解釘」），會向新買家解釋或須承擔之法律責任。 釘契常見原因 1 . 業主欠債 如業主因欠債被入稟追討，法庭會先把物業充公，而該法庭命令會登記到樓契上，防止業主出售或轉讓物業。 如業主照樣賣樓，則通常會列明須於簽署《正式買賣合約》前清還債項。但若簽約當日，業主尚未「解釘」，新買家有權提出取消交易，並就業主違約追討損失。 2. 欠管理費 如業主拖欠管理費，不論欠款額多寡，只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算，便可透過法律訴訟，申請拍賣單位以追收欠款，物業會被「釘契」。 3. 拖欠政府費用 如業主欠繳差餉、地租等政府費用，政府有權將警告信登記在土地註冊處，甚至收回有關物業。一般來說，業主一旦放售物業，所得之金額會先償還政府費用。 4. 違犯建築物條例 當屋宇署發現物業違反《建築物條例》，如有僭建、危險建築物、未入則的結構性改動等等，屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。 這類檢控會被註冊於樓契，直至業主按時解決問題（如清拆僭建物），而僭建亦是最常見的釘契原因。 5. 違反大廈公契 如業主經常或長期違反大廈公契，例如偷偷飼養動物、將住宅物業當作商業用途、擅自分租等，業主立案法團有權提出法律訴訟，一日未經裁定，都會於查冊上顯示。 6. 業權糾紛 遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟，連累物業被釘契，這種官司未必能短時間內得以解決，令新買家難以決定何時簽約，完成買賣交易。 釘契對買樓和按揭的影響 1. 定價比市價低 釘契樓的唯一好處，就是考慮到對新買家的影響，有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成，通常視乎釘契的原因，愈難處理的釘契問題，愈有機會推低樓價。 2. 按揭成數下調 對於較嚴重的釘契問題，如業權糾纏不清，銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決，如已清拆僭建物，部分銀行亦有機會因應風險，調低按揭成數。 3. 新買家或須負法律責任 假使物業未解釘，所有問題或一併過戶給新買家，要為釘契問題負上法律責任。因此在簽約前，買方律師會確保物業已解釘，或於合約寫明，新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。 4. 交易告吹 最後，如果原業主一直都不能為物業解釘，交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討損失（如訂金、代理佣金、律師費等），亦白白浪費不少時間與心機，裁決又可能遙遠無期，費時失事。 買釘契樓有很多風險，比較適合有經驗買家，假如是新手買家，購買前記得找持牌經紀代為查契，即上千居尋找各區筍盤。 常見問題

第一次租屋最怕受騙，為保障自己，你一定要妥當地簽訂租約，確保租約範本列有適用的條款細則，以免日後糾纏不清。如果你不經代理，要自己準備租約（Tenancy Agreement），千居為你準備一份完整的租約範本文末更有租約範本供下載！ 註：如果是經代理租屋，一般代理公司已有制定一份租約範本，而和你睇樓的該位代理，普遍亦會主動就單位的個別情況，為租約作出修訂或添加備註。 立即跳往：租約應列明的條款｜租約範本下載 租約應列明的 13 項條款 1 . 租約訂立日期 即與業主簽訂租約的日期，不一定等於實際租期的開如。 2. 租期 即租戶能租住單位的時間，一般租約為「一年生約、一年死約」，合共 2 年。租期開始的日期一般稱之為「起租日」。 3. 免租期 免租期一般訂為簽約日期之後、租期開始之前。 4. 按金、上期 經代理租屋，一般要向業主支付「兩按一上」，即是相等於 2 個月租的按金，和 1 個月的上期（即預先交租）。 如有付按金上期，金額和支付日期都應列明在租約內。 5. 如何交租 包括租戶應在每月的第幾天交租、遲交租的後果，以及付款方式，如用銀行戶口轉賬，應寫明戶口號碼，以防日後有爭議。 6. 單位資料及承租日狀況 單位用途（如住宅／商業）、地址、業主姓名、鎖匙數目、設備，以及傢俬（如有），均應逐一列於租約內。如單位本身有任何缺陷，亦應在租約內備註，避免退租時雙方互相指責。 7. 租戶負責費用 列明由租戶支付的費用，一般為水費、電費、煤氣費、上網費等起居雜費。 8. 業主負責費用 列明由業主支付的費用，一般為單位結構性問題（如喉管破裂）引導的維修費、管理費、地租、差餉等。 至於家電維修方面，費用可一人一半。如睇樓時租戶未有時間檢查電器運作，業主可提供為期 1-2 星期的「保證期」，如電器在期內出現問題，就由業主負責維修。 9. 退租權 上述的「一年生約，一年死約」，即是退租權的一個規限，一般租約第一年為死約，翌年為生約。 「一生一死」的話，業主和租戶雙方都不可於第一年內退租，而第二年要退租，就要於一個月前作書面通知。換句話說，租期踏入第 11 個月，業主或租戶方能通知對方下一個月退租。 【今期最抵】千居精選筍租盤 → 10. 退租日單位狀況 退租日又稱「交吉日」，意思是一般業主會要求租戶於退租當日要還原單位，如果單位本身是「吉」的，租戶就要「交吉」。 如果單位本身有傢俬，而業主希望租戶退租時幫手清走傢俱，因此非「還原單位」，應備註於約內。 11. … Continue reading "【麗港城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

物業投資是香港人熱門的炒賣選擇，其實除了買賣樓宇，車位買賣也是常見的投資渠道。主要是因為車位的投資成本較低，管理風險也不高，而且車位按揭成數最高可達 7 成，容易入場，導致不少人想買車位放租，或等升值後轉售以賺取利潤。但是，你知道實際上車位買賣的運作嗎？當中牽涉的費用、交易種類和方法，都有不少注意事項，千居將會在下文與你詳細說明。 立即跳往：買賣流程｜車位種類｜注意事項｜常見問題 買賣流程 1. 物色心儀車位 有興趣的買家可以透過代理行、住宅屋苑告示板、網上平台三方著手，尋找心儀車位，亦可比較附近車位的成交及租賃紀錄，以作價錢參考。 不過需要注意部分屋苑車位，只限出租予該屋苑住戶，投資回報可能受到限制。買家可以透過查冊看車位業權，了解該車位是否能夠自由出租予任何人。 2. 實地考察車位 車位配套和附近環境，亦是影響車位質素的重大要素，買家到現場視察，才能更清楚確定車位未來是否存在需求。 3. 申請銀行估價 如果買家選好車位後，需要承造車位按揭，就要請銀行作出估價，並且了解按揭利率和按揭年期等條款。 4. 簽訂臨時合約 車位的簽約方式沒有住宅交易般嚴謹，所以並不一定統一簽約形式，不過一般情況下，買家和賣家會簽訂臨時買賣合約，買家支付「細訂」，然後買家可以以臨時合約向銀行正式申請按揭。 5. 委派律師 雙方各自聘請律師，代表買家的律師需要審查車位的業權，而代表賣家的律師則要草擬正式買賣合約，雙方律師需要就合約達成協議。 6. 簽訂正式合約 買賣雙方通常在簽署臨時合約後 ，14 天內簽署正式買賣合約，繳付印花稅和「大訂」。簽署正約後，一般 45 天內，雙方就會完成過戶手續。 車位種類 車位買賣並沒有限定種類，除了最常見的住宅車位外，還有工業大廈和商業大廈車位、大型貨車專屬車位、電單車車位、私家車車位等等，視乎投資者對哪一種車位的升值潛力有信心，或者買家個人需要而選擇。 注意事項 雖然車位的價錢比住宅低，但是也應該謹慎為主，不要忽視當中的細節。投資車位之前應注意的事項如下： 省略臨時合約 車位交易的手續與住宅買賣相似，但是會出現跳過簽署臨時買賣合約的情況，即是交易只需要直接簽正式合約，沒有「撻訂」的可能發生，任何一方簽約後反悔都可能被要求賠償。 車位開支 買賣車位經常性忘記的開支，就是車位需要繳交差餉及地租。差餉為每年車位租值估價的 5 %，而地租根據不同車位而異，通常是租值估價的 3 %。 新樓認購車位 一般新樓都會推出「車位優先認購」，即是買家如能在指定時間內，完成簽署臨時買賣合約，就可以優先認購車位，而認購的數目通常都有限制。所以如果對買新樓連車位有興趣的買家，不妨多留意發展商的車位發售。 有不少住宅樓盤會連車位出售，亦是作為車位投資的好選擇，如果你對更多同類樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

搬屋大陣仗，新居入伙少不免有甩漏。想順順利利搬到新居，以完滿的一天開展新生活，事前除了要先鑽研拜四角是怎樣的一回事，更應手執一份新居入伙清單，按著清單執拾和購買需要的傢俱。千居為充滿期待的你，整合新居入伙清單列表，盤點新居入伙清潔的重點，新屋入伙自然變得輕鬆！ 立即跳往：新居入伙清單｜入伙前注意｜入伙清潔順序 近期更新 新居入伙清單 傢俬家品 布藝用品 梳洗用品 清潔用品 須預先安裝電器 全屋可攜電器 入伙前先開通水電煤 入伙前，記得先在網上開通供水、供電和煤氣帳戶，水電一般可於兩三個工作天內開通或完成轉名，煤氣因為要派員上單位抄錶，或需要多一兩個工作天。 ▸ 水務署網站：https://www.wsd.gov.hk/tc/customer-services/manage-account-and-water-bills/taking-up-or-closure-of-accounts/change-of-consumership/index.html ▸ 中電網站：https://www.clp.com.hk/zh/customer-service/open-and-close-account/open-account ▸ 港燈網站：https://aol.hkelectric.com/AOL/aol#/eforms/appl ▸ 中華煤氣網站：https://eservice.towngas.com/zh-HK/OpenCloseAccount/EaccountRegistration 新居入伙清潔順序 + 用品 裝修入伙清潔要按章就班，不能亂來，否則白費心機！ 清潔用品 新居入伙清潔順序 從上至下，從裡到外： 入伙前清潔絕對是一項艱辛的任務，能力許可的話，可以聘請清潔工作幫手，收費視乎單位實用面積，按所需人手和工時計算。

讀過千居的樓花購買須知，掌握如何入票買新盤、簽訂臨約與正式買賣合約後，接下來，你要為入伙收樓當日做好準備。收樓有甚麼程序，新業主要注意哪些事項？即一文看清交樓須知，了解交樓日流程 3 大步驟！ 立即跳往：何時入伙交樓？｜交樓日前準備｜交樓日流程｜常見問題 近期更新 何時入伙交樓？ 買樓花時，售樓書明會寫明「預計關鍵日期」，這是發展商預計業主可以入伙的日子。 然而，起樓工程常因惡劣天氣、火災、罷工等問題，時有延誤，業主應有心理準備，最終入伙日可能比關鍵日期遲。 真正收樓日期，取決於發展商是否已取得以下 2 項文件： 1）屋宇署發出的「入伙紙」 樓宇建築完成後，屋宇署會對新盤進行檢驗，確保單位符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目等規定，便會發出「入伙紙」予該物業。 發展商須在「最終的預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙，並於獲發入伙紙後 6 個月內通知買家收樓。 2）地政總署發出的「滿意紙」 發展商另外亦須向地政總署申請「滿意紙」。政府在批地時，會要求發展商就物業興建行人通道、天橋或綠化設施，如發展商已滿足所有條款，便會取得滿意紙。 同樣地，發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向地政總署申請滿意紙，取得滿意紙後，須於 1 個月內通知買家正式交樓。 發展商需要取得入伙紙和滿意紙 2 項文件，才能正式交樓。因為滿意紙的時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 交樓日前準備 收樓信 發展商取得入伙紙及滿意紙後，會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件，買家就可憑此信收樓。 聯絡發展商的收樓部 買家應預先聯絡物業的收樓部，預約交樓日期及時間。通常收到信後 2 個星期內就可以正式收樓。 預約驗樓師 如果選擇聘用驗樓師，而非自行驗樓，與發展商約實交樓時間後，可以預約驗樓師，驗樓師會於交樓當日與買家一同上單位，並即日驗樓。 【最新樓盤】搜尋所有放售樓盤 → 交樓日流程 終於來到交樓日了！如果你決定自己驗樓，記得收樓日前預先準備好，例如上網學習如何驗樓。交樓當日流程如下： 買家可即日留低驗樓，或待日後有空才上單位驗。如不即日驗收，收樓過程通常 1 小時左右便完成，買家可以馬上入伙。 不過，如果單位有問題，買家一般都會交鎖匙給承建商，方便修葺，故大部分買家都會等到驗樓執漏完成，方才入伙。 執漏需時，視乎單位問題嚴重程度，如問題不大，一般驗樓後 2 個星期，就可以正式入伙。 想買樓買得安心，就要做多些樓盤比較及掌握資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

對於租樓新手而言，生約退租可能是一個陌生的概念，何時退租又有什麼關係？整個退租過程需要經歷什麼步驟？千居將會在以下文章，說明退租流程和相關注意事項，解答關於退租的常見問題。 立即跳往：生約退租｜退租流程｜注意事項｜常見問題 近期更新 生約退租 生約通常在租約生效後第二年開始，生約同時代表著雙方的退租權，租賃雙方可在生約期間提出退租。一般租約會列明退租通知期，例如提前一個月通知，租客可以在指定通知期前，通知業主退租，或者以代通知金代替通知期，繳交額外費用，可即時退租。 退租流程 生約期間，雖然租客有權退租，但是亦要遵循指定步驟，才能完成退租。 1. 提早通知業主 如上文提及一樣，訂立租約時，理應列明了退租通知期，代表租客需要提早多少通知業主，或者某些條約可允許租客以代通知金，取替提前通知的規定。如果租客沒有遵從合約條例，業主有權拒絕租客退租申請。 2. 遞交退租通知書 通知業主後，緊接是遞交正式的退租通知書，否則，業主可以將租客的退租通知視為無效。退租通知書的內容缺一不可，建議參考網上範本，避免漏掉任何一項資料，導致發生租賃糾紛。 3. 清空交樓 確認業主收到退租通知書後，租客可於指定時間準備交樓，並需要跟從協議指示，清空和還原單位。交樓當日，業主應親自視察單位有沒有損壞，再由雙方共同點算單位內物品。如發現任何損毀、未清走物品、或未還原單位，雙方要即時商討如何處理，甚至考慮賠償。 4. 取回按金 訂立租約時，租客需要繳付「兩按一上」的按金，一般相當於 3 個月租金。待租約結束，業主檢查單位完好無缺後，才會把整筆「兩按」的按金退還。如果業主認為單位內有任何非自然損耗，可能會扣除部分按金作為賠償。 注意事項 另外，關於退租交樓，最好不要將交樓事宜委託他人處理，畢竟業主會到場視察單位，點算物品，如果租客不現身，則無法即場對質，任由業主計算損毀，並任意扣除按金作為賠償。 即使生約期間有退租權，也切記勿輕視退租流程，跟足以上步驟，就不用擔心觸發租務糾紛，被業主追討賠償。如果你正考慮退租，想轉換一下新環境，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

經過千辛萬苦，新手業主終於收到鎖匙，急不及待想入伙。不少業主對收到鎖匙後驗樓這一環認知不深，覺得可以聘請驗樓師一了百了。但如果倉卒收樓，日後住久了發現結構性問題，尋求維修甚為艱難。 要保障自己，業主應自學新盤／二手樓驗樓須知及程序，自備驗樓清單及工具旁身。千居整合以下驗樓重點，讓計劃好上車的各位不必求人！ 立即跳往：新盤驗樓程序｜二手樓驗樓程序｜必驗常見問題位置｜自備驗樓工具｜執漏過程需時 新盤驗樓程序 二手樓驗樓程序 由於二手樓的臨時買賣合約一般已寫明是「現狀買入」，簽約後，新業主上樓檢驗時即使 發現問題，亦須自己負責維修。 驗樓在於買二手樓的重點就不同於買一手樓，前者主要是為了早日發現問題，以免將來 倍加嚴重；後者則是為捉緊發展商執漏，避免未來因入伙前已出現的質素問題惆悵。 其實二手樓驗樓同樣十分重要，例如舊樓時會出現滲水、漏水、電線接駁、空鼓、鋼筋生 鏽膨脹或化妝樓等問題，透過專業人士勘察，找出問題在裝修時及時維修處理，就可以 避過入伙後才發現的麻煩，同時，先驗樓亦可避免裝修師傅在報價時，胡亂指出問題， 以提高裝修報價，到頭來可以幫自己節省一筆「冤枉錢」。 必驗常見問題位置 凡事有分輕重，驗樓亦然。新業主應先主力檢驗及跟進單位有否難以維修的重大問題，如漏水、滲水，或電器損壞等，再費神於容易修葺的小事上，如牆身小裂紋、門柄花痕等。 以下重點整理一些驗樓師認為較常見難搞缺陷，千居另一篇驗樓攻略更載有瑕疵例子圖及超詳盡驗樓清單： 位置 常見缺陷 廳 – 空心牆– 地腳線或周邊發黑，或代表有漏水問題– 窗關不緊，易漏風滲水 浴室 – 洗手盆下、廁所後、或假天花內渠管漏水– 企缸斜水不足，去水慢– 空心磚或磚𠝹手 廚房 – 鋅盤下漏水– 原裝家電運作不正常– 廚櫃歪– 如廚房門為防火門，有機會不合符消防標準 露台／工作平台 – 欄杆或玻璃不穩– 斜水不足，易造成水浸– 門關不緊，易漏風滲水 自備驗樓工具 業主可借助以一些街邊買到的小工具，如捲尺、告示貼、天線筆等，自行驗樓就事半功倍。 如業主收樓當日忘記帶備工具，可嘗試問問交樓大使能否提供告示貼和筆。告示貼是一手樓地盤常用文具，用於貼在單位瑕疪位置附近，指出問題所在。有些瑕疵缺陷是憑肉眼就能看得出來，只要用告示貼標籤好，毋須任何特別工具，也能完成驗樓程序中關鍵一環。千居在另一篇攻略整理了八大必備驗樓工具，並列出每項用途。 執漏過程需時多久？ 一般新樓說明書都會寫明，如果業主發現單位欠妥，可於買賣成交後指定限期內向發展商提交書面通知，普遍驗樓程序期限為 6 個月。 提交通知後，發展商一般會於 1 個月內完成執漏。但由於合約並無列明這個執修期限，如單位缺陷多，執修期有機會延長。 為保障自己，業主應盡快遞交報告，以免承建商方面因未有存貨，需要訂料，而耽誤入伙。通常存貨量的物料包括大型玻璃、雲石台、大門等。