新盤主要有兩種認購方式，供公眾表達購買意願，分別為入票認購和招標認購，大多數新盤會以入票方法推售；至於豪宅，因供應不多，受眾較少，故常用招標方式推售。另外較不常見的認購方法還有內部認購、暗盤招標等等。 有別於買二手樓，入票抽籤新樓有其特定程序，當認購人數多，而推售數量少的時候，想買也不一定買得到。不想買得心慌慌，即睇以下入票及抽籤流程。 立即跳往：入票前準備｜ 入票程序｜抽籤程序 ｜常見問題 近期更新 入票前準備 發展商推售新盤，須遵從《一手住宅物業銷售條例》，當中不少要求是為了保障買家，確保在認購新盤前獲得準確及充分的資訊。 參閱售樓書 發展商須在樓盤開售前最少 7 天派發放樓書，內有樓盤詳盡的銷售資料（如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則等），讓買家及代理有足夠時間消化信息並作考慮。 參觀示範單位 公布價單後，發展商一般會在短時間內公布銷售安排，提供「入票」認購的時間地點，及以開放示範單位等。示範單位設有已裝修單位和無裝修單位， 後者亦即「清水房」，會是日後的交樓標準，入票前應仔細參觀。 閱讀價單 開售前最少 3 天前要公布價單，價單列出即將開賣的單位、價格、不同的付款方法及優惠，買家可從中部署入市策略及預算開支。 入票程序 「入票」指的是，買家要遞交「購樓意向書」，表示有認購新盤的意願，同時支付訂金，通常是一張價值 $10 萬的本票，抬頭為發展商指定律師樓。入票的時間地點不定，一般訂於開放示範單位前後，甚至參觀示範單位當日，在場可以入票。 為增加中籤機會，有準買家會入多過一張本票，例如坊間常見「2客6票」的做法，亦有代理為求促成交易，會代準買家墊支入票。不過，由代理出本票，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 縱然如此，業內亦常見走「法律罅」的疑似墊支方法，譬如準買家先碌卡予代理，保留簽帳額，由代理先代開本票，由業主出支，代理只是幫手轉換資金的形式，由碌卡變本票，這做法本應合法合理。 但實際操作上，簽帳額其實一直沒有落到代理手中，直至中籤才會真正過數，這就是所謂的「走法律罅」。 除碌卡之外，由準買家開支票，換代理開本票，做法亦雷同，中籤後，代理才會真正兌現支票。換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。 抽籤程序 入票後，發展商一般會打鐵趁熱，於開售前一日甚至當日，選擇以下兩種方式，挑選獲得認購單位的買家： 現時普遍多以抽籤形式選出買樓次序，開售當日，售樓處通常分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示銷售當日尚餘可供揀選的單位、已簽臨約的單位，以及已被揀選、但未簽臨約的單位。簽署臨時買賣合約時，入票所付的訂金在內扣除。 絕大部份新盤揀樓時都會分為AB組，A組為大手買家，能夠優先揀樓。不過，為鼓勵市民入票，並令新盤的銷售表現更樂觀，發展商一般有限可購買單位數目，以防出現幾個買家買斷所有單位。 揀樓結果公布後，買家可考慮自己的抽籤次序，是否有機會買入最合心意單位。條件較好的單位容易售出，買家最好準備好後備名單，如果首個心水單位售出，可由下個補上。 條件愈好的單位，銷情愈好，愈快會售出。如果買家能力有限，符合預算內可選之單位不多，認購較熱門搶手的新盤時，就要望抽籤抽得較前。相反，如果買家有充裕資金，即使抽籤較後，亦能揀到價錢較高但質素較好單位。 買新樓要抽籤，亦非即時可入住，筍價單位又多人爭奪，隨時落空，所以有心置業，記得要同時留意二手市場，即上千居搜尋全港各區優質盤。 常見問題

植根香港65年，南豐見證過本地製造業的黃金歲月，亦是當代紡織業的拓荒者、革新者。 物轉星移，本地製造業由盛轉衰，南豐卻沒固步自封，緊隨時代步伐，由一間紗廠變成今天可與地產列強一較高下的多元企業。 經過多年努力，南豐樓早已悄悄融入社區。想知南豐如何編織出地產王國? 南豐樓好不好住?  南豐樓有何選擇？千居為你揭開南豐的面紗。 立即跳往：南豐發展史 | 南豐樓特色及質素 | 南豐住宅一覽 近期更新 南豐發展史 曾在50-70年代為生活打拼的香港人，一定聽過南豐紗廠。當其時香港曾有近4成勞動人口從事紡織及成衣，而南豐紗廠是那時紡織業的「老大哥」。 集團創辦人陳廷驊敢於創新，引入獨有紡織技術，令業務迅速發展壯大，更贏得「棉紗大王」美譽。 但後來紡織業日漸式微，眼見生意難以維持高增長，陳廷驊再次發揮求變精神，當他洞悉到產業發展升勢，便帶領公司走向多元發展。 南豐早於1965年落成首個住宅項目，後來在下一城，首個大型屋苑南豐新邨於1978年應運而生，往後數十年間，南豐全速走向地產發展之路。 有別於主要地產商透過上市集資，南豐現在是一間由私人持有的發展商，足見其財雄勢大。 事實上，集團曾於1970年上市，直到1989年重新私有化，並積極開拓本地、內地及國際市場，終在2011年獲BCI Asia頒發「香港十大發展商」榮譽，旗下多個住宅項目亦獲得不少建築獎項，尤其在環保建築方面。 至於住宅供應方面，集團亦逐步由大型屋苑延伸至豪宅，最出名莫過於天價樓王Mount Nicholson，曾於2017年創下亞洲最貴分層住宅紀錄 (平均呎價高達13.21萬元)。 今年6月，項目車位創出逾1,000萬元成交價，榮登全球最貴車位！這些獎項與紀錄，加上超過165個住宅、辦公室及商場等發展項目，印證了南豐由一間紗廠成功走向多元化的地產企業。 時至今天，南豐業務已擴闊至、物業管理、金融投資、生物科技等多個領域，而南豐紗廠亦已成功轉化成集體驗式零售及傳承紡織藝術一身的保育項目，延續其創新精神。 南豐集團行政總裁現時為張世成，他是集團創辦人陳廷驊次女陳慧慧之長子，接替前財政司司長梁錦松出任有關職務。 目前，南豐在啟德發展區有一個名為AIRSIDE的旗艦項目，於2017年以多達246億投下地皮，落成後將提供甲級寫字樓，及連接地下購物街的多層購物商場，預計將成為區內新地標。 南豐樓特色及質素 上文提到，南豐在環保建築方面下了不少功夫，旗下項目取得香港綠色建築議會及WELL認證。例如日出康城第10期，同時獲綠建環（新建建築）暫定金級認證及WELL 健康建築標準，在能源效益及可持續發展獲得肯定。 南豐本身亦設立自家承建商，包括寶登建築有限公司及晉業建築有限公司，曾獲香港建造商會頒發香港建築環保大奬，但亦非每個項目由旗下承建商興建。 本港著名驗樓師詹濟南曾提過新鴻基與南豐的物業較耐用，因發展商在交樓前會修正缺陷。 南豐住宅一覽 南豐近20年住宅樓盤 (獨資及合資) 包括： 南豐樓盤名稱 地區 落成年份 羅便臣道80號 西半山 2001 將軍澳中心 將軍澳 2002 – 2005 將軍澳廣場 將軍澳 2003 慧雲峯 北角 2005 溱喬 西貢 2005 … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

一個人搬出來住，預算有限，但想到劏房環境惡劣，租金呎價拍得上豪宅，不少年輕上班族會考慮與人合租。找室友夾租固然較獨力負擔單位租金化算，但與多人同住難免易產生摩擦，並存在私隱問題等等。決意合租前，必先考慮清楚以下事項。 立即跳往：簽立正當租約｜取得業主聯絡方式｜立家規解麻煩｜做好保安免投訴｜適度犧牲與忍讓 近期更新 1 . 簽立正當租約 合租盤通常由業主自讓或二房東代為放盤，沒有代理代勞，簽租約的一些重要步驟或有所遺漏，令租戶的權利保障出現了缺口。 即使是短期合租，租戶亦應確保雙方有做足查冊、打釐印等程序，並分清楚所簽租約究竟是一般租約還是「分租租約」，前者與業主直接簽立，後者與獲授權代為將單位分租的「二房東」簽立，兩者均應列明所租範圍和公用空間。如為「分租租約」，租戶更應了解二房東本身與業主所簽的「主租約」條文，確保其確實有權分租，如兩份租約有抵觸，或影響分租租約的部分條款效力。 2. 取得業主聯絡方式 如果合租單位由二房東放租，二房東作為「中間人」，一般會代業主處理大部分租務事宜，譬如每月收齊租金、計算每分租戶需繳之水電煤上網費，以及找師傅上門維修等等。亦因如此，各分租租戶未必有業主的電話號碼或電郵地址，如二房東人間蒸發，分租租戶與業主之間便頓時斷線，難以聯繫上對方。 為求自保，分租租戶最好取得業主的聯絡方式，遇有突發時或租金爭議時，可直接聯繫業主，向對方傳送交租證明等等。 3. 相見好同住難　立家規解麻煩 即使是與熟人夾租，室友之間亦應訂立「家規」，避免日後多拗撬。家規可涵蓋： 室友間應決定違反家規的罰則，輕者可罰做家務，重則被終止租約。同時亦應建立溝通渠道，讓租戶提出異議和提議，如計劃定期召開室友會議，討論家中大小事務。 如不善與人理論，你可考慮租住共居空間，空間有專業的管理團隊為你打點一切，確保所有住戶均遵守規則，更設酒店式打掃服務，你便不用為家事操心。 4. 防人之心不可無　做好保安免投訴 香港人留於家中的時間不多，不是外出工作，就是在外消遣，難以 24 小時看管置於家中的財物。為求自保，租戶除了要換房間鎖膽，確保只有自己持有房門門匙，每天出門前，亦應將貴重物品放在房中較保密的角落。這樣做除了能防治家賊，更提醒了自己貴重物品所在位置，免得因為自己冒失，隨意放置電話、電腦和銀包，一時不見便胡亂指控室友為賊。 做好保安，可以避免因自己大頭蝦而引起的疑心芥蒂，保人時亦自保。 5. 適度犧牲與忍讓 與他人夾租，私人空間必不及自己獨住。如果你是比較注重隱私的人，就要好好考慮是否適合合租生活，免得自己和室友都住得不愉快。大單位雖然較闊落，但因房間較多，室友人數亦隨之而增，私人空間便逐漸減少。 作為一個好室友，既要尊重他人的私人空間，亦要有作出犧牲的心理準備，譬如室友有客到訪，你或需要出門避讓；喜慶節日時，共用空間或被訪客佔用；室友或不時想探問你的生活，或介紹朋友給你認識等等。人與人之間要和睦相處，包容忍讓至關重要。如需要一個較大私隱度的居所，你可考慮共居空間，空間設有不同戶型，獨立房間設備一應俱全，房內可享極大私隱度，而共用樓層亦設娛樂區予你交際。

如家中裝修，或從事易感染疫情的高危職業，你或需要短期租屋。近年有不少價格相宜的月租酒店計劃，千居為你盤點 2021 年 7 間月租最平的高質酒店及服務式住宅，租金全包，靈活退租，即下榻最抵、最舒適的短期住宿！ 立即跳往：Weave on Baker｜儷凱酒店｜Dash Suites｜Parkes Residence｜Atria｜皇子薈｜陳公館 1 . Weave on Baker Weave Coliving 是近年冒起的服務式共居空間，旗下的 Weave on Baker 距離紅磡港鐵站僅 7 分鐘路程，採用靈活的月費計劃，設計時尚型格，提供酒店式服務，輕鬆搬入即住，無拘無束，彈性退租。除私人房間外，空間更設兩層合共超過 2,100 呎的共用區，包括健身室、餐廳級廚房、天台花園等設施。 Weave on Baker 團隊會為住戶舉辦定期活動，住戶可尊享獨一無二的文娛體驗，適合喜歡交際，希望有人代安排閒暇活動的年輕情侶和夫妻。 房型： 75 呎單人房（共用浴室）、110 呎套房（獨立浴室） 配套：獨家迎新禮品、打掃服務、免費 WiFi、私人智能電視、私人雪櫃、閱讀室、健身室、洗衣房等 月租：$8,000 起 地址：紅磡溫思勞街 61 號 租住 Weave on Baker → 2. 儷凱酒店　Le Prabelle Hotel 儷凱酒店位於旺角，毗鄰中港跨界客運站，距離港鐵太子站 C2 出口只有 1 分鐘路程，周邊有茶餐廳以至糖水店等各類美食，地理位置極方便。 … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

租屋需要簽訂臨時租約，是非常常見的程序，但是你對臨時租約的認知有多少？無論是租屋還是買樓，都要謹記事前做好資料搜集，以防受騙，浪費了自己的金錢、心力和時間。簽署租約後，代表你已需要承受法律責任，所以切勿掉以輕心。千居將會在以下文章，為妳拆解臨時租約條款內容，告訴你相關的注意事項以及常見問題，為你租屋做好預備功夫。 立即跳往：何謂臨時租約｜條款內容｜注意事項｜提防詐騙個案｜常見問題 近期更新 何謂臨時租約 一般情況下，業主和租客在簽訂正式租約前，都會先簽訂臨時租約。臨時租約代表業主同意將會出租相關物業，另一方面，租客亦同意在未來承租物業。臨時租約除了證明雙方的租賃意向，亦是為了確保租客繳付按金後，在指定日子內才簽署正式合約。簽署臨時合約時通常要支付臨時訂金，普遍為一個月租金。 條款內容 臨時租約必須要符合一般合約的要求，即是由一方提出要約，另一方則接受該要約，並且付出相應代價，和承認該合約所訂明的法律關係意圖等。 臨時租約條款 法律效力 臨時租約雖然並非正式租約，但是對租賃雙方已具法律約束力。簽署臨時合約後，如果任何一方拒絕簽署正式租約，另一方可以向法庭申請強制執行命令，命令違犯合約一方履行臨時合約上所訂明的責任，可能會出現沒收訂金的情況。 注意事項 既然簽署臨時合約已經要承擔法律責任，就必須要考慮清楚才簽約，以下是一些需要多加注意的事項。 租賃要約 並不是所有情況下，都需要簽署臨時租約，有些時候，租客可能會被要求簽署「租賃要約」，再轉交業主簽署，表明業主接受相關租賃事宜，基本上與臨時租約的作用一樣。 冷靜期 簽署臨時租約後，會訂明一個指定日子前簽訂正式租約，而這期間便成為冷靜期，讓雙方考慮清楚是否簽署一年或以上的正式合約。 如果指定日子前準租客違約，拒絕簽訂正式合約，將會被視為「撻訂」，業主可以沒收租金訂金。如果經地產代理處理租賃事務，通常臨時合約已經列明「撻訂」一方需要支付全數代理佣金。另一方面，如果業主反悔，亦需要倒賠訂金予租客，並且支付全數代理佣金。 所以租客和業主在簽署臨時合約前，必須考慮清楚，作出不會後悔的決定。 提防詐騙個案 過往曾有業主盤出租個案，租客直接與「業主」洽談租約事宜，最後墮入騙局。如果沒有地產代理的中介角色查證業主身分，隨時有人冒充業主，放租樓盤，並且在簽署臨時合約收取訂金後消失，最後租客不知道如何追討賠償。 所以即使租住業主盤，租客也切記在簽約前親自查冊，確保業主的身分，以及調查物業單位的紀錄，翻查過往是否曾經有任何違規情況發生，保障自己的權益。 雖然租樓程序並不複雜，但是最好還是依靠可信任的代理或平台搵盤，免得墮入不法之徒的騙局。如果想搜尋更多租盤資訊，即上千居搜尋各區租盤。 常見問題

近年網上搵樓成大勢所趨，網上地產平台頓成新寵兒，但平靚正的筍盤可遇不可求，偏愛網上搵樓的租客買家，可以如何增加覓中筍盤的機會？千居教你5大網上搵樓竅門，助你輕鬆上網執平貨！ 立即跳往：辨認假盤｜過去成交紀錄｜同區物業比價｜價錢以外的考慮｜回覆要爽快｜善用搵樓網資源 近期更新 1 . 辨認假盤 不少人對筍盤的要求就是要夠「平」，某些代理就捉正客戶的心理，在地舖網上刊登「假盤」，以反常理的超筍價格條件作招徠，吸引客戶詢問一個根本不存在的單位，取得客戶聯絡方式後，再以藉口搪塞，游說客戶租買另一個真實樓盤。 要辨認假盤，你可留意同一位代理在同屋苑大廈的所有放盤，是否相片、內容全部一樣，只是價格或層數不同。一手新盤用一樣的相片並不出奇，發展商或偏好用佈置好的示範單位作宣傳之用；但如果是二手樓，就要特別小心，有機會是假盤之一的「影子盤」，亦可能純粹是代理未能提供部分單位的相片，故擅自以其他戶的補上。 假盤在綜合型搵樓網比較少見，一來是因為代理要付費放盤，落錢放假盤恐怕得不償失；二來搵樓網為保障用家和自己聲譽，一般會嚴格監管異常的放盤情況，偵查到的假盤會被實時下架，亦會跟進銷售行為不當的代理，免得客戶一場歡喜一場空，有更多時間尋覓真正的筍盤。 2. 檢閱過去成交紀錄 搵樓網的樓盤頁面一般會顯示該大廈甚至該區的最新成交紀錄，你可憑此即時與心水樓盤作比對，實呎價格較低的話，即是筍盤的徵兆，你要把握時機，送出查詢，以防被人截足先登。 3. 與同區物業比價 於樓盤介紹底下，搵樓網或會提供該單位與區內其他放盤的平均價格比較，讓你大概掌握單位的定價水平。當然，一區放盤甚多，質素光譜闊，如果心水樓盤新淨整理，處於平均數之上亦屬合理。如果單位條件好，價錢又接近平均數，就最好盡快詢問。 4. 考慮價錢以外的條件 文首有提到，許多租客買家對筍盤的概念，一字記之曰就是要平。其實筍盤之筍，不一定在於價錢，亦在於質素，如果單位裝修精美、連帶傢俬、業主友善、租期靈活，即使僅一般水位，也算是難能可貴的筍盤。 你除了可以看樓盤相片，亦可憑樓盤介紹的字裡行間，參透一下單位和業主的品質。較殷勤的業主和代理一般會詳細寫明單位特色，以及價錢所包雜費。如寫明「還價即成」，即是有議價空間，但最終業主亳不退還，你就要猜度一下，業主有否在其他方面誇大其辭了。 5. 回覆要爽快 真正的筍盤轉眼即逝，如果未被代理自己入手，又未被其他客戶相中，你就要爭取時間扑鎚決定，絕不要延遲回覆業主代理，拖慢交易節奏，令對方認為你只是隨口問問，並無心租買。 代理喜歡爽快的客戶，慳湊客時間之餘，更不用「估估下」，花心機摸清客戶需求。送出查詢後，盡快約時間睇樓，有甚麼要求，譬如你只考慮高層連裝租盤，或心儀屋苑只有一個，就直截了當地告知代理。代理認為你的購買意欲高，就算今次交易不成，下次有筍盤出現，代理便馬上想起你。 6. 善用搵樓網資源 想慳到盡，連代理佣金都想省下來的話，就只好考慮業主自讓盤。要充當代理的角色，自行處理議價、查冊、簽約、打釐印等等程序並不容易。你應善用搵樓網免費資源，閱讀由業內人士編寫的租買攻略，了解各項須知，就萬無一失。

在香港，如果物業出租期少於 28 天，物業必須申領旅館牌照。故不少短期住宿選擇均以一個月租約起跳。如果只是剛巧居所有水電問題，需要地方暫住一兩周，一般的服務式住宅未必切合需要。千居為你盤點 6 間持旅館牌的酒店式住宅及有「長期住宿計劃」的酒店，即看優惠！ 立即跳往：Little Tai Hang Hotel and Serviced Apartments｜CM+壹棠酒店及服務式公寓｜四季匯 Four Seasons Place｜港景匯The HarbourView Place｜香港瑰麗府邸Rosewood Residences｜K11 ARTUS 1 . Little Tai Hang Hotel and Serviced Apartments Little Tai Hang Hotel and Serviced Apartments 是一所 4 星級精品酒店式住宅，藏身於大坑這個中西匯聚的小社區中寧靜一隅，主打短期居住的月租計劃，同時亦提供日租。如果你需要的租期介乎數天至數周之間，可於預訂前先發送查詢問問。 酒店共有 91 間客房，當中 82 間可眺望維園及維港兩岸景致，採用豪華高級的設計，特意選用本地生活品牌 Indigo Living 的家具，混合中世紀及北歐風格，為空間帶來充滿巧思和格調。 Little Tai Hang 物業規模精簡，服務及設施卻足可媲美五星級酒店，住宅每日提供禮賓服務，設有健身室、休憩室、洗衣間及多用途活動空間，駐場的 Second Draft 和 BOND 均極具特色：Second … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。 立即跳往：租買開支一覽｜買賣樓佣金｜甚麼是回佣？｜新盤回佣｜簽回佣紙 近期更新 租買開支一覽 租屋 買樓 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 買樓／賣樓要付多少佣金？ 住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。 抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 甚麼是回佣？ 抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。 有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。 回佣回幾多？ 回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。 回佣由樓價的 … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

你是否對租金不滿，認為有減租空間？想了解自己的議價能力，與業主商討減租之前，你必須先認清現時是否減租的好時機，而你是否已準備好合理的減租原因解釋，說之以理，動之以情？ 立即跳往：減租4大好時機｜4大游說秘技｜減租4個注意位 減租4大好時機 1 . 區內正值新盤入伙潮 如果區內有大量新盤密密入伙，代表著短期內租盤數量會急速上升，或會拉低整區的租金水平。一手新盤通常較受歡迎， 未必有太大議價空間，二手樓減租的機會較大。 新盤供應最多的地區多為新界，如屯門、大埔、元朗等。 2. 按揭減息 不少業主都正在為放租或自住單位供按揭，並會以供樓成本計算理想租金回報。按揭減息，業主供樓開支減少，如租客提出減租要求，或會酌情考慮。 按揭利率經常波動，一兩個月的低息未必足以游說業主減息，你可留意美國減息、美國債息跌等新聞，觀望樓市是否即將進入減息期。 3. 跌市 整體樓市受挫，樓價固然受到影響，減租的可能性更大。樓市銷售市場和租賃市場的表現未必一致，有時售價跌，但租金企穩，有時則正正相反。租客可留意區內最近期的租務成交，以附近租盤最近成交價（即月租）作為指標，如果相比過去幾個月有下滑趨勢，或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位，你要提出減租就更有牙力。 4. 大業主減租 跌市的另一個指標，就是大業主減租。大業主即是地產發展商，如發展商旗下商場統一大幅度減租，通常意味著本港經濟下行，零售業受到打擊。如整體經濟環境不景，樓市可能隨之受挫，增加租客的議價能力。 4大游說秘技　增加成功機會 1. 一次過交租 租客一次過交租，業主放租的風險降低， 提前收到租金更可免蝕通脹（香港平均每月有大概 0.1% – 0.2% 的通脹）。 如果能力許可，你可承諾業主一次過交半年至一年租，並列明於租約，爭取下調租金。 2. 自動轉帳 如未能一次過交租，退而求其次的做法是設立自動轉帳，表示你會按時定期交租，向業主派定心丸，有機會爭取減租。 3. 準時交租紀錄 假使已租樓一段時間，一直以來都有準時交租，但財政狀況突變，你可憑此為據，加上動之以情，請求業主通情達理， 下調租金以助你應急。 4. 講價時要「揸價」 平時買樓，地產代理一般都會代業主「揸價」，即是抬高叫價，不露底牌，拉闊叫價與底價之間的議價空間，希望盡量以高價成交，賺取更多佣金。作為租客的你，也可以反向操作，如果業主問你心目中的租金水平，不要一下子便吐出自己的預算上限，反而應該盡量拉低叫價，等業主還價，增加自己的防守空間。 當然，香港人講求效率，租務市場去貨速度快，鋤價可以，但不要滋滋油油，最緊要快狠準。如果你正處物色階段，鋤價再狠都無問題，最多拉倒再搜尋過第二個單位。現已租住單位的話，就要謹慎一點，始終業主有你的入息證明，知道你的應付能力，比你有更多把握。想大幅度減租，要有搬屋的心理準備。 減租前後4個注意位 1 . 留意租約條款 提出減租前，先要細心查清租約對租金調整有否訂明條款限制，譬如寫明租約首年不準加租減租、 租金調整須早一個月書面通知等等。 2. 減租後更新租約 業主承諾減租後，記謹要更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。 3. 退回按金差額 按金應隨減租下調，業主須向租客退還已收取按金與減租後按金之間的差額。 4. 考慮加入不可抗力條款 部分工商舖租賃合約列有「不可抗力」（Force … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

買樓資金有限，想以低於市價買樓，可以考慮「銀主盤」。但行經地產舖，或在網上搜尋，似乎不見銀主盤的蹤影，到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別？買家應如何搵樓、睇樓，以至入手？等千居教你銀主盤購買程序！ 立即跳往：銀主盤是甚麼｜銀主盤定價｜銀主盤購買程序｜銀主盤按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是「銀主盤」？ 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤定價 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。既然如此，銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過，現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，但「筍」不在於契約有問題，而是因為： 1. 經濟差，樓價跌 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 2. 斷供物業狀況參差 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 3. 公開市場業主叫價過高 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。 銀主盤購買程序 1）搜尋銀主盤 你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。 2）預約睇樓 拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 另外，部分銀主盤會連租約出售，能否視察單位，或要視乎租戶會否通融。 3）參與拍賣／入標 選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 銀主盤按揭 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。 同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

業主與租客訂立租約後，須繳交租約印花稅，又稱為「釐印費」，意思是交予稅務局加蓋印花 (打釐印)。究竟簽租約後，如何進行打釐印程序， 釐印費如何計算，遲交有何罰則及其他注意事項，一文看清。 立即跳往：打釐印程序作用及程序｜ 釐印費與租期 ｜ 釐印費計算｜遲打釐印罰款｜常見問題 近期更近 打釐印作用及程序 租約打過釐印，即正式成為具法律效力的文件，如日後遇有租務糾紛，租約中的協定就成為參考的基礎，能夠作為證據，是對雙方的一個保障。未經打釐印的租約則不被法律承認，或不可作呈堂之用，如不幸遇上立心不良的業主或租霸，問題就難以辯明。 簽立租約後，租約須於 30 天內遞交至稅務局的印花稅署加蓋印花。代理一般會代為網上打釐印，並為業主及租客雙方各列印一份印花證明書。 自行放租的業主，或租住業主自讓盤的租客，雙方皆可使用個人的「稅務易」帳戶，網上打釐印。普遍來說，考慮到業主一般對租務較為熟悉，加上有租客的按金在手，委託業主打釐印會較為方便。 無論是業主抑或是租客進行這個步驟，均要記得，最穩陣的做法是為雙方的租約正本（租約一般一方一份正本）加蓋印花，雙方各自保存一份有效的印花證明書。 電子印花證明書與傳統印花作用一樣，只是形式有別，如偏好傳統印花，便須以郵寄方式遞交申請及所需文件，或親身在印花稅署櫃位遞交。 釐印費與租期 釐印費視乎租期長短，稅率介乎0.25% – 1%不等，詳細列表如下： 租期 租約印花稅（釐印費）率 無指定租期／租期不固定 年租或平均年租的 0.25%* 不超逾 1 年 租期內須繳租金總額的 0.25%* 超逾 1 年，但不超逾 3 年 年租或平均年租的 0.5%* 超逾 3 年 年租或平均年租的 1%* 複本（即副本）及 對應本（即相同內容的另一份正本） 每份 $5 *零數亦作 100 元計算 釐印費計算 常見租約為期 2 年，釐印費即為年租的 0.5% ，另加複印本 … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

同香港島比，九龍好似多啲居住空間，不過都要睇地區，如果地區太旺太嘈，啲貓貓狗狗可能唔會太鐘意。想喺九龍區養寵物？不如慳返啲時間搵樓，直接睇邊間屋苑俾你養寵物啦！

自 2010 年起，發展商會德豐積極在九龍東及周邊一帶投地，密密起樓，單單是將軍澳一區，會德豐已佔有十個「地頭」，近年推出的新盤項目包括 The Parkside（2015年）、Savannah（2017年）、Capri（2017年）、Monterey（2018年）、MALIBU（2020年）、MONTARA（2021年）、Grand Montara（2021年）、Marini（2021年）、Ocean Marini（2022年），以及 Grand Marini（2022年）。會德豐曾為老牌英資企業，何時轉成華資？由上市公司走到私有化這一步，會德豐將來有著怎樣的機遇？會德豐樓的質素又是如何？千居從會德豐的發展歷史說起，分析該發展商未來動向。 立即跳往：會德豐發展歷史｜會德豐私有化 + 發展前景｜會德豐樓質素 近期更新 會德豐發展歷史 會德豐於 1857 年創立，至今已有近兩個世紀的歷史，經歷過興盛衰敗，由上市公司走至私有化，會德豐的轉捩點，主要有兩個，可分成四個階段： 1. 英資洋行起家 1840 年代，中國經歷了鴉片戰爭，中英最終簽訂了《南京條約》，當中訂明了清政府須向英方開放 5 個沿海港口，以進行貿易通商，而上海便是其中之一。 來自加拿路域斯哥亞半島（Nova Scotia）的 Thomas Reed Wheelock，便看準了上海開埠的時機，將家族造船和海運的經驗，飄洋過海地帶到來上海，於 1857 年在當地成立了一家名叫 Shanghai Tug & Lighter Ltd 的拖駁船公司。 不過，會德豐的成型，最重要人物卻不是這位加拿大商人，而是生於英國沿海 Essex 的 George Ernest Marden（佐治馬登）。 George Marden 本為一名英軍，於 1912 年獲派守香港，自此便與這個彈丸之地，結下了不解之緣。1919 年，第一次世界大戰結束，他決意留於中國內地，出任當時中國海關培訓學校的校長一職，並於 1925 年在上海成立了 Marden & Co.，主於經營船運、貨倉和報關等業務。 1930 年，Marden … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"

香港的服務式住宅地點分布極廣，尤其集中座落於寫字樓聚集的中環、上環及尖沙咀等一帶，方便上班一族。單位內傢電齊備，又提供酒店式服務，吸引不少人入住。 服務式住宅提供靈活短租期，對於想短租渡蜜月、正處於換樓期，或正徘徊租與買樓之間的你，租住服務式住宅是很好的選擇，只需「拎個篋」，帶備個人物品即可入住，方便簡單。租住服務式住宅要注意甚麼？千居為你列出 10 點租住服務式住宅時需注意的事項。 立即跳往：有無旅館牌｜不收代理佣金｜須付按金｜未必提供有線上網｜看清酒店式服務限制｜是否有共用設施｜可否養寵物｜可否煮食｜切忌改動原裝傢具｜細閱租約 1 . 租期長短視乎有無旅館牌 如服務式住宅未持有旅館牌照，法例規定租期不能短於 28 日。一般而言，服務式住宅租期最短 1 個月，最長 1 年不等，租戶可自由選擇，不像傳統租約把租戶綁死。 部分服務式住宅本身為有賓館牌的酒店或旅館，或提供更短的住宿計劃，租期可短至 3 天至 1 個星期，增加租客自由度。如果家中裝修，想短期租住酒店，可到其網頁看看有無「long stay」優惠。 2. 租金全包，不收代理佣金 絕大部分的服務式住宅月租已包水費、電費、煤氣費、上網費等家居雜費，租金全包，加上單位連裝，基本上是即租即住。經由網上平台直接向營運公司租住服務式住宅是無須付代理佣金的。 服務式住宅的地區、單位大小、風格和設備各有不同，同一間住宅亦會提供不同戶型，租金有別。如果你只是需要一張床和 WiFi，更可考慮租住共居空間，租金更加相宜。 3. 須付按金 有些人以為服務式住宅不收按金，其實這是誤解。 服務式住宅一般仍然會向住戶收取按金，但因為租期通常比租屋較短，要求的按金亦相對較少。如租期在半年內，住戶普遍需要支付 1 個月租金作為按金，租約期滿時再退回予住戶。 不過，疫情期間，服務式住宅為吸引客戶，有機會以「免按金」作招徠。 4. 未必提供有線上網 一般服務式住宅提供的上網服務僅限於 WiFi，如果想在單位內使用不備無線上網功能的桌上電腦，要用到有線上網，就要先了解服務式住宅是否能提供寬頻或光纖上網，並且收費如何了。 5. 看清酒店式服務限制 服務式住宅會提供酒店式服務，包括前台服務、房間打掃、更換毛巾、床單及洗衣等等，不過房間打掃等服務次數可能有限，如一周 限 1 至 3 次，不似日租酒店段可要求每日清潔。 6. 是否有共用設施 部分服務式住宅本身為酒店，設有餐廳、天台、園景區、健身室、泳池、會議室等設施，歡迎住客使用。 有服務式住宅為唐樓單位翻新，不設任何公共空間及前台服務，只是定期有鐘點上門打掃，當中如銅鑼灣 Dash Suites 會為住戶提供附近健身室和共享工作空間的入場證，租住之前可留意。 當然，服務和設施的多寡會反映於租金，月租愈貴，配套愈好；月租愈平，配套就愈簡約了。 7. 可否養寵物 … Continue reading "【買新盤】樓花認購｜教你如何入票抽籤"