進行物業交易時,買賣雙方要簽「臨時買賣合約」(臨約)、「正式買賣合約」(正約)、業權轉讓契及按揭契等文件。以上簽署的買賣協議均具有法律效力,於是有人會問,既然臨約也有法律效力,為何要再簽正約呢?正約的條款內容有些甚麼?有甚麼需要注意?等千居為您解答。
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- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據,2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗,較 11 月份的 2,554 宗,減少 375 宗,按月上升 14.6 %。(2024年 2月)
「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」分別
在買樓過程中,簽署臨約與正約的用意各不同,臨約的作用是確立交易意向,而正約的作用是確立條款,以及物業是否具有良好業權。
臨約與正約並沒有標準格式,但相比之下,臨約內容較簡單 (約 2 至 3 頁紙);而正式買賣合約則相當詳細 ( 約 20 至 30 頁紙),附有更多的契據文件,是簽轉讓契前的重要一環。
臨約由代理提供,買賣雙方通常不用律師陪同簽署;但正約卻是由賣方律師草擬條款,並要提供過去不少於 15 年的物業契據,供買方律師查閱 (俗稱查契),以證明業權良好,然後再由買方律師批核及修訂。雙方律師來回磋商,直到雙方同意為止。
一般而言,簽署臨約 14 個工作天內,買賣雙方簽署正式買賣合約,買方在簽臨約時,應已付相等於樓價 3 至 5 %訂金(即細訂),並於簽正約當日,要另付餘下訂金(即大訂),為樓價 10% 減去細訂部分。
正式買賣合約條款
由於查契部分涉及法律知識,因此會交由律師處理,待正約修訂完成後,雙方會收到通知前往律師樓簽署。一般而言,正約內容主要有以下部分:
- -買賣雙方的身份詳情
- -同意買賣
- -物業資料
- -樓價及支付方式
- -成交安排
- -傢俬及固定物
- -業權狀況
- -產權負擔
- -物業風險
- -違約責任與補償
- -強制履行
- -物業以現狀出售
- -完成交易前的命令或通告
- -印花稅和開支帳目
- -律師費
- -買方最後視察物業及承按人檢查
- -第三者條款
簽署前,律師會為客戶講解正約的條款內容,但有一點值得留意,一旦簽約完成,便構成必買必賣條款,意思是,除非業權出現問題,否則合約任何一方,均可要求另一方完成買賣,否則視為撻訂,並有權追討賠償。
舉例,如若賣方不履行合約,買方可要求退回訂金,另再賠償損失;如若買方若不履行合約,賣方可要求沒收訂金,將物業售予他人,如果屆時樓價下跌,業主可以追討差額及其他損失。
簽署正約後,下一步是由買方律師草擬轉讓契(即樓契),再由賣方律師審核,然後雙方擬定成交日期,買方於當日支付成交價餘款。簽立樓契的日期,應與物業買賣完成的日期相同。
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常見問題
簽署買賣合約後,由誰負責加蓋印花(打釐印)及田土廳登記?
由買家代表律師將合約送交稅務局加蓋印花及繳付印花稅,並在 1 個月內交到土地註册處登記。
如臨時買賣合約和正式買賣合約的簽立日期相距超過 14 天,該何時繳交印花稅 ?
印花稅須於簽訂臨時買賣合約後 30 天內繳付,同時須為另一買賣合約繳付$100印花稅。