要探討2021年的樓市走勢，不得不回顧去年的樓市變化，皆因去年全球經濟受新冠肺炎衝擊，本港亦不能幸免。
但面對不利消息，本港樓市是否大幅波動？究竟還有甚麼因素左右樓市發展？2021年是否入市時機？以下幾個因素值得留意。
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本港樓市表現
新冠肺炎於2020年初傳入香港，但除了症情爆發早期對樓市影響較深外，負面消息隨時間被市場消化，市場氣氛由悲觀趨向樂觀。
疫情下樓價微升
參考差估署樓價指數，2020年全年私人住宅售價指數錄得輕微升幅(+0.02%)；另一邊廂，疫情衝擊同期經濟，去年底失業率6.6% (約24.6萬人失業)，GDP全年跌6.1%。
2021年價量齊升
踏入2021年，樓市走勢持續做好，上半年整體物業註冊量近50,000宗，創8 年半新高；而上半年整體物業註冊金額近4,700億，創24年新高。
本港樓市遇上經濟不景氣，價格仍然硬淨，不少市場分析歸因於以下利好因素。
入市利好因素
量化寬鬆
疫情下，各國推行紓困措施，包括以量化寬鬆刺激經濟，直接派錢鼓勵消費等，大量流動資金推高資產價格，令樓市受惠。
目前美國聯儲局維持每月1,200億美元的量化寬鬆政策，表明要看到就業率及通脹率有改善，才考慮調整買債規模。
由於Delta變種病毒的出現，市場預計量化寬鬆政策有需要維持，以推動實現充分就業和物價穩定目標。
低息環境
港元銀行體系結餘已由疫情前約500億元大幅升至2020年10月逾4,500億元新高位，目前與樓按相關的一個月拆息報約0.08 至 0.09厘，銀行一般新造H按計劃低至1.5厘，供樓負擔降低，買樓誘因增加，對樓市走勢向上有支持作用。
目前聯儲局基金利率維持在0%至0.25%目標區間，差不多接近零，雖然加息比減息機會高，但環球經濟復甦速度仍然緩慢，除非通脹急速惡化，否則大幅加息的可能性不大。
入市利淡因素
然而，本港經濟仍受制於疫情發展，加上落實了國安法，港人再次思考去留問題，利淡因素亦隨之而來。
新一波移民潮
根據香港特區政府統計處公布，2020年香港人口數字約為747萬，較2019年減少近4萬6千多人，是自2002年以來首次下跌，香港淨移出人口達3.9萬人，數字創新高。
不少國家放寬移民政策，向有意移民的港人招手，例如英國BNO「5+1」簽證，加拿大「快速移民通道」等。如移民趨勢持續，市場資金將會轉移到海外，削弱了本地樓市購買力。
失業裁員潮
疫情期間多間大企業相繼結業 (大眾書店、港龍航空、UA院線等)，加上去年國泰大規模裁員 5,300名本地員工，今年初匯豐重啟裁員3.5萬人計劃，令不少市民擔心被裁，不敢入市。
2020 年 12 月至 2021 年 2 月， 經季節性調整失業率升至7.2%高位 ， 雖然4月至6月回落至5.5%，但仍然嚴峻。畢竟疫情持續近兩年，如經濟仍未見大改善，將會引發新一輪中小企結業潮，失業數字或再回升，打擊樓市氣氛。
入市? 不入市?
樓市從不會一面倒獲支持或被唱淡，在衡量好淡因素同時，不妨再參考過往數據，看看能否找到端倪。
總括而言，撇除2008至2009年的輕微調整，香港地產市場已經歷了17年牛市，即使疫症來襲期間，樓市也沒有出現過拋售潮，樓價亦沒有斷崖式下跌。
疫情難阻大牛市？
環球經濟會否因疫苗的普及而改善？目前言之尚早，有意入市的投資者或用家，最重要了解清楚可承受的供樓負擔，以及市場變化，做足風險管理。
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