自 2010 年起，發展商會德豐積極在九龍東及周邊一帶投地，密密起樓，單單是將軍澳一區，會德豐已佔有十個「地頭」，近年推出的新盤項目包括 The Parkside（2015年）、Savannah（2017年）、Capri（2017年）、Monterey（2018年）、MALIBU（2020年）、MONTARA（2021年）、Grand Montara（2021年）、Marini（2021年）、Ocean Marini（2022年），以及 Grand Marini（2022年）。會德豐曾為老牌英資企業，何時轉成華資？由上市公司走到私有化這一步，會德豐將來有著怎樣的機遇？會德豐樓的質素又是如何？千居從會德豐的發展歷史說起，分析該發展商未來動向。

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• 差估署每月公布一手住宅成交數據，2023年 12 月份一手住宅成交總數共 959 宗，較 11 月份的 547 宗，增 412 宗，按月升 75.3 %。(2024年 2月)

會德豐發展歷史

會德豐於 1857 年創立，至今已有近兩個世紀的歷史，經歷過興盛衰敗，由上市公司走至私有化，會德豐的轉捩點，主要有兩個，可分成四個階段：

1. 英資洋行起家

1840 年代，中國經歷了鴉片戰爭，中英最終簽訂了《南京條約》，當中訂明了清政府須向英方開放 5 個沿海港口，以進行貿易通商，而上海便是其中之一。

來自加拿路域斯哥亞半島（Nova Scotia）的 Thomas Reed Wheelock，便看準了上海開埠的時機，將家族造船和海運的經驗，飄洋過海地帶到來上海，於 1857 年在當地成立了一家名叫 Shanghai Tug & Lighter Ltd 的拖駁船公司。

不過，會德豐的成型，最重要人物卻不是這位加拿大商人，而是生於英國沿海 Essex 的 George Ernest Marden（佐治馬登）。

George Marden 本為一名英軍，於 1912 年獲派守香港，自此便與這個彈丸之地，結下了不解之緣。1919 年，第一次世界大戰結束，他決意留於中國內地，出任當時中國海關培訓學校的校長一職，並於 1925 年在上海成立了 Marden & Co.，主於經營船運、貨倉和報關等業務。

1930 年，Marden & Co. 創辦僅 5 年已取得成功，於上海成為上市公司。1932 年，該公司與Shanghai Tug & Lighter Ltd 合併，並由 George Marden 出任主席，新公司取兩位創辦人之姓氏，命名為 Wheelock Marden & Co. Ltd.，也就是今日會德豐的雛型。

Wheelock Marden & Co. Ltd. 的業務一路擴充，涉足鋼鐵、保險、地產及投資信託管理等範疇，成為了當年風摩上海的英資公司，規模媲美怡和洋行和太古洋行等，同樣是上海起家的英資老品牌。

2. 太平洋戰爭爆發，會德豐來港，重點經營航運

會德豐初期一直立足於上海，何以卻成為了植根於港人心中的英資品牌呢？原來是因為 1941 年，歷時近 4 年的太平洋戰爭爆發，上海淪陷，推使當地的英資洋行另闢蹊徑，會德豐便將業務搬到來香港發展。

不過，經歷過多番戰亂，George Marden 一生輾轉，在中英兩地不斷周旋，不得安穩，加上目睹了中國的興衰，對香港的前景欠缺信心，業務的擴展大計亦因而轉變，情願重拾初心，大力發展流動性較強的航運業務，減低政治風險，倘若戰爭再次來襲，也能快速撤離，將業務遷走至其他地方。

1959 年，年屆 67 歲的 George Marden 決意退休，由 40 歲的兒子 John Louis Marden 接任董事局主席。John Ｍarden 一改父親的發展方向，銳意加強在香港的投資，發展地產和零售百貨事業，先後收購了著名華商張玉良家族的聯邦地產、英式百貨公司連卡佛、華資的大新百貨和中華百貨等，擴大地產版圖。

3. 石油危機下，竟棄陸登舟

縱然會德豐的地產業務日益強大，步入 1970 年代市道更是興盛，John Marden 對香港的前景始終保留一定戒心，發展策略依舊保守，希望終日能將業務重心放回航運；相反，新世界、新鴻基、長實、恆基等同期的華資發展商擁有雄心壯志，趁著六七暴動的樓市冰河期趁低吸納，趁高拋售，相繼成為本港的地產大亨，相比之下，會德豐的地產業務雖然進帳不少，但升幅遠不及其他發展商。

John Marden 對航海業務的執著，於 1979 年起表露無遺。當年，香港的航海業務已經歷過禁運和中東石油危機，表現時好時壞，John Marden 卻執意發展航運業，並在「世界船王」包玉剛看淡航運前景，拋售船隻，棄舟登陸（放棄船業，轉攻地產界）的同時，採取了截然不同的「棄陸登舟」策略，用地產項目賺來的資金來擴充船隊，大肆買船。

可惜，香港航運業的衰落逐漸浮面，自 1980 年代起便一落千丈，馬登家族錯估形勢，令會德豐由盈轉虧，亦使 John Marden 萌生棄意，打算撤貨離場。

4. 馬登家族放售股份，包玉剛成最大股東

1985 年 2 月，對會德豐而言，是影響深遠的一個月份。馬登家族一生忠於航運業，業務卻不斷浮沉，意興闌珊的 John Marden，將手上 13.5% 投票權的股票，轉售予前新加坡首富邱德拔，並有指邱德拔計劃動用 19 億港元，全面收購會德豐。

據悉，會德豐的大股東張玉良對是次收購亳不知情，消息於 2 月 14 日傳出，張玉良感到被馬登家族出賣，故將股權轉讓予 5 年前收購了九倉的船王包玉剛。事實上，當年的包玉剛已積極「棄舟登陸」，而九倉和會德豐的業務範疇，剛好相輔相成，互補不足，新加坡首富邱德拔先「露底牌」，公佈收購銀碼，令包玉剛更有把握介入收購戰。

不出兩日，包玉剛便宣佈，旗下九倉已取得張玉良家族的 34% 股份，並向持有會德豐10.94%股權的聯合企業，提出以高於邱德拔收購價一成的條件，全面收購會德豐。最終，邱德拔財團宣佈放棄收購計劃，包玉剛旗下的九倉以 25 億港元，成為收購戰的贏家。自此，會德豐便由當初的英資，成為了今日的華資。

成功收購會德豐一年後，包玉剛便退下火線，會德豐這個上市王國，由第二女婿吳光正接手。2014 年，吳光正退任會德豐主席一職，由當年年僅 35 歲的兒子吳宗權接掌，成為香港最年輕的上市集團主席，並出任至今。

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會德豐私有化 + 發展前景

2020 年，是會德豐集團的另一個轉捩點。1963 年於港上市的會德豐 (SEHK:20) 於 2020 年 6 月進行私有化，以旗下九置及九倉的股票加現金，兌換會德豐系股票。私有化方案及後獲得通過，會德豐於 7 月 27 日除牌，逾半世紀的上市歷程正式落幕。

有人估計，會德豐決定進行私有化的原因，是因為股價低迷，追不上集團的資產淨值，而 2019 年至 2020 年間，香港的零售市場出現鉅變，令九置及九倉的股票出現下行風險，集團便趁機公佈私有化的策略，以股價下行的九置及九倉，向小股東兌換會德豐系的股票，以最少的資源，達致融資的目的。

會德豐私有化的最大目的，相信只有知情人士了解。無容置疑的是，集團於香港地產界發圍的野心絲毫沒有褪減。自吳宗權上任後，發展商投地賣樓更趨積極，大手掃入舊機場跑道、九龍東 CBD2 計劃一帶，以至將軍澳的多塊地皮，吸納土地儲備，成為啟德新發展區、將軍澳和日出康城的大地主。

發展商近年發展方向極度專注於住宅物業買賣，即使有住宅兼商場發展的項目，當起好住宅物業和連帶的商場後，也會將商場沽出，例子如深井盤碧堤半島的商場部分、堅尼地城盤 Lexington Hill 的商舖、將軍澳南盤 The Parkside 商場 Parkside Mall，以及啟德盤 OASIS Kai Tak 的 OASIS Place、反映公司只想發展住宅，而對於住宅區的民生商場則興趣不大。

事實上，會德豐附屬的九倉系旗下擁有多個一線商場和甲級商廈，包括尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場、鑽石山荷里活廣場、中環卡佛大廈和會德豐大廈等，即使沒有住宅區商場，靠本身持有的商業項目收租，也是香港數一數二的「包租公」。

自網絡營銷流行以來，市場已不斷有聲音看淡商舖的發展前景。2019 至 2020 年間，香港經歷了社運和疫情，零售業步入寒冬，租戶難以負擔商場高昂的租金，而香港以外的地區也捲起了「在家工作」的熱潮，多間國際集團的主席們紛紛同聲同氣地表示實體辦公室或成為往事，這都是商業項目下行的催化劑，會德豐沽出中小型的商場，專注以住宅買賣來套現資金，背後之因或常人也可以理解。

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會德豐樓質素

會德豐是山頂的大地主之一，持有多項豪宅收租物業，譬如列山道 63 號的賽詩閣 Chelsea Court、種植道 1 號、種植道 11 號 Mountain Court、山頂道的 77/79 PEAK ROAD，以及歌賦山里 3-5 號等，發展商有多年興建高質物業的經驗，對部分買家來說，是一個樓盤質素的指標，相信旗下大眾市場的樓盤質素，總比一向發展「細價樓」的發展商優勝。

事實上，會德豐大部分新盤項目，均外判予名牌承建商「金門建築」負責興建。金門建築是香港龍頭承建商，由英資的怡和集團和英國最大承建商公司保富集團共同擁有，包辦多個私人發展商及政府項目，素來是信心保證，令會德豐近年樓盤的質素贏得各界好評。

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