許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！
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立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題
近期更新
- 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 所有住宅物業，不論樓價、無論自用或非自用，按揭成數上限一律調整至7成。(2024年10月）
1. 按揭成數分別
2024年10月，行政長官在《施政報告》中放寬所有住宅物業，無論任何樓價、出租抑或自住，按揭成數上限均提升至7成，變相降低了買樓放租的門檻。
然而，在這份《施政報告》出台前，放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局當時規定，樓價3,000萬元以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成；但如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 3,600 萬元以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。
2. 高成數按揭
業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明，申請高成數按揭（即7成以上至9成）的單位，必需要以自住為目的。換言之，由於無法申請按保，出租物業的按揭成數上限最高只到7成。
3. 租金計入壓力測試
金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試，惟仍有供款與入息比率要求，所有物業上限劃一為5成。
在政府宣佈暫停壓測前，業主可以將物業租金計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然，申請人需要提供租約等文件證明。
如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。
4. 第二間物業申請出租按揭
許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。現時，無論多重按揭、新物業、非首置，任何樓價的住宅單位，全部最高可借7成按揭，「供款與入息比率」上限則一律為5成，全數與首置看齊。千居以下亦提供按揭放寬前的「第二層樓按揭成數表」，僅供參考：
在2024年10月按揭放寬前，業主必需留意，如果其本身第一層物業尚未供滿，而入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。視乎樓價不同及用途，按揭成數亦有所不同，詳情參考以下表格。
| 自住單位 | 有租客出租單位 | 未有租客出租單位 | 第二層物業出租 （第一層物業未供滿) | |
| 最高按揭成數 ($3,000萬以下) | 7成 | 6成 | 6成 | 5成 |
| 最高按揭成數 ($3,000萬以上) | 6-7成 (貸款額上限 $2,100萬元) | 6成 | 6成 | 5成 |
| 供款與入息比例 | 5成 | 4成 | 4成 | 4成 |
無論申請幾成按揭貸款，申請人都要參照供款與入息比例要求，考慮清楚自己的借還能力，不要做任何讓自己後悔的決定，導致買樓後才發現供得吃力。
5. 申報自住VS出租用途？
看完以上的幾項注意事項，可能大家會有疑問，如果現在新入手物業，究竟申請按揭時應該申報自住還是出租用途呢？
如果你買入物業時已連同租約一併買入，就一定要申報為放租用途。由於申報為自住，可申請最高7成按揭，如果加上按揭保險，更可以申請高達9成按揭；但若申報為放租，就只有最高7成，所以決定應取決於首期。如果業主有足夠首期，可以報放租用途，如果沒有足夠首期，可以先申報為自住，以按保計劃申請較高成數的按揭貸款，到日後有錢便可以取消按保，補回按揭差價，降低按揭成數，到時再將單位改成出租用途。
先自住後出租做法
如果本身物業申請了高成數按揭，按保公司已列明，單位必須作自住用途。因此，若想改為出租用途，業主首先要甩走按揭保險，到銀行辦理調低按揭到 7 成或以下，並且補回差價。如果物業大幅升值，按揭餘額已經跌至低於 7 成或以下，銀行可直接幫申請人甩保，並無需補差價。
物業出租沒有通報後果
曾經有一單案件，一名業主涉嫌虛報物業為自住用途，並向銀行及按揭證券公司申請八成的高成數按揭，然後再私下出租單位。最後業主被廉政公署起訴，騙取銀行貸款 490 萬元。由於業主申請的是高成數按揭，按揭證券公司每年會抽樣調查，要求借款人提供自住證明，如水、電、媒單，但是如果借款人明明已經搬離單位並出租，卻謊稱繼續自住，則有機會干犯詐騙罪。
另外，如果業主申請高成數按揭時，的確目的是為了自住，但一段時間後轉為出租用途，並沒有通知銀行辦理甩保手續，已經屬於違約行為，一旦被銀行發現，就會被追收貸款。
千居最後提提大家，如果收到按證公司的抽樣調查信件，最緊要如實作答。如果未能在指定時間內回覆，可能會被採取追收貸款行動，但也會給予借款人時間，讓借款人前往銀行申請將按揭調低成數至 7 成或以下。如果借款人直接坦誠單位出租，通常也是被追收貸款，補差價至五成按揭，亦有機會根據情況酌情處理。雖然被追收貸款也有機會被徵收罰款，但是總比干犯詐騙罪要好，切勿因一時之貪以身試法。
買樓出租申請按揭的確有許多大大小小的注意事項，弄清楚後就可以放心，挑選好合適樓盤再向銀行申請按揭，即上千居搜尋各區筍盤。
常見問題
為出租物業申請按揭需要驗樓嗎？
一般視乎物業種類，通常村屋或唐樓較有機會需要驗樓，即使已經有租客入住，銀行可能還是會視察物業周邊環境。
出租物業的按揭利率會貴過自住物業嗎？
如果買家在一開頭申請按揭時，便申報物業作為出租用途，按揭利率與一般自住物業一樣。
自住轉為出租用途，需要取得銀行同意書?
若把自住物業轉為出租用途，需要向銀行申請同意書，並支付手續費，個別銀行可能會加息。
