銀行批按揭貸款額，是根據銀行對物業的估價，而非業主買入物業的成交價。如果銀行評估物業價值低於買入價，估價不足下，貸款額會低過預期，業主有可能要臨時籌錢補差額，即是「抬錢上會」。有見及此，千居為你點列影響物業估價的 5 大因素，教你 6 招自保，盡量避免估價不足的情況！

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• 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗，較 11 月份的 2,554 宗，減少 375 宗，按月上升 14.6 %。(2024年 2月)

物業估價不足成因

1）跌市

估價不足最淺白的原因，就是整體樓市下滑，新估價比最初的舊估價低。

這個情況在轉按時最為常見。當業主想將物業轉按至另一間銀行，新承造銀行會對物業進行估價，按估值計算貸款額。

如轉按時值樓市低潮，物業追不上買入價值，轉按後的貸款額會隨之下調。試想像單位由 $600 萬跌至 $500 萬，假設借款人同樣造 8 成按揭，新批貸款額足足少了 $80 萬。

不過，如果借款人趁利率下行轉按，以節省利息開支，而非急需資金周轉而靠轉按套現，因物業估價不足而令貸款額減少的影響就應該有限。

2）使用建築期付款

新樓可選擇即供付款或建築期付款。前者意思是買入新盤後立即開始供按揭，後者則是買入樓花時先付首期，到入伙再供按揭。

使用建築期付款的風險是，樓花期可長達 30 個月，期間樓市或有波動，入伙時單位市值出現調整，導致銀行估價不足，可借貸款額因而下跌，買家有機會要臨時吐錢補足樓價。

不過，除非樓花期超長，而樓市的波幅太大，一般情況下，銀行會盡量配合估價，差距不會太大。

3）物業類型非主流

物業估價的其中一個評估因素，是參考條件相若的物業成交價。如果物業並非主流的私人屋苑或洋樓單位，譬如是村屋、豪宅、洋房等，這些物業的成交指標少，銀行估價時會趨向審慎，容易估價不足。

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4）物業質素有問題

除了考慮同類型單位的樓價，銀行亦會就物業本身的質素作出評估，單位如有結構問題、景觀受阻、或設備殘舊，都會令銀行降低估價。

5）物業違契

如果單位有僭建、被釘契，或業主欠債的問題，銀行有機會降低物業估價，甚至拒絕批核按揭。

如何避免估價不足？

銀行估價不足，業主要臨時準備足夠資金，填補預期貸款額與真實貸款額之間的落差（抬錢），才能借入按揭（上會），成功置業，買樓不成就要放棄訂金（撻訂），令業主大失預算。

要避免出現估價不足的情況，業主可用 6 招自保：

1）查冊

按揭申請前記謹要查冊，及早發現單位違契、僭建等隱藏問題，否則待到銀行進行估價時才發現，便有機會拉低估價。

2）向多間銀行做物業估價

各銀行對物業的評估標準或有不同，業主多向幾間銀行查詢物業估價，找出估價最高的一間。

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3）請求銀行按揭專員拉高估價

銀行的物業估價是透過測量行（又稱「公證行」）作出評估，一間銀行不止用一間測量行。

各測量行的專長不同，有測量行諳熟村屋、唐樓，亦有的較擅長做豪宅、洋房，多間測量行的估價或存差異。

物業投資人士或有相熟的按揭專員，在以上的情況，買家就可以請按揭專員幫手，嘗試讓銀行選用較高的估價。

4）請求按揭轉介拉高估價

如果是首置上車，未必有相熟的銀行按揭專員，可以退而求其次，選擇用按揭轉介公司，再請求中介幫手與銀行協調，盡量拉高估價。

5）主動驗樓

如果是唐樓、村屋等質素比較參差的物業，業主可主動開放驗樓，銀行估價時或較鬆手。

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6）趁樓市高位估價

一般估價有效期為 3 個月，趁樓市上升時估價，並於估價有效期內完成按揭批核，就毋須擔心樓市波動造成估價不足。

投資估價不足的放盤

對於一手樓買家和現已持有物業的業主，估價不足是令人大感頭痛的問題。

不過，投資人士和自用買家大多希望能以「低水位」入市，即用比起市價低的價錢買樓，或趁樓市下行時出撃，而估價不足的單位，對他們而言，可能是市場罕見的「筍盤」。

有買家認為，考慮到買樓要付印花稅、律師費、代理佣金等費用，如果單位本身估足價，買家的實際買樓成本便高於市價，收窄了未來賣樓的利潤空間。所以，這些買家會物色估價不足的放盤來投資。

最後要留意，銀行網上估價不同於實際估價，網上數字一般來自於一間測量行，而實際估價則由多間公證行進行。雖然如此，網上搵樓時遇上心儀物業，不妨事先為單位進行網上估價，為日後議價及按揭預算做點準備。即上千居尋找各區放盤。

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