金管局規定，置業人士想借高成數按揭，就要購買按揭保險。如果未認識按揭保險計劃，可以先看【按揭保險計劃＆申請手續】一文，初步了解有關程序及所需文件。此篇主要講解按揭保費計法、一次付清保費和每年續保的分別，以及如何「甩按保」。
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立即跳往：計算按揭保險計劃保費｜一次付清VS每年續保｜如何退保｜常見問題
近期更新
- 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
- 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
- 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）
計算按揭保險計劃保費
使用按保的原因，是由於銀行受到金管局所規管，最高只可批出 5 至 6 成按揭。但透過按保申請，則可獲得更高的按揭成數，亦稱高成數按揭，成數多少取決於物業價值，申請人財務狀況等因素。
按揭保費由金管局訂立，視乎按揭成數與按揭年期，保費所佔貸款額的百分比亦不同，另可選一次過清付，或每年續保。自 2023年 7 月推出寬按保後，按揭保險計劃的保費亦作出相應調整，可參考以下列表：
物業價值 $600 萬或以下 (適用於首置人士)
| 保險範圍 （根據按揭成數） | 按揭年期 | 一次付清 佔貸款% | 每年支付（首年） 佔貸款% | 每年支付（續保） 佔貸款% |
|---|---|---|---|---|
| 70%以上 – 75% | 10 | 0 | 不適用 | 不適用 |
| 15 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 20 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 25 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 30 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 70%以上 – 80% | 10 | 0.5 | 0.45 | 0.22 |
| 15 | 0.6 | 0.55 | 0.22 | |
| 20 | 0.76 | 0.65 | 0.22 | |
| 25 | 0.83 | 0.7 | 0.22 | |
| 30 | 0.92 | 0.8 | 0.22 | |
| 70%以上 – 85% | 10 | 0.86 | 0.65 | 0.43 |
| 15 | 1.02 | 0.75 | 0.43 | |
| 20 | 1.25 | 0.85 | 0.43 | |
| 25 | 1.35 | 0.95 | 0.43 | |
| 30 | 1.41 | 1.05 | 0.43 | |
| 70%以上 – 90% | 10 | 1.25 | 0.85 | 0.61 |
| 15 | 1.48 | 1.04 | 0.61 | |
| 20 | 1.79 | 1.23 | 0.61 | |
| 25 | 2.03 | 1.41 | 0.61 | |
| 30 | 2.16 | 1.6 | 0.61 |
物業價值 $1,500 萬或以下 (適用於首置人士)
| 保險範圍 （根據按揭成數） | 按揭年期 | 一次付清 佔貸款% | 每年支付（首年） 佔貸款% | 每年支付（續保） 佔貸款% |
|---|---|---|---|---|
| 70%以上 – 75% | 10 | 0 | 不適用 | 不適用 |
| 15 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 20 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 25 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 30 | 0 | 不適用 | 不適用 | |
| 70%以上 – 80% | 10 | 0.6 | 0.53 | 0.26 |
| 15 | 0.71 | 0.64 | 0.26 | |
| 20 | 0.9 | 0.76 | 0.26 | |
| 25 | 0.97 | 0.81 | 0.26 | |
| 30 | 1.09 | 0.93 | 0.26 | |
| 70%以上 – 85% | 10 | 1.01 | 0.76 | 0.5 |
| 15 | 1.20 | 0.87 | 0.5 | |
| 20 | 1.46 | 0.99 | 0.5 | |
| 25 | 1.57 | 1.1 | 0.5 | |
| 30 | 1.64 | 1.22 | 0.5 | |
| 70%以上 – 90% | 10 | 1.46 | 0.99 | 0.7 |
| 15 | 1.72 | 1.2 | 0.7 | |
| 20 | 2.08 | 1.42 | 0.7 | |
| 25 | 2.35 | 1.63 | 0.7 | |
| 30 | 2.5 | 1.85 | 0.7 |
物業價值 $1,500 萬以上 (適用於首置人士)
| 保險範圍 （根據按揭成數） | 按揭年期 | 一次付清 佔貸款% | 每年支付（首年） 佔貸款% | 每年支付（續保） 佔貸款% |
|---|---|---|---|---|
| 60% 至 70% | 10 | 0.3 | 不適用 | 不適用 |
| 15 | 0.3 | 不適用 | 不適用 | |
| 20 | 0.3 | 不適用 | 不適用 | |
| 25 | 0.3 | 不適用 | 不適用 | |
| 30 | 0.3 | 不適用 | 不適用 | |
| 60% 至 75% | 10 | 0.45 | 不適用 | 不適用 |
| 15 | 0.45 | 不適用 | 不適用 | |
| 20 | 0.45 | 不適用 | 不適用 | |
| 25 | 0.45 | 不適用 | 不適用 | |
| 30 | 0.45 | 不適用 | 不適用 | |
| 60% 至 80% | 10 | 0.86 | 0.67 | 0.32 |
| 15 | 1.12 | 0.91 | 0.32 | |
| 20 | 1.38 | 1.07 | 0.32 | |
| 25 | 1.50 | 1.15 | 0.32 | |
| 30 | 1.61 | 1.28 | 0.32 |
*以上列表只適用於浮息按揭（即 H 按 P 按，不同於鎖定按揭利率的定息按揭），而申請人未涉及任何未完全償還的按揭貸款，即無按揭在身，mortgage count 為零。如借款人已有按揭在身或有擔保人身份，保險費會相應增加，詳情參考按揭保險計劃按揭保費表。
一次付清 vs 每年續保
按保公司接受申請人一次付清保費，或選擇每年續保支付保費。一般情況下，申請人都會選擇一次付清。
普遍選擇一次付清保費的理由是保費優惠。按保公司或會根據應申請人信貸狀況及風險評估，從而提供保費折扣，可達 5 – 6 折。
即使選擇「一次付清」，申請人亦可將保費劃入銀行貸款額中，由銀行替申請人一次付清保費予按保公司，申請人再連同按揭一併分期攤還予銀行。
如何退保
要退回保費，借款人必須完全償還整筆按揭貸款，如果個人資金不足以還清按揭，可以透過轉按，將物業抵押予另一銀行，新按揭借不超過6成，就不用買按揭保險，變相可以甩按保。
若 6 成按揭的貸款額不夠償還原有按揭，業主有機會仍然要動用部分個人財產。首年申請保費退款，可退回已繳按揭保費之 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%。
放寬按揭成數，對有需要上車人士，始終是一件好事，尤其是購買二手屋苑單位，即上千居尋找各區樓盤。
