自 2019 年推出新按揭保險計劃 (林鄭Plan)後，政府其後於 2022 年 (波叔Plan) 及 2023 年，再度放寬按揭成數上限。按揭保險計劃是甚麼？對計劃上車的你有甚麼實際影響？千居和你一一拆解。
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近期更新
- 美國聯儲局公布最新議息會議結果，宣布將聯邦基金利率維持在5.25至5.50厘。 (2024年1月）
- 美國公布11月份消費物價指數 (CPI) ，按年上升3.1%，高於市場預測的2.9%，略低於去年同期的3.4%。 (2024年2月）
- 美國公布11月份生產者物價指數 (PPI) ，按年上升0.9%，高於市場預測的0.6%，略低於去年同期的1.0%。 (2024年2月）
- 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 非自用住宅按揭成數，由50%上調至60%。(2024年2月28日）
- $3,000 萬或以下自用物業，按揭成數上調至 70%；$3,500萬或以上自用物業，則上調至60%。 (2024年2月28日）
甚麼是「按揭保險計劃」
根據金管局規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險（俗稱「按保」)，超出 5 – 6 成以上的按揭，稱為高成數按揭。
按揭保險能穩定銀行體系，按揭保險公司（按保公司）為超出 6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。
然而，按揭保險計劃對首置人士和非首置人士設有不同成數上限，最高分別為 9 成和 8 成。
新舊按保一覽
舊按保及新按保計劃至今仍並行使用，視乎物業價格而決定採用哪一種；新按保計劃首次出現於 2019 年 10 月 16 日 ，由林鄭月娥提出（俗稱「林鄭 Plan」)，及後因應市場變化及樓價走勢，新按保先後出現兩次調整（俗稱「波叔 Plan」 及「寬按揭」)，而自 2023 年 9 月 22 日起，即供樓花亦可適用於新制的按揭保險範圍，可參考以下列表：
舊按保
| 物業價格 | $400 萬以下 | $400 萬 – $450 萬 | $600 萬或以下 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80 – 90%；貸款上限 $360萬 | 80% |
| 物業類別 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 |
| 首次置業 | 需要 | 需要 | 不需要 |
| 固定收入 | 需要 | 需要 | 不需要 |
| 供款比率上限 | 50% | 50% | 50% |
新按保（林鄭Plan ）
2019 年 10 月 16 日起 – 2022年財政預算案公布前
| 物業價格 | $400 萬 – $800 萬 | $800 萬以上 – $900 萬 | $900萬以上 – $1,000萬 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80 – 90%；貸款上限 $720萬 | 80% |
| 物業類別 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 |
| 首次置業 | 需要 | 需要 | 不需要 |
| 固定收入 | 需要 | 需要 | 不需要 |
| 供款比率上限 | 50% | 50% | 50% |
新按保 ( 波叔Plan )
2022 年 2 月 23 日起生效 – 2023 年 7 月 7 日前
| 物業價格 | $400 萬 – $1,000 萬 | $1,000 萬以上 – $1,125 萬 | $1,125 萬以上 – $1,200萬 | $1,200萬以上 – $1,920萬 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80 – 90%；貸款上限 $900萬 | 80% | 50 – 80%；貸款上限 $960萬 |
| 物業類別 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 |
| 首次置業 | 需要 | 需要 | 不需要 | 不需要 |
| 固定收入 | 需要 | 需要 | 不需要 | 不需要 |
| 供款比率上限 | 50% | 50% | 50% | 50% |
寬按保
2023 年 7 月 7 日起生效
| 物業價格 | $400 萬 – $1,000 萬 | $1,000 萬以上 – $1,125 萬 | $1,125 萬以上 – $1,500萬 | $1,500 萬以上 – $1,715萬 | $1,715 萬以上 – $3,000萬 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80 – 90%；貸款上限 $900萬 | 80% | 70 – 80%；貸款上限 $1,200萬 | 70% |
| 物業類別 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 |
| 首次置業 | 需要 | 需要 | 不需要 | 不需要 | 不需要 |
| 固定收入 | 需要 | 需要 | 不需要 | 不需要 | 不需要 |
| 供款比率上限 | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% |
「按揭保險計劃」由誰提供
現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務，分別為：
- 1. 香港按揭證券有限公司（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，HKMC）
- 2. 昆士蘭保險（QBE）
- 3. 美亞保險（AIG）
申請人需要經銀行申請按保，選用哪一家按保公司就由銀行決定，申請人不能自選。有銀行只會經 HKMC，亦有銀行會隨機選擇。審批標準方面，由於 3 家按保公司均須遵從金管局指引，故標準大致相同。
雖然 3 家按保公司的保費都是一樣，但如果借款人選擇向銀行借保費，銀行方面會收取利率或提供回贈，各間銀行不同。
按保申請程序
簽了臨時合約後，買家可到銀行做按揭，如借超過 6 成，就要經銀行申請按揭保險，再由銀行將申請表遞交至按保公司。按保公司和銀行會分別為申請進行批核，需時約 2 個星期。
所需文件
一般來說，申請按揭保險會需要以下文件：
- 身份證副本
- 住址證明
- 僱傭合約副本
- 近 3 個月糧單
- 近 3 個月出糧戶口月結單
- 其他債務證明，如按揭貸款信及近 3 個月供款證明
按保是否要壓力測試
首置人士
假設申請人屬首次置業，無按揭在身，只要供款與入息比率不超過 50%，就合資格透過按保申請高成數按揭。
銀行會為首置申請人進行壓測，但壓測的重點是用來決定保費高低。
如果首置申請人符合供款比率，但壓測不合格，仍然可申請高成數按揭，不過就要支付更高的按揭保險費用（約為原本保費之 10%）。
非首置人士
如果是非首置，或有任何按揭在身，申請人就要接受並且通過壓力測試。
注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。
繳付保費
按揭保費由金管局訂立，3 家提供按揭保險的公司，所收取的保費以及還款年期都是一樣。置業人士可選擇一次過付清保費，亦可選擇每年續保。
一般來說，借款人都會選擇一次付清保費。原因有二：
- 保費較平
- 可向銀行借保費，由銀行向按保公司一次付清保費，借款人再分期攤還予銀行，這樣比每年續保更平
更多關於保費計算及退保事宜，可參考【按揭保費全面睇】篇章。
自從按揭成數的樓價上限放寬後，準買家可以更低首期成本上車，意味著在市場上有更多的選擇，即上千居搜尋各區心水靚盤。
常見問題
「舊按保」和 「新按保」有何大分別？
使用舊按保，首置固人士的9 成按揭，樓價上限為 $400 萬；使用新按保，9 成按揭樓價上限為 $1,000 萬。
香港按揭證券有限公司（HKMC）與香港按揭保險有限公司（HKMC Insurance）有何分別？
HKMC 是一間由特區政府通過外匯基金全資擁有的公司，於 1997 年根據《公司條例》註冊成立。HKMC Insurance 是 HKMC 全資附屬公司，負責按揭保險及貸款擔保業務，包括定息按揭計劃、按揭保險計劃等等。
