甩名涉及印花稅,居屋轉名印花稅,你又知多少?要了解居屋印花稅,首先要分清未補價居屋與已補價居屋,皆因轉讓條件與方式大不同,千居將為你列舉以上兩個情況,詳解如何進行居屋轉名,以及如何計算印花稅。
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近期更新
- 房屋署每月公布居二市場成交數據,2024年10月份,成交總數共251宗,較9月份的263宗減少12宗,按月跌4.56%。(2024年11月)
- 房委會新一期居屋2024已於10月尾結束申請,總共收約10.6萬份申請,超額認購約14倍。電腦攪珠亦已完成,頭十個號碼依次為︰20、52、68、24、19、84、06、67、34、09。(2024年12月)
- 新住宅從價印花稅(NRSD) 即日起撤銷。(2024年2月28日)
- 新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率,將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
轉名情況一:未補價居屋
未補價居屋,非任何人可購買,買了以後亦設轉讓限制,因此轉名的方式有別於私樓。簡單而言,僅合資格的綠表及白表人士,可持有未補價居屋,若業主因一些理由想把物業轉名,最直接方法是在指定年期過後,透過繳付補地價,解除轉讓限制,再以一般私樓形式轉名及繳付印花稅。
轉名要先獲批
但先補價後轉名,難免要花一大筆錢,相等於樓價 3 – 5 成。因此有人會問,可否直接以未補價居屋轉名呢?答案是可以的,但必先獲得房署批准,另外要留意,未補價居屋轉名申請條件是相當嚴謹的,只限於特殊情況,例如離婚、分居或移民等。
轉名形式及印花稅
只要符合申請條件,便可正式進行居屋轉名申請流程,先填寫業權轉讓申請書,並連同相關證明文件,呈交房署審批。
一經批准,房署允許業主以送贈方式轉名,不論是單名或聯名居屋,均以送贈形式進行。換句話說,有關轉名不涉及任何金錢代價,亦即不涉及任何印花稅費用。
但不少人關注送贈契涉及的風險,有指以送贈契方式轉讓物業,在 5 年內申請按揭有困難。然而,送贈契是否影響按揭敘造,還要考慮擔保人因素。事實上只要是未補地價居屋,均受政府擔保,銀行不用擔心壞帳風險,即使是送契樓,仍會批出按揭。至於已補地價居屋,一般是以銀行估價,去決定按揭批核金額。
值得一提,業主並非可隨意轉名給任何人。根據房署規定,獲轉讓居屋業權的新業主,須為已登記家庭成員。但若轉名情況是居屋業主逝世,而該業主又沒有任何已登記家庭成員,則可由非家庭成員繼承。
轉名情況二:已補價居屋
從上述例子得知,未補價居屋轉名能否豁免印花稅,並沒有甚麼財技可言,而是取決於轉名的原由,業主必先取得房署批准,經過申請才可完成。
政府於 2024 年 2 月《財政預算案》宣佈全面撤辣,無論是否首置人士、有無擁有香港物業,皆統一以第二標準稅率徵收印花稅,想買多層樓,不用再繳「辣招稅」。但在撤辣之前,不少未補價居屋業主就會打算透過甩名來重回首置身份,買入第二層樓,以節省「新住宅從價印花稅」(NRSD)的稅項支出。這種情況下,轉名前就要先補價,以解除轉讓限制;而往後的轉名手續,則與私樓無異。
撤辣前,轉名如何慳稅?
在此列舉一個常見的慳稅例子。假設一對夫婦早年聯名購入一個居屋,若干年後,其中一名業主想購買另一層樓,但因本身已持有居屋業權,買第二層樓需繳付較高稅率(當其時為 7.5%) 的印花稅。
若想避開高稅率,慣常做法是把居屋轉名。具體做法是,在買入第二層樓前,夫婦其中一人必須完成甩名程序,例如把本來持有的一半業權,轉讓予另一方,即改由丈夫或妻子單名持有,另一名業主則重回首置身份。
由於夫婦之間的轉讓屬於近親轉讓關係,因此轉名涉及的印花稅,會以第二標準稅率(最高 4.25%) 計算,與未轉名前需付的 7.5% 辣稅相比,已省了一筆錢。
居屋轉名能慳的稅,並不止於此。當已重回首置身份的業主買入第二層樓時,所需繳付的印花稅同樣是以第二標準稅率計算,而非轉名前的 7.5% 辣稅,因此實際上可慳兩次印花稅。
轉名形式及印花稅
有別於未補價居屋,已補價居屋轉名,並非以送贈契形式進行,而是先由雙方簽置一份「轉讓臨時合約」,再到銀行申請轉按。銀行按揭批核後,再到律師樓辦理轉名手續。如果該居屋物業已完成按揭供款,則可跳過申請轉按步驟,直接交由律師辦理轉名。
至於轉名印花稅需付多少,視乎轉讓部分的金額等值。舉例,聯名居屋價值 800 萬元,丈夫將一半業權(400 萬元)轉讓予太太,參考第二標準稅率為 2.25%, 需付的轉名印花稅即為 400萬 X 2.25% = 90,000元。
注意事項
未補價居屋獲批轉名後,還有針對按揭申請的限制,需要新業主遵守:
不可套現
新業主獲轉名的那一部分業權,是可以向銀行重新申請按揭,卻不能套現,亦不能延長還款期,萬一新業主沒足夠的供款能力,銀行或要求加入擔保人。
不可重按
即使物業已完成供款,即現契物業,亦不能重按(翻按),重新取得按揭貸款,以作投資或第二層樓首期之用。
居屋設轉讓期限,想先補地價後轉名,要記得要查清楚不同居屋期數的轉讓限制期。假如你想再轉名居屋後購買私樓,即上千居搜羅各區優質放盤。
常見問題
未補價居屋可否轉名?
可以,但必先符合個別的未補價居屋轉名申請條件,同時要獲得房署批准。
向房署申請未補價居屋轉名,是否涉及手續費?
需要,截至 2024 年,申請手續費為 2,940 元。若有關申請最終不獲批准業權轉讓,已繳交的手續費亦不會退回。