樓價持續高企，唐樓可能是其中一個入場門檻較低選項。唐樓按揭最高成數多少？還款期如何計算？為什麼有人說唐樓常被拒批按揭？申請時有甚麼要注意? 讓千居說明唐樓按揭四大注意點。

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近期更新

• 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
• 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
• 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）

唐樓特色 

唐樓演化

自香港開埠後人口增加，因當時唐樓可分拆出租，故成為不少華人的居所。早期的唐樓普遍有三至四層，不少華人會在唐樓地下作店舖、樓上用作居住，商住並用。

最早期的唐樓，因沒有規管，樓內設施簡陋，窗戸較細、空氣流通差。自1894年發生鼠疫後，港英政府規定唐樓建築設計，例如毎間房要有門及窗。

隨著建築技術進步，20至30年代的唐樓，不但改用石屎及鋼筋興建，更加入不同建築風格，例如位於荔枝角道的雷生春堂，便融合了現代主義及中式美學。現時的唐樓，泛指沒有升降機及間隔的舊式樓。

唐樓魅力

近年不少新落成單位實用率愈來愈低，如果預算有限，又想入手實用率較高的樓，唐樓是不錯的選擇。再者，普遍唐樓樓底較高，住戶可透過裝修設計，例如加建假天花或增設閣樓，增加收納空間。

另一方面，近年政府為增加供應，市建局或發展商相繼收購唐樓重建，唐樓不時錄得可觀的收購價，受到投資者青睞。

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按揭成數

唐樓屬於私樓的一種，在敘造按揭上，基本上與私樓無異。政府早於2022年宣佈再度放寬按揭成數，首置客為 $1000 萬以下唐樓購買按揭保險，理論上可借足九成；樓價介乎 $1,000 萬至 $1,125萬，則最多獲批 $900 萬按揭貸款。如果不申請按揭保險，最多可借7成。

但要留意，申請人的身份，例如是否首置客或海外賣家，以至唐樓本身質素，均會影響按揭成數。特別是唐樓普遍樓齡高，常有僭建，銀行會衡量風險，很大機會不批出最高按揭成數。

另一方面，唐樓成交量疏落，估值未必貼近過往成交價。業主最好準備充足資金，以防估價不足，在申請按揭前，亦可先向銀行或專業按揭顧問查詢。

還款期計法

減樓齡

大多數銀行會以「75減樓齡」來計算最長按揭年期。例如唐樓樓齡為50年，最長還款期為25年(75-50)。故樓齡超過45年的唐樓，不可以申請最長30年還款期。當然部份銀行為了吸納唐樓買家，會以「80減樓齡」計算最高年期，但利率可能會較高。

減人齡

如果申請7成以上的高成數按揭，除了「減樓齡」，部份銀行亦會以「減人齡」計算最長還款期，以較低者為準。

例如樓齡45年的唐樓，按「減樓齡」計法，最長還款期是30年 (75-45)；但若申請人為50歲，最長年期是25年 (75-50)，銀行最終會批出25年還款期。如果想延長還款期，準買家可能要找親朋戚友作擔保人。

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批核時間

銀行對於唐樓按揭申請，持謹慎態度，亦大機會派員驗樓，了解業權情況及會否有違規情況，例如僭建、劏房、結構改動等。銀行亦會查詢有關單位會否涉及法庭命令，例如釘契。因此唐樓批核按揭時間較長，一般建議預留兩個月以上審批。

拒批原因

銀行可能會因以下情況拒絕批出按揭：

• 違例的結構改動
• 樓齡過高
• 凶宅
• 違反地契
• 涉及法庭命令
• 其他法定命令

想銀行批足唐樓按揭，應避免購入出現以上情況的單位。另外，買家最好在簽署臨時買賣合約前親自驗樓，或找專業人士協助檢驗，保障權益。 

唐樓的呎價低，亦可能因重建而升值，故吸引不少置業客及投資者入手。但在入手前，須注意業權及單位狀況等，以防銀行拒批按揭，甚至面臨法律訴訟。想找心水唐樓，即到千居查看樓盤。

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