本文由萊坊大中華區行政總裁 Piers Brunner 撰寫
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2021年9月：香港樓價即將再創新高
過去幾個月，在疫情穩定和經濟逐步好轉的情況下，住宅市場反映了買家需求強勁。在一手樓住宅市場，新推出的項目吸引了買家爭購，如新鴻基地產旗下天水圍Wetland Seasons Bay第1期出現大量超額認購。發展商稱共收逾10,000張認購登記，超額認購約30 多倍。所有首兩輪銷售的單位均以價單形式沽出。
隨著一手新盤交投旺盛，樓價連續七個月走勢上揚。根據差餉物業估價署的數據，7月份私人住宅價格指數上漲0.46%，僅比2019年5月的歷史高點低0.15%。
同樣地，豪宅市場的銷售和租賃活動繼續保持樂觀勢頭，並錄得一些大額交易。由於仍然未通關，豪宅市場的需求仍以本地客源為主。
受壓抑已久的需求逐漸釋放，加上現時較低的物業貸款成本，以及預期中國內地買家有機會來港入市，預計樓價和租金將進一步上漲並逼近另一波創紀錄的價格。我預計購買力將持續到年底，但在高樓價下，準買家追價入市時會更謹慎。
2021 年6月：住宅市場銷情暢旺、樓價上漲 顯示復甦步伐呈現加快跡象
香港住宅市場在本地經濟逐步復甦後轉為樂觀，推動 5 月份私人住宅價格升至 2019 年 5 月以來的最高水平。因疫情持續受控，香港首季經濟明顯復蘇，本地生產總值(GDP) 反彈至高於預期的 7.9%，升幅創 11 年新高。 3月至5月份失業率也下跌至6%，較截至2月至4月份下跌0.4個百分點。
一手新盤成交表現強勁，銷售是兩年以來表現最好的。一手物業項目如路勁基建位於黃竹坑站上蓋的港島南岸一期晉環和新世界發展在大圍站上蓋的柏傲莊三期銷情熾熱，反映本地買家需求強勁。超級豪宅市場的表現亦受帶動。山頂 Severn 8 的一幢洋房，面積 3,581 平方呎，以港幣4.7 億元或每平方呎港幣131,248 元售出；壽臣山南苑的11G洋房，面積3,603平方呎，以港幣3.1億元或每平方呎港幣86,075元售出；波老道 21 號 19 樓一個面積為 2,945 平方呎的複式單位以港幣2.5 億元或每平方呎港幣 84,900 元售出。
在強勁的市場需求和香港經濟復甦轉強的支持下，香港住宅市場的前景樂觀。加上政府希望進一步放寬檢疫規定，跨境旅行有望恢復，預計短期內中國內地買家的需求將增加。我預計今年整體住宅樓價將上漲 3% 至 5%。
2021 年 4月：超級豪宅交易價格逆市屢創新高
由於邊境管制措施限制了外國和中國內地買家的入境，令本港住宅市場活動明顯減少。儘管如此，超級豪宅市場仍然具有韌性。 在2021年第一度，市場共錄得 22 宗大額成交(每宗成交金額超過1億港元)，總成交價值按年增長77.3%至50億港元。
由於香港最富裕地區的住宅供應稀缺，高端住宅資產繼續受到香港超高淨值人士(UHNWI)的青睞。一些引起市場關注的例子包括: 長實集團位於中半山波老道21號實用面積3,378平方呎和2,995平方呎的單位，分別以每平方呎13.6萬港元和12.6萬港元售出。就呎價而言，前者被認為是全亞洲最昂貴的住宅。
在整體市場低迷的情況下，豪宅租賃市場亦表現堅挺。九龍倉集團位於山頂種植道11號10,804平方呎和7,704平方呎的兩幢洋房分別以每月租金135萬港元和88萬港元租出；而深水灣道70號亦有一幢3,819平方呎的洋房的成交月租為44萬港元。
展望未來，隨著香港和全球各地提供大規模疫苗接種計劃，預計經濟會開始復甦，商業信心也將回升。隨著新型冠狀病毒疫情逐漸緩和以及政府放寬邊境管制，外國和內地投資者的需求將重返市場。我們預計未來幾個月住宅市場，尤其是豪宅市場的租賃和銷售需求將迎來強勁勢頭。
2021 年 1 月：新盤銷售暢旺與高價賣地利好 2021 年地產市場
儘管新型冠狀疫情大流行繼續肆虐全球，踏入 2021 年，一手新盤成交表現依然強勁，主要受長
期低息環境及發展商提供折扣所帶動。近期一個由會德豐地產發展，位於九龍啟德的矚目新盤
MONACO，銷情暢旺，在兩輪的銷售中幾乎所有單位在開售幾個小時後都被搶購一空，反映出
踏入2021年後地產市道的良好勢頭 。
同時，近期的賣地也受到發展商的熱烈反應。山頂文輝道一幅住宅地皮早前由九龍倉集團以港
幣 120 億元投得，相當於每平方呎樓面地價港幣 4.6 萬多元，成為通過政府招標出售的呎價最高的住宅用地，這也是繼 2011 年以來，香港再次在最優質豪宅地段出售的首幅地皮。這反映出儘管經濟低迷和受到疫情長期的影響，發展商仍對豪宅市場的前景仍然感到樂觀。 山頂最近的一筆重大交易 – Mount Nicholson 一個 4,266 平方呎的豪宅單位以港幣 4.9 億元或每平方呎港幣 11.5 萬元售出，亦有助於增強發展商對市場的信心。
展望未來，由於受利好因素包括銷售暢旺的住宅市場、表現強勁的股市以及面對下半年市場有
機會復甦的前景帶動，發展商很有機會積極推出新項目。此外，我預計政府即將出售的幾幅豪
宅用地，包括山頂文輝道的另一幅超級優質住宅用地和啟德跑道擁有海景的住宅用地，因為市
場上稀有且優質的豪宅用地供應十分有限，將吸引發展商積極出價。
2020 年 10 月：地產發展商在新冠肺炎中的良機
儘管香港經濟下行以及就業情況惡劣，但由於發展商積極推售新盤，提供折扣和更寬鬆的供款選項給予買家，香港市民仍然爭相入市。近月，新鴻基地產的發展項目，位於天水圍的 Wetland Seasons Park 第三期售出近九成半的單位，即 133 伙當中售出 126 伙。恆基地產西營盤藝里坊 2 號一共售出 80 伙當中的 77 個單位。此外，新世界發展和港鐵公司旗下位於大圍站的柏傲莊，在首兩批推售更錄得 57 倍的超額認購，成為 1997 年後首輪收票最多的新盤。根據土地註冊處的數據，九月住宅成交數量按月升逾 15%，涉及金額 434 億港元。這顯示出香港的住宅市場在危機中依然具有韌性。
與此同時，部分發展商在市場上仍表現活躍，反映他們對於房地產市場的長遠發展抱有信心。近日，恆隆地產以 25.6 億港元投得位於壽臣山的優越地段，成交價比市場估值低 20%，亦比華潤置地於 2018 買入相鄰屋地的價格低出 37%。八月中，華懋集團以 5.3 億港元成功投得在西貢蠔涌的一幅住宅地皮，而該次競標反應熱烈，一共接獲 22 份標書。這些交易反映出發展商在疲弱的經濟周期中, 尤其是在經過長期的市場調整而獲得了極佳的機會，使他們能夠以較實惠的價格擴充土地儲備，特別是罕有的豪宅地段。
展望未來，新冠肺炎仍將是物業市場的主要下行風險，我預計樓價在 2020 年底前將持續受壓。然而，受惠於政府紓困措施帶來的緩衝效應、長期低息環境、以及樓宇落成量不足，預期房屋需求仍然會維持一定水平。第4季度會有幾個新盤推出，相信一手市場將保持活躍。
2020 年 7 月：儘管市場低迷，香港的超級豪宅銷售仍顯示出買家需求旺盛
儘管香港正值經濟緊縮和新型冠狀病毒爆發時期，豪宅物業仍繼續吸引高淨值人士的興趣。香港住宅市場尤其是超級豪宅表現仍具有韌性。在 2020 年 3 月至 6 月期間，市場錄得 8 宗大額成交（金額超過 2,500 萬美元），其中包括山頂 Mount Nicholson 的一伙分層戶，實用4,596平方呎，以 5.33 億港元成交，折合實呎為 11.6 萬港元。交易價格與去年 12 月出售的類似單位(每平方呎約 11.5 萬港元)相若。九龍塘緹山的一幢洋房，面積5,148平方呎，以3.7億港元售出，折合實呎為 7.1 萬港元。 渣甸山皇第一個分層戶，實用 2,848 平方呎，以逾 2.22 億港元售出，實呎達 7.8 萬港元。這反映高淨值人士仍然有很強勁的購買力，他們認為購買豪宅為良好的積累資產途徑。在市場充滿不確定性的時期，優質豪宅物業長期穩定的前景對部分投資者特別有吸引力。
同時，在富挑戰的環境下，豪宅租賃市場也表現堅挺。過去兩個月在港島南區錄得一些主要的租賃交易，單位租金達到每平方尺 61 至 85 港元。貝沙灣一個實用面積 1,295 平方呎的單位以月租11萬元租出，每平方呎租金為 85 港元。淺水灣 The Lily 一個實用面積 2,627 平方呎的單位月租17.5萬港元，每平方呎租金為 67 港元。淺水灣怡峰一個實用面積 2,413 平方呎的單位月租 14.7 萬港元，每平方呎 61 港元。
然而，第三波新冠肺炎疫情可能會為已經受到重創的經濟和勞工市場帶來更多不確定性。當香港政府進一步收緊社交距離措施，住宅市場的銷售活動和買家的購買情緒將不可避免地受到影響。展望未來，即使夏季通常是住宅市場的傳統旺季，但我預計未來幾個月內，豪宅和超級豪宅市場將略有放緩。
2020 年 5 月：隨新型肺炎疫情漸趨緩和，積壓的需求刺激樓市交投回升
自去年以來，由於香港市場接連受到不利因素的影響，包括曠日持久的中美貿易戰、前所未有的社會動盪和新型冠狀病毒的爆發，令市場信心減弱，嚴重影響本港經濟。2020 年第一季本地生產總值較上年同期實質下跌 8.9%，創下有記錄以來的最大跌幅。1-3 月的失業率上升至 4.2％，為近十年來高位。儘管有這些不利因素，但本港住宅市場的需求還是相對有彈性的。市民對買樓的需求只是由於病毒疫情而被推遲了，但並未消失。踏入 5 月，隨著香港的新型肺炎疫情開始緩和，刺激樓市氣氛，帶動睇樓活動愈趨活躍，樓市出現復甦跡象。
除了本港疫情見緩和之外，我們也看到其他對香港樓市有利的因素：持續的低利率環境，自去年政府放寬按揭保險成數，新私人房屋竣工量低以及最近新推出的住宅項目定價相對吸引。最近，新盤和二手市場交投迅速反彈。同時，超豪宅市場亦錄得大額交易：九龍塘緹山的一幢洋房，佔地 5,128 平方呎，以 3.5 億港元或每平方呎 68,253 港元的價格售出；壽臣山道東1號的一幢洋房，面積 2,657 平方呎，以 1.98 億港元或每平方呎 74,520 港元售出；位於淺水灣道 56 號的一棟複式單位，佔地 5,076 平方呎，以 2.7 億港元或每平方呎 53,191港元的價格售出。這表明市場上一些財力雄厚的買家的投資意欲依然存在。
最近市場交投活動的顯著回升再次反映出香港房地產市場具有韌性，並能從危機中迅速反彈。考慮到本港疫情已基本受到控制，買家和投資者的信心正在恢復。我預計香港的房地產市場將繼續處於下行通道，但在未來一段時間內會保持穩定，但樓價大幅度下跌的可能性不大。
2020 年 3 月：面對暗淡的經濟前景，香港豪宅市場喜憂參半
自2019年下半年以來，香港市場接連受到不利因素的影響，包括曠日持久的中美貿易戰、前所未有的社會動盪和冠狀病毒的爆發給市場帶來了「三重打擊」。在市場的不確定性不斷增加和經濟前景暗淡的背景下，豪宅市場表現出喜憂參半。許多買家表現謹慎並採取觀望態度。隨著買家信心減弱，我們看到近月市場上出現更多買家撻訂個案。例如在 2 月，一個位於何文田君柏的四房單位的交易被取消，買家被沒收了 350 萬元的定金；在 3 月初，新鴻基旗下大埔白石角雲匯，錄得 11 宗撻大訂個案，發展商合共殺訂近 1500 萬元。
相反，由於近期樓市降溫，價格出現小幅下跌，賣家也傾向套現，一些投資者視目前的情況為難得的投資機會。最近，市場上一些交易正反映出買家對豪宅的需求穩定，尤其是對於超豪宅市場。其中，二月份有買家以 5 億港元購入香島道一洋房，呎價高達 13.03 萬元。這表明市場上一些高淨值人士的投資意欲依然存在。
然而，受到冠狀病毒在世界各地疫情惡化的衝擊，以及中國經濟恢復正常化的步伐緩慢，促使投資者變得更加謹慎，紛紛拖延投資決定。幸運的是，從長期來看，普遍豪宅貨源短缺，使香港的豪宅對投資者來說仍是最可靠的投資之一。 沙士的經驗告訴我們，香港市場具有韌性，並迅速反彈。展望未來，隨著市場氣氛惡化，預計豪宅價格將在 2020 年下調約 10％，而超豪宅市場將保持相對穩定，跌幅較小。
2019 年 12 月：「納米樓」熱潮將逐漸減退
縱使近期市場氣氛較淡靜，但受惠於政府在《2019 年施政報告》中宣布的放寬按揭措施以及銀行先後宣布調低最優惠利率，刺激樓市成交回升。根據土地註冊處的數據，住宅市場的整體銷售量在連跌兩個月後， 10 月份按月增長 16％ 至 4,001 宗。買家印花稅飆升 2.8 倍，至 8.8 億港元，交易宗數躍升 1.8 倍，至 296 宗。
新政策放寬首置人士可申請高達九成按揭貸款的樓價上限將由 400 萬元提升至 800 萬元；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由 600 萬元提升至 1,000 萬元。在新按保計劃下，準買家變相可以以較低的首期入市，從而有更多購買選擇。因此，我們看到市場對中小型單位的需求急劇反彈。
由於政府放寬按保後，首置客購買力增加，以中小型單位得益最大。萊坊預期，市場對「納米樓」的需求將大幅減少，發展商將來亦會減少興建「納米樓」，導致曾經受首置客追捧的「納米樓」熱潮將逐漸消退。
香港經濟在第三季度正式陷入技術性衰退，整個城市都受到經濟狀況欠佳的影響，並將持續到明年。社會動盪亦已進入第六個月，令市場情緒疲弱。儘管政府放寬首置按揭成數和銀行降低貸款利率為樓市尤其是在二手市場提供了一定的支持，可是我們對市場的長期前景仍然不感樂觀。
2019 年 9 月：挑戰或機遇？超級豪宅銷量逆市增長
在持續社會動盪和面對經濟負面展望的情況下，豪宅仍繼續吸引高淨值人士（High Net Worth Individuals, HNWIs）的興趣。在過去幾個月，市場錄得數宗大額成交，其中包括三幢 Mount Nicholson 洋房，兩幢大潭道 45 號的洋房以及一幢淺水灣道 90 號的別墅。以上交易的成交呎價均超過港幣 85,000 元。
隨著貿易戰的加劇，有評論認為內地高淨值人士正逐步退出香港房地產市場。但是，Mount Nicholson 最近的銷售情況與該評論背道而馳。上文提及 Mount Nicholson 大額成交的買家屬同一位內地投資者，通過不同的收購形式購買物業，投資總額在短短兩個月內達到港幣 17.8 億元。最近的情況反映出資深投資者仍然對香港的超級豪宅市場感興趣。此外，我司早前公布樓價相關性的研究顯示，豪宅樓價對經濟狀況的敏感度和彈性相對較低。
當考慮到近來負面的經濟情緒，股市疲軟以及一般住宅市場輕微的樓價調整，我們認為，由於在過去十年來缺乏類似的機會，對於一個穩定的超級豪宅市場而言，該樓價調整會被視為一個入市的信號。
即使香港正經歷政治風暴，本地市場仍然受到全球超級豪宅買家的青睞。根據萊坊的《城市財富指數》，雖然倫敦和紐約較受全球高淨值人士的歡迎，但對於中國高淨值人士而言，香港的地位依然受到高度肯定。
2019 年 7 月：香港最貴的超級豪宅突顯了私人投資者的取態
根據萊坊最新的《財富報告探討系列》，香港再次成為全球豪宅樓價最高的市場。雖然這不足為奇，但報告進一步突顯了富豪所買香港最貴的豪宅和平均香港豪宅樓價的巨大差距（超過 450%）。香港的差距比紐約和倫敦等其他金融中心都要大，而似乎富豪在香港毫不猶疑以高價購買豪宅。就在上個月，一名持有外國護照的內地投資者以 3.07 億港元購入一個九龍塘複式單位，該買家需繳付超過九千萬港元的印花稅。
這情況似乎與普遍的市場氣氛背道而馳，由於中美貿易戰和整體市場的不確定性，有部分投資者正考慮將資金撤出亞洲金融中心。不過，萊坊近期對樓價和反映本地經濟前景的恆生指數之間關聯性的研究顯示，一般住宅樓價與恆指的關聯性高，即使期間出現社會不穩定因素，豪宅樓價在過去 10 年則一直保持平穩增長。
這為私人投資者提供了更清晰的水晶球預測未來應投資哪個房地產市場類別。對於一些私人投資者而言，資產價格穩定增長勝過短期收益，香港超級豪宅市場正正有此優勢。
2019 年 5 月：啟德地成交價創新高顯示發展商對樓市充滿信心
啟德最新賣地成交價創新高，顯示發展商對香港樓市前景充滿信心。 5 月 7 日，一幅位於香港前啟德機場的住宅地，可建樓面約 641,168 平方呎，由六個發展商組成的財團以 126 億港元投得。 另外，在 5 月 15 日，該前跑道上的第一幅臨海商業地，可建樓面約 863,000 平方呎，以破紀錄價 111 億港元售出。
發展商這些重大投資顯示出他們對樓價持續上漲的信心。這也與樓價反彈趨勢一致，因為新盤銷情良好，樓市氣氛向好。
然而，近期中美貿易戰升級可能會令一些發展商更加謹慎，採取觀望態度，特別是對於要大量的資本投資且回報期較長的商業地發展。長遠來看，由於香港的土地供應有限，位置優越並可飽覽維港景觀的土地仍會受到追捧。萊坊預計啟德創紀錄的地價將增加市場信心並刺激買家情緒，這將繼續推動本港樓價上升。
2019 年 3 月：縱外圍經濟存不明朗因素，港超級豪宅需求前景依然穩定
香港在吸引跨境和本地私人資本投資方面領先全球，僅次於紐約和倫敦。根據《萊坊城市財富指數》，香港也是超級富豪選擇居住的首選地點之一，該指數衡量城市在財富增長、投資機會和生活方式方面的吸引力。
這些優勢解釋了香港超級豪宅市場的需求前景穩定。超級豪宅一般指市場中樓價最高的 5% 的部分，例如山頂、港島南等地區。
由於中美關係不穩及中國經濟放緩等外圍不明朗因素，香港樓市於 2018 下半年出現成交量及樓價放緩情況。雖有波動，但萊坊基於過去超級豪宅市場表現不太受短期經濟環境或市場氣氛變化影響，故料超級豪宅市場前景仍然比一般市場相對穩定。
關於作者 Piers Brunner
Piers Brunner（潘秉兆）是國際知名獨立商業及住宅房地產顧問萊坊的大中華區行政總裁。Piers 駐於香港，活躍於地產界近 30 載，擁有豐富租戶代理經驗，這正是萊坊大中華區業務發展其中一個關鍵增長領域。
