發展商為增加新盤銷情,及應對一手空置稅,紛紛推出先住後付計劃,讓買家先付小量金額入住,數年後才供樓。這種計劃貌似不錯,但會否涉及風險及額外收費?等千居為你詳細說明。
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近期更新
- 新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 即日起全面撤銷。 (2024年2月28日)
- 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日)
- 新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率,將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
甚麼是先住後付
先住後付是購買現樓的一種付款方法,發展商把成交期延長,讓買家只需在簽署臨約後,支付小部分訂金,便可入住單位,至於餘下大部分金額,會於指定年期過後繳付,好處是買家於初期不用準備大筆資金,已可入住新樓。
以 1,100 日的先住後付計劃為例,發展商要求買家簽署臨約後,先支付樓價 5%,再於指定天數後另付 5%,餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位,只需在簽約初期繳付 $500,000,便可入住。
先住後付的出現,除了讓發展商加快貨尾銷售,亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅,惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。
先住後付好處
籌集資金
先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期,並享有較長的成交期,方便預算不足、但有置業需求的買家,能有充裕時間準備餘款。
即時入住
由於先住後付針對現樓,換樓客簽約新單位後,可搬入已落成的新樓,即使賣掉原有物業,換樓期亦可無縫交接,毋須額外租地方暫住。
先住後付風險
估價不足
先住後付計劃下,買家可逐步繳付樓價,但業主在支付餘額時,已住了數年或以上,若入住期間樓市轉差,申請按揭時或會面臨估價不足,出現拾錢上會情況。
支付辣稅
繳納印花稅是按簽署臨約日期而定,換樓客以先住後付方式買入新樓,若買入時尚未出售原有物業,仍需繳付 7.5 %從價印花稅,但如果在 1 年內出售原有物業,則可申請退已付辣稅減去首置印花稅的差額。
然而,財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ,意味著撒辣後,任何買家包括換樓客,只需按第 2 標準稅率為每個住宅物業,繳付從價印花稅。
潛藏費用
許可佔用費
很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議,並須繳付許可佔用費,此費用可理解為佔用單位的按金,一般為樓價的 10% 內。以逸璟‧龍灣為例,許可佔用費為樓價 2.4% 或 7.2% (視乎付款計劃)。在完成交易後,發展商按照合約退還該筆費用,或用作扣減樓價餘額。
佔用物業金
部份發展商會同時徵收佔用物業金,類似月租。發展商會訂明租期及租金金額,業主則須定期繳付。以半山捌號為例,業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣,佔用物業金會根據協議,在交易完成後,用作扣減樓價餘額。
雜項開支
入住後,買家或須自行支付管理費、差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同,這些費用不會退還,買家須考慮自身財政能力。
先住後付能讓你換取更多時間籌集資金,亦可無縫交接換樓期,但切記要留意合約條文,以免突如其來的潛在費用。想找更多盤資訊,即到千居查看筍盤。