安老按揭打正「終身免還款」旗號，實際操作又是如何？千居整理「安老按揭」懶人包，教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式，一齊看看計劃有何亮點！
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近期更新
- 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
- 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
- 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）
安老按揭＝逆按揭
安老按揭又稱為「逆按揭」，是其中一種按揭服務。安老按揭與其他樓宇按揭最大分別，在於前者是抵押已供滿物業借錢，即有了物業後才借貸，故稱為「逆按揭」；後者則是抵押未供物業借錢，即有了貸款才買樓。
安老按揭對象只限長者，老人家可以藉安老按揭，抵押名下部分或全部住宅物業，向銀行借錢安老，最後可選擇不還錢。
安老按揭由香港按證保險有限公司（HKMC）營運，同一間公司亦有提供敘造高成數按揭所須的按揭保險計劃。但借出貸款的依然是銀行，業主可以直接向銀行申請。
安老按揭申請資格
安老按揭不似一般按揭，並非個個業主可以申請，借款人必須符合以下條件：
55 歲或以上
適用於私樓及已補地價的資助房屋，未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。
持有有效香港身份證
可以是永久居民或非永久居民，不用住滿 7 年，只要有身份證便可。
借款人名下物業
住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業，最多可與另外 2 人共同持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。
樓齡 50 年或以下
樓齡超過 50 年亦可以申請，但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。
買入未滿一年或未退休，物業不可出租
如持有物業未達 1 年，物業只可以自住或供親友居住，不接受出租；但如果持有達 1 年或以上的私樓，而所有借款人已退休，或需接受醫療護理服務而遷出物業，可申請將物業出租。
村屋須為無任何轉售限制
有轉售限制的村屋不得申請，但如果是未補地價資助房屋，即使有轉售限制，照可申請。
最高可獲年金價值
安老按揭計算年金價值的方法，可參考下表：
| 物業估值 | 最高可獲年金價值 |
| $800 萬元或以下 | 100% 物業估值 |
| $800 萬以上 | 估值首 $800萬，可獲取 100%估值； 剩餘估值以50%估值計算，上限$2,500萬 |
以上所指的「物業估值」，有兩點要注意：
- 未補地價資助房屋，物業估值要以市值扣減補地價金額後計算
- 如抵押超過一個物業，要計算所有物業估值總和，再對照適用的按揭成數上限
安老按揭率利率
安老按揭可選用浮息或定息計劃，計算按揭利率。按2024年4月年利率計算，浮息利率約為 P – 2.5%，而定息利率首 25 年為 4.5%，其後 P – 2.5%。
以上息率只供參考，安老按揭的實際息率由按證公司不時釐定。
如何領取貸款額
一般按揭，業主要就尚欠本金繳付利息，每月供款，尚欠本金金額理應愈來愈少；安老按揭正好相反，貸款額會以年金發放，業主每月先領取年金，已領取的年金連同利息及保費，會變成尚欠本金，尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。
業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年，甚至終身每月領取年金，金額隨業主年齡及年期而定。用定息計劃的話，金額可以做到比浮息高約 10%。
【浮息計劃】每月年金金額（每 100 萬元物業價值）
| 參加年齡 | 55 歲 | 55 歲 | 55 歲 | 60 歲 | 60 歲 | 60 歲 | 70 歲 | 70 歲 | 70 歲 |
| 年金年期 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 |
| 10 年 | $3,200 | $2,800 | $2,500 | $3,700 | $3,300 | $3,000 | $5,100 | $4,600 | $4,200 |
| 15 年 | $2,400 | $2,150 | $1,900 | $2,800 | $2,500 | $2,250 | $3,800 | $3,500 | $3,200 |
| 20 年 | $2,050 | $1,800 | $1,600 | $2,400 | $2,100 | $1,900 | $3,300 | $3,000 | $2,700 |
| 終身 | $1,650 | $1,450 | $1,250 | $2,000 | $1,800 | $1,550 | $3,100 | $2,800 | $2,400 |
年金年期內，業主可以隨時申請改年期，非常靈活。
安老按揭涉及費用
申請安老按揭會衍生 3 種費用，分別為：1. 按揭保費；2. 輔導費；3. 法律費用。
1）按揭保費
安老按揭保費分 2 部分，金額會累積落貸款額：
基 本 按 揭 保 費
基本按揭保費＝可按物業價值的 1.96%，由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。
每期費用＝可按物業價值嘅 （1.96% / 7）＝0.28%
每 月 按 揭 保 費
根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率 1.25% 計算，按月支付。
2）輔導費
申請安老按揭前，業主必須預約同合資格輔導顧問會面，由輔導顧問詳細講解產品特點，完成後會向業主發放輔導證書。
因此，業主要支付輔導費，並可選擇將費用計埋入貸款額。
3）法律費用
業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地，業主可選擇將費用計埋入貸款額。
4）手續費（非必須）
安老按揭生效起，每次成功申請以下手續，須支付 $1,000 手續費：
- 更改年期
- 一筆過提取貸款
- 增加物業抵押
- 解除物業抵押
同樣地，手續費可以計埋入貸款額。
5）驗樓費（非必須）
如物業樓齡超過 50 年，銀行會要求業主提交驗樓報告，業主須就此支付驗樓費。同樣地，驗樓費可以計埋入貸款額。
安老按揭冷靜期
如果業主申請後 6 個月內後悔，想終止按揭，可以獲得全數退還保費，不過貸款依然要清還，而且要繳付解除安老按揭的法律費用。
雖然安老按揭計劃以物業作抵押，但住戶毋須遷出單位，合資格者甚至可將單位出租，安坐家中等收年金。聽起來似乎不錯，申請前，記謹要充分了解安老按揭注意位，才作決定。若手頭有點資金的話，買樓收租也是增加退休後收入的好方法，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
如業主不償還安老按揭年金，有何後果？
如業主選擇不還款，後人亦毋須代為還款，但不可以繼承物業，由銀行收回再賣出去。
如提前清還，是否須要罰息？
業主可以隨時提早清還安老按揭，不存在按揭罰息期，不過業主只可以提前償還整筆按揭，並不可以提前償還部分貸款。
