連租約賣樓指業主出售的物業，現正履行租約，買家需連同租約一併買入單位，並且繼續完成舊業主與租客未完成的租約部分，承擔相關的出租責任。不少業主心急賣樓，即使單位仍有租約在身，也要折讓樓價放盤，亦正正是這一點吸引了不少買家。究竟出售連租約單位有什麼風險與責任？千居將在以下文章，為你詳述連租約樓宇買賣的注意事項及常見問題。
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賣家風險
賣家出售連租約物業時，可能會面對以下風險：
違反租約
業主若然在出售物業前，未解除在租賃中的責任條款，租客日後可保留追討買賣前業主責任的權利，包括維修費用、退還按金等責任。
為免以上情況發生，業主應先通知地產代理、律師及準買家，在不抵觸原有租約的情況下出售。律師可代表業主，在與準買家簽訂的臨時買賣合約中，加入解除業主租賃責任的條款。
違反臨時買賣合約
業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。
但是許多賣家忽略「交吉」承諾的風險，萬一租客未能如期配合遷出單位，賣家則違反了臨時買賣合約，未能在限期前清空單位交樓，買家有權向賣家追討相關賠償。
賣家責任
連租約出售物業，賣家有責任亦有義務，要向準買家交代一切租賃相關資料。
公開現時租約資料
賣家有責任向準買家披露有關現時租約的一切資料，包括租約年期、租金、維修責任等等，讓準買家清楚了解，接手物業後需負上的租賃責任，以及方便新業主日後執行或行使租務權力。
公開現時租客情況
作為良心賣家，在出售連租約單位時，理應向準買家交代現時租客的交租情況，例如租客是否租霸、常常拖延交租，讓買家自行考慮是否接受該份租約。另外，基於仍有租客租住，這類型樓盤一般不可「睇樓」，買家無法得悉單位實際情況，賣家亦應如實交代單位的完整度、損壞或任何結構問題。
轉交按金予新業主
租約結束時業主需要退還按金，舊業主解除租約責任時，同時應將租客的按金轉交新業主，交由新業主於租約結束時退還租客。新業主對於退還按金無需負上任何法律責任，即使租客追討，該索償亦是針對前業主。
注意事項
關於連租約物業買賣，買賣雙方需謹記以下注意事項：
未能完全掌握單位狀況
買家不一定可以實地視察，單單靠業主提供的照片，未必是單位的真實狀況，例如單位早已出現漏水浸濕地板的情況、或者租客不愛惜單位導致內籠破舊。
買家最好於簽約前，嘗試向賣家要求安排實地視察，即使在單位門外，亦可大概觀察到單位的折舊程度，甚至可與現時租客溝通，查詢單位狀態。賣家亦應主動與買家坦白，以免演變成買賣糾紛。
最高只可承造 5 成按揭
連租約的物業按揭最高只可承造樓價 5 成，雖然樓價本身可能較市價低，較容易負擔，但是置業人士仍要計算清楚，以免因按揭失了預算。
了解租賃事務
買家接手物業，同時代表需要負上物業附帶的租務責任，所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等，以保障個人權益。賣家則應確保買家清楚租賃細節，否則租約日後留下的手尾可能仍會麻煩到賣家。
雖然連租約物業有許多額外的注意事項，但是租金收入及樓價折讓仍然吸引不少置業人士。即上千居放盤。
常見問題
我需要先獲取租客同意才賣樓嗎？
作為物業擁有人，業主有權出售物業，只要在不抵觸現有租賃的情況下，無需經租客同意亦可出售。
出售物業後，我還需要為該租約負責任嗎？
賣家出售物業時應與新業主簽訂協議，證明一切租務責任已轉移至新業主，以免日後遭到租客追討。
交吉出售物業更受買家歡迎嗎？
如果物業交吉出售，便與一般樓宇買賣分別不大，買家可以承造高於 5成的按揭，視乎買家的樓按考量。
