千居逐步教你買賣二手居屋的流程、所需文件和注意事項，由搵樓到成交，由業主和買家兩個角度出發，全面分析當中涉及的手續和程序。不論您是居屋的業主還是買家，讀畢這篇懶人包，您便是二手居屋的專家！
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1. 考慮補地價 / 未補地價（買賣未補地價居屋 VS 買賣補地價居屋）
2. 取得買賣二手居屋資格（准賣證、准買證）
3. 網上搵樓放盤
4. 簽訂臨約 + 申請補地價及按揭
5. 申請「提名信」
6. 簽訂正式買賣合約
7. 簽訂轉讓契據
8. 常見問題
近期更新
- 房屋署每月公布居二市場成交數據，2024 年 1 月份成交總數共 212 宗，較 2023 年 12 月份的 189 宗，增加 13 宗，按月升 6.87 %。(2024年 2月)
- 房委會 24 日公布新一期居屋售樓書及價單，首批買家於 1 月 31日開始揀樓。(2024年 1月)
STEP 1：考慮補地價 / 未補地價
居屋定價比私樓平近一半，是因為政府為買家提供了免地價的優惠。
居屋有轉讓限制，業主想賣走單位時，須視乎是否已屆滿年期限制，而決定是否有「補地價」的需要，即向政府退還當初所享樓價折扣。
未補地價的居屋單位，只可於「居屋第二市場」(居二市場）出售，政府在推售新居屋時，同步推行白居二計劃，就是讓合資格的白表買家在居二市場買居屋；至於補價後的單位，則可在公開市場自由出售，補價普遍由接手的買家承擔，亦即居屋業主開價高一些。
居屋放盤描述通常寫有「已補地價」、「未補地價」的字句，以提示接手的買家是否有補價的需要。
各期居屋的轉讓限制如下：
| 居屋期數 | 不補價出售 (居屋第二市場) | 補價出售 (公開市場) |
|---|---|---|
| 2017 年 或之前 | 買入 2 年後 | 隨時 |
| 2018 年 | 首 2 年按買入價出售，隨後可自由定價 | 買入 5 年後 |
| 2019 年 或之後 | 首 2 年按買入價出售，隨後可自由定價 | 買入 10 年後 |
買賣未補地價居屋
對居屋業主而言，以未補地價的形式賣居屋，多數是因為單位尚未屆滿轉讓年期限制，不可於公開市場出售，但又想提早「散貨離場」，賣走單位以套現資金，只好在「居屋第二市場」售予合資格人士。
以下兩類合資格人士，可申請在居二市場購買居屋單位；
| 可買未補地價居屋人士 | 資格要求 |
|---|---|
| 綠表資格人士 | 如公屋租戶、成功申請「公務員公共房屋配額計劃」的初級公務員等 |
| 白表資格人士 | 符合白表入息與資產限額的香港永久居民（亦作「白居二」） |
以 2020 年居屋為例，白表入息及資產限額如下：
| 家庭人數 | 白表月入限額 | 白表資產限額 |
|---|---|---|
| 1 人 | $33,000 | $85 萬 |
| 2 人或以上 | $66,000 | $170 萬 |
買賣補地價居屋
但凡屆滿 5 – 10 年的居屋轉讓限制，皆可申請補地價後在公開市場出售。所有市民都可透過補地價的方式，買入該等居屋單位，無任何資格限制，亦無須事先申請。
STEP 2 ：取得買賣二手居屋資格（未補價）
想買賣「未補價居屋」，業主和買家均須先得房屋署的資格許可。
放售未補價二手居屋資格：可供出售證明書
想不補價賣走居屋單位，業主須先向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），手續如下：
- 向居屋第二市場計劃小組 / 網上索取「可供出售證明書」申請書（下載准賣證申請書 PDF）
- 準備面額 $810 的支票 / 銀行本票作為申請費，抬頭人為「香港房屋委員會」
- 將申請書、申請費及樓契副本共三份文件，交回居屋第二市場計劃小組
居屋第二市場計劃小組地址：
香港九龍黃大仙龍翔道 138 號龍翔辦公大樓 2 樓 202 室
經房屋署審核後，業主便會獲發准賣證，過程需時約 14 個工作天，有效期為 12 個月。
購買未補價二手居屋資格：綠表 / 白居二 + 購買資格證明書
只有綠表和合資格白表人士能夠申請購買未補價居屋單位。
綠表人士可直接向房屋署提交「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的申請書（網上下載表格PDF），白表人士則須因循以下程序：
-
遞交白居二申請表格
每年白居二會連同一手居屋一同接受申請，有意購買二手居屋的買家，要準時遞表及繳付申請費用。
只申請白居二費用為 $160，同時申請一手居屋和白居二的費用為 $410。
-
待居屋攪珠被抽中
只有於居屋攪珠成功「中籤」被抽中的白表申請人，方可購買二手居屋。
-
進行入息及資產審查
申請白居二時，只需填妥基本資料，未要提供入息及資產證明；審查這一個步驟，會留待中籤後進行。
房委會會發信予白表中籤者，要求他們於 7 日內遞交「入息及資產申報表」，並提供近半年的稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單、股息信等入息及資產證明文件。房委會或會約見個別白表買家。
-
等收房署「批准信」
通過審查後，房委會會向白表中籤者以平郵形式寄出「批准信」，當中附有兩份確認書，分別適用於申領房委會居屋及房協住宅發售項目的「購買資格證明書」（准買證）。
-
申領「購買資格證明書」
「批准信」發出 4 周內，白表中籤者須填妥附帶確認書，並郵寄或親身遞交至負責小組，以申領「購買資格證明書」。
中籤者可選擇只申領一份（房委樓 / 房協樓二選一），亦可一次過申領兩份，但其中一份會於用另一份證明書簽約買樓時自動失效。
准買證費用為各 $920，一般情況，考慮到居屋盤放盤量未算多，又極其搶手，同時申領兩份雖然增加了買樓成本，卻是最穩陣的做法。
「准買證」發出 12 個月內，須簽訂臨時買賣合約，否則當棄權論。
STEP 3：網上搵樓 / 放盤
買賣雙方在申領「准賣證」、「准賣證」的同時，可以於網上放盤 / 搵樓。
這部分的程序與一般私樓放盤 / 搵私樓無異，業主可選擇自行網上放盤，亦可委託代理放盤；同樣地，準買家可自行上網搵樓，也可走入代理舖詢問盤源。委託代理放盤搵樓，促成交易後，買賣雙方均須繳付樓價 1% 為代理佣金。
物色心水二手居屋單位，可到千居的居屋專頁，比較不同放盤的樓齡、面積、售價和呎價，亦可留意二手居屋成交紀錄，一看該屋苑的樓價走勢。業主也可利用千居的業主放盤功能，自行放盤。
值得留意，可供予綠白表人士購買的二手居屋放盤量有限，市區居屋盤可謂極搶手，買家又只得 12 個月的時限揀樓，還價宜快狠準，不宜拖泥帶水。
STEP 4：簽訂臨約 + 申請補地價及按揭
居屋業主尋得買家，又或綠白表人士揀好心儀二手居屋單位、傾好成交價錢後，雙方便可簽署「臨時買賣合約」（臨約），表示雙方交易的意向。
同時，買家須向賣方繳付樓價的 3 – 5% 作為「臨時訂金」（細訂）。
如單位要補地價（即業主選擇於公開市場放售），便須由現業主向房委會寄回「評估補價申請書」（瀏覽表格）、樓契副本和申請費用 $6 ,230，房署確認收到申請後，會派員上單位進行估價，約一個月後會發出「評估補價通知書」。
通知書當中的估價有效期為 2 個月，而且須最遲於「轉讓契據」（轉讓契，即確認買家為新業主的樓契）簽訂手續前及在買賣協議 (包括臨約或正式協議）訂立日期起計 28 天內繳付補價，故業主通常簽完臨約就會申請補價，以趕於簽契前後完成補價，逾時則須重新申請估價。
上述所有補地價的手續，均可委託律師代為處理。亦因如此，二手居屋一般會於簽臨約前便請好律師，不同於私樓，最遲可等到簽正式買賣合約才上律師樓。有按揭需要的買家，亦可憑臨約，前往銀行申請居屋按揭。銀行會待買賣雙方簽訂轉讓契據時放款。
STEP 5：申請「提名信」
買賣雙方簽好臨約，買家的代表律師會將以下文件，遞交至房委會，以申領「提名信」，表示賣方提名買方為居屋單位的「接手人」：
- －賣方的「可供出售證明書」正本
- －買方的「購買資格證明書」正本
- －買方用作支持其申請「提名信」所作出的法定聲明書
- －臨時買賣合約副本
- －申請費 $910，必須以律師樓發出的支票或銀行本票繳付 ， 抬頭人為「香港房屋委員會 」
由申請至收到「提名信」需時最少 7 個工作天，必須有提名信，才能簽訂正式買賣合約和轉讓契據。
STEP 6：簽訂正式買賣合約
收到提名信，便可簽訂「正式買賣合約」，進一步確認雙方交易意向。
為了預留足夠時間準備提名信，房屋署建議簽完臨約，大概相隔 12- 14 天，才好簽正式合約。
買家須向賣方再繳付「加附訂金」（大訂），大細訂總數約為樓價的 10%。
STEP 7：簽訂轉讓契據
簽完正式買賣合約的 2 – 3 個月內，便是簽訂「轉讓契據」（轉讓契），即成交的大日子，當中預留了時間，讓買賣雙方處理補價、按揭所需進行的剩餘程序。
成交當日或之前，買家通常會再上二手居屋單位，根據驗樓清單再驗收一次。
成交當日，按揭銀行會放款予律師樓，由律師代為向賣方繳清樓價尾數。同時，買賣雙方如有委託代理，均須向代理各付樓價 1% 的代理佣金。
律師會負責草擬樓契條款和處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記。買家會於此日收到單位鎖匙，正式收樓成為新業主，雙方完成所有買賣二手居屋的流程。
買賣居屋流程，比一般私樓買賣更繁複，當中涉及提名信，甚至補價程序。雖然未補價居屋樓價平一截，但盤源選擇會比私樓少，如對置業有較多要求，不妨上千居搜尋各區心水靚盤。
常見問題
如何計算居屋補地價？
補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率。
未補價二手居屋按揭有何限制？
未補價居屋只能選用銀行P按計劃，按揭成數最高九成，按揭年期最長25年，但毋須通過壓力測試。
