買樓要簽「臨時買賣合約」，這份合約包含了甚麼內容？由誰編制和提供？不履行臨約責任，買賣雙方會有甚麼後果？即讀臨時買賣合約須知，掌握買樓必經程序。
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立即跳往：幾時簽臨約｜臨約條款｜臨約須否打釐印｜臨約轉名｜臨時訂金＋「撻訂」原因｜憑臨約申請按揭｜常見問題
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- 買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，即日起全面撤銷 (2024年2月28日)。
幾時簽「臨時買賣合約」？
買樓的第一步是網上搵樓，第二步是睇樓，第三步是傾價，傾好傾錢，接下來便是由買賣雙方簽訂「臨時買賣合約」（臨約）。
臨約是一份具法律效力的文件，用意是確立買賣雙方的交易意向，表示買家和賣家均同意臨約寫明的成交價、成交日期、物業狀況等基本資料。
臨約雖比及後簽立的「正式買賣合約」簡短，但仍具有法律約束力。如買賣一方簽約後不履行合約條款，須對另一方作出賠償。
臨約由誰提供？
如委託代理放盤 / 搵樓，代理會提供由地產舖編制的「臨時買賣合約」範本，此階段未需要動用到律師，可待簽正式買賣合約時才請律師。
如果自行放盤 / 搵樓，便需要雙方自行訂立臨約，或提早請律師代處理臨約和正式買賣合約的事宜。
臨時買賣合約條款
臨約內容一般包括以下條款：
- －賣方姓名、地址及身分證號碼
- －買方姓名、地址及身分證號碼
- －物業描述（物業地址，是否連天台、露台、車位等部分）
- －樓價
- －繳付樓價的方式，包括臨時訂金金額、加付訂金金額，以及付清樓價尾數的期限
- －表明物業不受制於沒有披露之產權負擔，即是否有按揭、釘契和業權問題
- －交吉出售 / 連租約出售
- －物業以現狀出售
- －賣方代表律師名稱
- －買方代表律師名稱
- －律師費及印花稅
- －買方違約罰則（一般為沒收訂金，即「撻訂」）
- －賣方違約罰則（一般為全額退還訂金，並給予同等價值的賠償，即「賠訂」）
- －代理佣金（新盤由賣方付佣金，二手樓則買賣雙方各付樓價 1%）
- －表明違約方須支付佣金和印花稅
- －備註（如列明單位配置的傢俬家電）
- －文字確認賣方已收取臨時訂金
臨約須否打釐印？
租約要打釐印，其法律效力才得以承認。 那麼臨約是否都需要打釐印呢？
這就視乎雙方幾時再簽正式買賣合約。一般而言，簽完臨約的 14 天內會再簽正式買賣合約，讓買賣雙方有充足的時間準備樓契文件、請律師，或者再上單位睇樓等等。
如果能趕及在 14 天內再簽正式買賣合約，臨約便毋須打釐印。
但如果超過 14 天才簽正式買賣合約，買賣雙方便須將臨約送往打釐印，費用為 $100。
| 情況 | 是否需要打釐印 |
|---|---|
| 簽好臨約 14 天內再簽正式買賣合約 | 不需要 |
| 簽好臨約 14 天後才簽正式買賣合約 | 需要，費用為 $100 |
臨約轉名做法
簽妥臨約後，買家或忽然改變想法，想轉名或加名，這種情況會否衍生額外費用呢？
理論上，不論臨約是否已送往打釐印，亦算是一份有約束力的物業交易文件，買家事後想加名轉名，則屬新一項轉售交易，買家或須就此再付「從價印花稅」及適用於短期轉售的「額外印花稅」。
唯一的例外，是買家轉名 / 加名予直系親屬（父母、子女、配偶、兄弟姊妹），這項交易可視作「內部轉讓」，因政府將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。
不過，事實上，臨約一日未釐印，一日仍有修訂的空間，只要賣方願意重新簽訂臨約，雙方可當「無事發生過」，照樣交易，而不衍生額外費用。這就視乎買方能否說服賣方配合了。
值得留意，額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 及新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。
臨時訂金＋「撻訂」原因
簽訂臨約時，買方須以支票或銀行本票，向業主繳約為樓價 3% – 5% 的「臨時訂金」（細訂）。
如買家最終決定不完成交易，則須放棄已付訂金，俗稱「撻訂」。
最常出現的「撻訂」的原因，多是買家財政出現問題，譬如收入大減、未能符合銀行的按揭條件要求，甚至買家被樓市跌勢嚇退而縮沙等等。
媒體喜歡報導有關撻訂的消息，常將撻訂當作樓市轉弱指標，但其實撻訂背後的考量很多，財力不逮並非唯一主因。
技術性撻訂
行內有所謂的「技術性撻訂」，與大眾對「撻訂」的一般認知大相逕庭，是買家存心採用的進階版搶新盤策略，實際操作如下：
- －新盤有分A、B組，A 組為大手買家（即一次過買幾個單位的客戶），能夠優先認購單位
- －買家為搶先揀中優質單位，不惜認購多過一伙，以成為 A 組買家
- －簽臨約認購後，買家只繼續心儀單位的交易，其他則「撻訂」處理
不是人人都撻得起訂，有信心進行「技術性撻訂」的買家，入手的通常是特色戶等優質盤，並且已衡量過撻訂成本和以 A 組身份買樓的優惠，認為撻得過、有得賺，才會行動。至於「技術性撻訂」這項操作究竟有多流行呢？就要問問負責銷售新盤的相關代理了。
臨時買賣合約冷靜期
買保險有冷靜期，簽臨約亦然。購買新盤時，買方如在簽妥臨約的 5 個工作日內放棄交易，則只須放棄已支付的樓價訂金，而無須負上其他法律責任。遲過 5 天的話，賣方有權向買方追討其他損失。
憑臨約申請按揭
簽完臨約，買家便可憑合約到銀行申請按揭，銀行會待收齊文件，並於成交當日放款予買方律師，由買家代表律師代為支付樓價。
簽臨約是一個重要關口，代表正式落實購入單位，反悔不買會招致很大損失，做這個決定前，一定要多做資料搜集，搜尋盤源及勤睇樓，即上千居尋找各區筍盤。
常見問題
買家以支票形式支付訂金，支票抬頭應開給業主，還是律師樓？
較穩妥的做法是將所有訂金託管在律師行內，即賣方所委托的律師樓。
簽臨約後，買家可否因業權問題，要求取消交易？
一般而言，在簽署正約後，買方才開始檢驗業權是否良好，如業權存有問題，而買方的理據充分，便可進行踢契，一旦踢契成功，賣方則須退還訂金，取消交易，甚或至需賠償其他捐失予買方。
