遺產物業承辦手續繁瑣,業權形式、物業所在地、有沒有相關債務或按揭欠款,均會影響繼承方法。為此,千居整合了承辦遺產物業的注意事項,繼承人要特別看清以下重點。
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業權類別
業權大致分3種,包括全權擁有、分權共有,和聯權共有,3個業權形式的繼承方法也不同。
1 . 全權擁有 (Sole ownership)
即是物業僅得一位業主。業主過身後,物業便全權屬於繼承人。
2. 分權共有 (Tenancy in common)
即「聯名物業」的其中一個形式,每名業主各持一定比例的業權。業主過身後,其所持有之業權部分,會自動由其遺產受益人所取得,繼承人會成為聯名業主之一。
3. 聯權共有 (Joint tenancy)
亦屬「聯名物業」的其中一個形式,又稱「長命契」。聯權共有下,身故者持有的物業權益,將自動由其他在世的聯權共有人繼承,直至剩下最後一人為止。
如原本只得2名聯權共有人,在世的聯權共有人,便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名,身故者生前擁有的權益將平均分予在生的共有人。
海外物業受當地規管
如身故者持有海外物業,其遺產繼承則受當地法例規管,或需依法繳交遺產印花稅(香港現已取消徵收遺產印花稅)。
償還先人債務
將遺產分發予受益人前,遺產代理人會先清還債務才作承繼,並不會因為借款人過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契,繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項,而繼承人亦無能力代為還款,債權人便有權入紙法庭,強制收樓。
轉名前不得轉按
如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費,供款責任將由繼承人承擔。
承辦遺產物業,需時約4至5個月,過程中不得代為轉按 / 加按,必須等承辦手續完成,物業成功由身故者轉名至繼承人後,才能轉按、加按或重按。
想加快進度,遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件,申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後,銀行便能即時發放貸款。
出租放售要等承辦書
承辦物業期間,如想將物業出租或放售,必須先從高等法院的遺產承辦處,取得遺囑認證書(Grant of Probate)或遺產管理書(Letter of Adminstration),兩者統稱為「承辦書」,用以證明遺產代理人,有權處理死者遺產。
取得承辦書後,即使物業未完成轉名,遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書,否則日後放售時,或因為文件不齊全以致交易告吹。
只要跟足程序繼承物業,遺產物業亦可以轉為收租物業,即上千居放盤。