「納米」（nano）字解「毫微米」（nanometer），是一個長度單位，也常被用作形容微細的事物，「納米樓」便是例子之一，意解面積非常細小的住宅單位。

過去十至二十年，納米樓因為樓價較低、易上車而逐漸成為本地住屋趨勢，然而，納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」？回顧這去的交投，香港人買納米樓，是自住、抑或是投資？按揭保險計劃調高了按揭成數後，納米樓前景又是如何？了解納米樓，由本文開始。

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近期更新

• 差估署公布住宅售價統計數據，2025 年 2 月份住宅售價指數為 284.7 點，按月跌0.87%，連跌3個月；租金指數則報193.5點，連升3個月。(2025年 3 月)

• 額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 即日起撤銷。(2024年2月28日)
• 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日）
• 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)

納米樓定義

面積細小的單位常被謔稱為「納米樓」（nano-flats），劏盤、納米樓之詞不絕於耳，但單位到底要有幾細，才稱得上是納米樓呢？

環觀世界各地，不少國家及地區政府都有實施「最低居住空間標準」，該面積下限，大概可視作為當地對「納米樓」的定義。

最低居住空間標準

台灣內政部設基本居住水準，一人居住單位最低坪數為 3.96 坪，大概即是 140 平方呎。

英國政府於 2015 年落實全國最低居住空間標準，一房單位最小須為 37 平方米以上，亦即約 398 方呎。

新加坡最細的住宅單位稱為「鞋盒屋」，適合一人居住，面積最低不超過50平方米（約 538 平方呎）。

日本政府亦有落實居住面積下限，一人單位面積最少須達 25 平方米，亦即 269 方呎。

以上這些地方，對納米樓都訂立了明確界線。那麼在香港，幾細的單位才算得上納米樓呢？

單位幾細才為之納米樓？

如果根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類，最細的住宅單位類別為 215 方呎以下。

坊間雖多用 215 方呎為納米樓指標，有民間土地研究組織卻發現，過往十年落成的開放式單位，面積多介乎 220 至 260 方呎之間。香港納米樓的大小，大概就在「200 餘方呎」這個範圍游走。

不過，上述各地的納米樓是一人戶；而在香港，開放式單位的目標住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭，可歸類為二人戶。

回顧近年，私樓最細的「龍床盤」，面積只得 120 餘方呎；2024年，公屋租戶人均居住面積只得 13.9 平方米，即大約 149.6 平方呎。

以上種種，都指向一個現象：香港的納米樓雖本已細絕全球，可惜低處未算低，人均居住面積實際可能只及納米盤的一半，即是 100 餘方呎，大概就是一個車位的大小。

納米樓獨特設計

香港納米樓的特別之處，除了在於「奇細」，更在於有「奇則」，絕大部分均採用了海外罕見的奇趣設計：無房的開放式單位，多採用無窗「黑廁」，以及開放式廚房，室內空間不足的同時，單位卻備有露台、工作平台、特大空中花園、落地玻幕等傳統「豪宅」級室外配置，奇則百出。

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納米樓成因

香港住屋愈建愈細，納米樓數量近 10 年翻逾百倍，各界對這個現象的成因，有不同的說法：

發展商：樓價問題

發展商多將納米樓歸咎為樓價問題，由於香港樓價飛升，年輕人再也吃不消中大碼單位的價錢，難以置業。

有見及此，發展商為了向這班上車族提供價錢合適、而質素相當的新盤，只好「將貨就價」，縮細入場單位的面積，自然降低入場樓價，令更多年輕人可以擁有自己的物業，但也造成納米樓叢生。

現時不少新盤都設面積僅 100 多 200 餘呎的開放式單位，目標買家往往被發展商及合作代理說成是「新世代」、「年輕專業人士」等，彷彿認定了納米樓是樓市向旺下的「necessary evil」，住屋面積只有往下走，才能令更多人成功置業。

亦因如此，發展商和代理大多支持政府放寬按揭保險成數來解決納米樓問題，不少發展商均同聲同氣地指納米樓將成往事。

政府：增加建屋量行先

香港房屋供求失衡，納米樓數量於過去十年間暴增，政府對此的解說，是強調「當前的優次是增加建屋量」，並指只有當土地緊絀情況有所改善時，才較有條件探討應否訂立人均居住面積標準的議題。

細心一讀，不難發現政府其實暗示了納米樓和建屋量有不可分割的關係，在目前的環境下，解決納米樓，就會削減了房屋供應，換言之，納米樓是提升房屋落成數量的「副產品」 ，政府亦無意插手介入發展商如何「開則」開到納米樓處處。

政府不抗拒納米樓的取態，實際也不令人意外。回顧過去幾期的綠置居和居屋，1 – 2 人單面積最細僅得 270 餘呎，引來民間評論，直指政府帶頭起納米樓。

條例放寬，開則更自由

納米樓的共通特徵有三：黑廁、特大露台／工作平台／平台，以及開放式廚房，三者均可說是拜政府三次放寬條例，增加開則自由度所賜。

1997 年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，無窗「黑廁」頓成主流，是開放式單位的常備配置。

2001 年，發展局為鼓勵環保建築，實施各項樓宇總樓面面積寬免措施，露台、環保平台（工作平台）、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」，可獲豁免計算在發展總樓面面積，卻又可當建築面積發售，結果變相鼓吹了用該等非其型配置將單位「有咁大整咁大」，在有限的地皮上，興建一個又一個「廟細燈籠大」、建築面積高，但室內空間狹小的納米樓，提高了賣價，成為發展商的生財工具。

直至 2011 年，政府才立法規管，限制發水面積不超過 10%，兩年後再實施《一手住宅物業銷售條例》，新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。時至今日，發展商仍然把握該 10% 餘地，花盡心思，將「棺材式露台」等超創意環保設計包裝成單位豪宅級數的賣點。

2011 年，屋宇署又頒布《2011 年建築物消防安全守則》，詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求，發展商只要「照單執藥」，跟足守則，便不必再就個別設計提交消防安全評估報告，開放式廚房的批則變得方便簡易得多。

黑廁和開放式廚房雙劍合壁，加上發水樓的問題，簡化了納米樓批則的程序，也增加了納米盤的利潤空間，促使納米樓遍地開花。

限呎限量地政策

2010 年起，政府於個別地皮的賣地條款中，加入了「限呎地」及「限量地」條款，此舉被定為政府積極推動納米樓興建的重要一著。

限呎限量條款下，個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤，大單位數量減少。可惜，限呎限量樓無限制售價，增建納米樓，不見得能協助市民上車。

本土研究社研究發現，6 成透過賣地而建的納米樓（面積 260 呎內），均有限量限呎條款，近年的例子有：

封殺納米樓？

鑑於納米樓越建越多，2021 年底，政府公布部份官地，加入最低單位面積要求(最低實用面積約280 方呎)；其後到 2022 年 2 月，進一步把有關要求推展至所有政府賣地、鐵路項目、市建局項目，以及其他私人住宅發展的換地及修訂地契的申請。其後，政府再在2023年落實政策，制定新建公營房屋的面積下限，由2026至27年度起落成的公屋，最低面積不少於21平方米（約226平方呎），逐漸提高房屋面積及居民的生活質素。

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納米樓前景：投資VS自住

發展商認定納米樓是樓價問題下的 necessary evil、將納米盤包裝成窮人上車恩物，那麼納米樓到底惠及了多少自住用家呢？

上述研究顯示，不少納米單位買家在 2 年額外印花稅的轉售限期過後，便立即出售單位，10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成，已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年，可見納米樓的市場，充斥大量投資用家。

不過，在2024年2月28日出台的《財政預算案》中，額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 即日起全面撤銷，而納米樓短炒行為未見有顯著提升，一方面是由於近年發展商傾向，市場上全新的納米單位供應欠奉；同時亦可能與香港樓市尚未脫離整頓期有關。

早年發展商常常強調，年輕人預算有限，要靠納米樓才能上車，事實是否如此？上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓，但研究發現，於 2013 年至 2018 年間，靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。

如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業，發展商「將貨就價」，單位必然要愈建愈細，才能迎合年輕置業用家的論調，似乎就很難說得過去。

以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分，顯示香港買家多視納米樓為投資工具，而非自己的居所。

2019 年，政府放寬了按揭保險成數上限，首置人士買 $800 萬內的單位，可免壓力測試承造最高 9 成按揭，落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」，指納米樓將成為過去式。及後，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，政府再於同年10月《施政報告》宣佈按揭成數上限提升至7成（無須申請按保），這些都意味著準買家更容易申請到成數較高的按揭貸款，首期也更易負擔，令更多人將目光轉移至面積較大的單位，買納米樓上車的人士逐漸式微。

納米樓熱潮逐漸過去，雖說是細價樓，但其呎價之高卻無用置疑，相比起來，二手屋苑「性價比」或更勝一籌，即上千居物色各區放盤。

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