新樓售樓書上的「預計關鍵日期」是否等於入伙日？發展商必須取得兩份文件，才可通知業主收樓入伙，這兩份文件分別是「入伙紙」和「滿意紙」，而實際收樓入伙日期往往比預計關鍵日期遲。 立即跳往：入伙紙 VS 滿意紙｜查閱入伙紙和滿意紙｜關鍵日期 VS 入伙日期｜入伙延期或影響按揭｜常見問題 近期更新 入伙紙 VS 滿意紙分別 入伙紙和滿意紙容易被混為一談，其實兩者的作用並不一樣。入伙紙由屋宇署發出，用以驗證新盤項目的樓宇結構是否合格；滿意紙則由地政總署發出，用以確保項目發展商已完成所有批地條款。 1）屋宇署發出的「入伙紙」 入伙紙即佔用許可證（Occupation Permit，OP），由屋宇署發出。新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後，屋宇署會派員到新盤進行檢驗，驗證樓宇是否依據建築圖則施工，符合結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。如全部合格，新盤便獲批入伙紙。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙，並於獲發入伙紙後 6 個月內通知買家收樓。差估署每日公布的私樓落成量，便是以入伙紙作預測基準。 2）地政總署發出的「滿意紙」 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。政府在批地賣地時，會附帶批地條件，如興建行人通道、天橋及綠化設施等等。如發展商已照協議履行所有責任，地政總署便會批出滿意紙，發展商才正式擁有該土地的法定產業權（Legal Estate）。 地政總署會於網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向地政總署申請滿意紙，取得滿意紙後，須於 1 個月內通知買家正式交樓。 發展商需要取得入伙紙和滿意紙 2 項文件，才能正式交樓通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。 查閱入伙紙和滿意紙 業主可就物業進行進行網上查冊，取得入伙紙和滿意紙的註冊摘要編號，其根據編號查閱相關文件。 關鍵日期 VS 入伙日期 新盤樓花項目的售樓書載有預計關鍵日期，即是預計項目能符合入伙紙和滿意紙要求的完工日期。取得入伙紙和滿意紙後，亦不是即日可以入伙，發展商需要時間處理交樓事宜，況且項目不一定按照原定計劃竣工，地盤工程很多時因惡劣天氣而有所延誤，又或發展商於申請上述兩種文件時遇有阻滯，實際入伙日期就會比關鍵日期遲。 入伙延期或影響按揭 入伙延期除了使人心急如焚外，更有可能影響按揭。如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。 入伙延期或會打亂買家的日程計劃，導致要重新估價，甚至要再查信貸，提供新的入息證明。假使期間物業眨值或收入下降，便會直接影響可批之按揭貸款額。 正確理解預計關鍵日期相當重要，稍有不慎，隨時影響按揭敘造，以至入伙日子；同樣地，搵樓也要全方位考慮，多些比較不同樓盤的優劣，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

香港租金節節上升，想住得寬鬆又租金不高，租村屋會是一個好選擇。村屋的設備、管理、環境等等跟分層住宅不同，租住村屋有甚麼要注意？睇樓時你應該留意哪些細節？即讀千居盤點租村屋 7 大須知！ 立即跳往：查證路權｜核實業權｜附加費用｜注意事項｜常見問題 近期更新 查證路權 有別於市區道路，村屋出入通道有可能是私人土地，不管是業主或租客，每次出入或需要支付過路費。道路持有者亦有權擺放物件在你家門路口，更甚者可隨時封路，令你歸家無門。 要避免以上陷阱，就必先在簽租約前查明清楚，方法之一是透過參考丈量約份圖（Demarcation District, DD LOT），分辨有關路段屬政府擁有，抑或私人擁有。丈量約份圖可從地政總署取得。買家亦可交由律師代為查證路權，確保日後入住毋須繳付過路費。 事實上，除了路權問題，還要顧及周邊狀況。舉例，留心看看出入通道是否有妥善維修，凹凸不平的路面易令老人家或小孩絆倒。此外，要留意路燈照明是否充足，假如村屋只能經小路到達，而夜晚沒有路燈照明，容易發生意外。 另一方面，如果村屋門口無位泊車，或車路狹窄，貨車難以通過，無論入伙抑或網上購物都會增加送運難度。部分新落成的村屋以屋苑模式規劃興建，車路人路會劃分得較為妥善。 核實業權 睇過樓，覺得單位合意，代理會代為就物業查冊。查冊能找出放租的房東是不是單位唯一業主，如記錄上顯示多過一個業主，租約就要得所有業主簽署。 業權不清對租戶的影響甚大，將來會否有「真業主」跳出來，指控你侵佔物業？會否有人對你作出滋擾？你的租約是否真正有效？就算不經代理租村屋，亦切記要自行查冊。 附加費用 村屋涉及費用較一般私樓多，除了上述提及的過路費，其他可能涉及費用還包括吸化糞池費、附近空地泊車費、村屋管理費和垃圾費等。如果村屋連花園，要留意花園是否入契，業主有可能向租客收取花園的地租。 租客簽訂租約時，應看清楚有沒有列出其他事項的附加費，避免日後要繳付不必要費用。 注意事項 交通出入 村屋大部分依靠小巴出入，小巴班次未必頻密，上下班的繁忙時間或難以上車；尾班車開出時間亦未必可以配合夜歸一族，導致要搭的士回家，增加車資洗費。 部分村屋位處行山打卡熱點附近，一到行山季節，更受遊客滋擾，遊客坐滿小巴座位，令居民等了又等，回家路程需時翻近一倍！ 等小巴有幾痛苦？上網看看住元朗大棠的居民投訴就知。每逢入冬季節，各區居民蜂擁而至，到大棠郊野公園觀賞紅葉，問題嚴重到連該區區議員都要呼籲區外市民不會前來，表示紅葉「無乜好睇」。 小巴路線可參考 16 SEATS 網站。 網絡覆蓋 村屋的通訊網路較不穩定，上網費通常較貴，電訊商選擇有限，而安裝鋪線的等候期亦較長。睇樓時，你可檢查一下手提通訊是否收到訊號，事前亦可到電訊商就單位問價。 GPS 位置 到達村屋，你可開手機的 GPS，嘗試找出身處位置。較偏僻的村屋未必有 GPS 定位功能，又或定位錯誤，日後入伙送傢俬、 Call 的士及叫外賣時，你都要向對方解釋路線一遍。 不過，通常慣駛屋村的司機，大概都會認得該條村的地標，例如牌匾及大樹等，雖然未至完美，不能直達家門，亦不至於束手無策。 水電煤設備 村屋愈舊，內裡水電供應愈易發生故障。你可視察一下熱水爐型號是否合時，電掣箱是否運作正常，亦可問問村屋會否有後備電力。另外，村屋一般沒有煤氣供應，會用石油氣或熱爐，如用石油氣，就要了解如何更換。 鄰居噪音 村屋一般有三層，若樓上樓下經常開派對或打麻雀，而屋苑有沒有管理公司協助調停，則只能默默忍受噪音滋擾。睇樓時，最好留意一下單位會不會有噪音，樓梯位置是否整潔。另一方面，部分鄉村對聲音有既定規例，外來住客須遵守，例如過了晚上 10時不能大聲喧嘩嘈，租村屋前要了解清楚。 租村屋的程序與租私樓無異，除了上述村屋特有問題外，你亦要注意一般租樓的重要事項，以免「為粒糖輸間廠」，受廉價租金吸引，最終招致損失。若準備租屋，即上千居搜尋優質租盤。 常見問題

買樓時要交印花稅，買樓後又要交物業稅？你沒有看錯，部分業主買樓後，的確要每個課稅年度繳納「物業稅」。究竟誰要支付？如何計算？報稅方面有何注意？等千居與您講清楚。 立即跳往：物業稅適用對象｜物業稅計算方式｜報稅貼士｜常見問題 物業稅適用對象 物業稅只針對買樓收租業主，如果物業於課稅年度有租金收益，業主就要報稅。自住業主大可鬆一口氣，不用提心吊膽怕報漏稅。 物業稅計算方式 物業稅的稅率是全年淨租金收入的 15%。所謂全年淨租金收入，是指每年課稅年度（即 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日）的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。 修葺費因物業樓齡而異，稅局為簡化計算手續，會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出，業主無須向稅局提供相關實際支出證明。 假如租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。 物業稅計算例子 假設單位月租為 $10,000，業主須繳之物業稅如下： 年租＝$10,000 x 12 個月 ＝ $120,000 $120,000 減 5% 差餉 ＝ $114,000 $114,000 減不能追回的租金（假設無 ）＝ $114,000 $114,000 扣減劃一 20% 修葺費 ＝ $91,200 $91,200 x 稅率 15% ＝ $13,680（應繳物業稅） 報稅貼士 有樓收租的人士，填報稅單時，宜選「個人入息課稅」方法報稅，而非直接繳交物業稅。雖然兩者的計算基準一樣，但以「個人入息課稅」方法，報稅能享扣減供樓利息支出。 業主不用擔心申報個人入息課稅，反而要納更多的稅，因稅局會用對納稅人較有利的方式評稅，並向納稅人發出轉換評稅方法的通知書。只要納稅人正確申報所有收支，就大可以放心。 15 … Continue reading "樓花要取入伙紙/滿意紙？關鍵日期之誤解"

黃埔花園貴為十大屋苑之一，樓價為指標屋苑之中較親民，向來是九龍區分支家庭上車之選，亦吸引不少中產人士入住。 隨著港鐵黃埔站及屯馬線一期落成，帶起了黃埔區的「身價」。作為香港數一數二的大型屋苑，不同期數的黃埔花園有怎樣的分別？等千居從多方面話你知，黃埔花園好不好住。 立即跳往：黃埔花園簡介｜配套｜法團管理 ｜ 各期特色｜平面圖｜ 附近樓盤比較 | 常見問題 近期更新 黃埔花園：規模龐大 自成一隅 前身為船塢的黃埔花園 (Whampoa Garden) 位於紅磡，於 1985 年至 1991 年間分期落成，10 期住宅提供 88 座大廈，每座樓高僅 16 層，共涉 10,431 伙單位，面積介乎約 288 至 972 方呎，戶型主打 ２ 至 3 房，屋苑附設多個商場。 黃埔花園的優點，在於靜中帶旺，交通便利，伙數多而配套齊全，能自成一隅，生活所需不假外求，行街、買餸、食飯、娛樂，都毋須走出小社區。 屋苑規模龐大，有頗大的樓價分野，近維港海傍的期數，樓價比近紅磡邨的期數高，單位面積也普遍較大，適合預算較高的家庭自住或投資；而位置靠入的期數，則是較親民上車選擇。 黃埔花園資料 發展商 和記黃埔 ( 母公司為長江和記實業） 入伙年份 1985 至 1991 年 地址 紅磡 座數 10 期住宅 (88 座大廈) + 2 … Continue reading "樓花要取入伙紙/滿意紙？關鍵日期之誤解"

原來用信用卡交租，都可以賺取現金回贈、存積分賺里數？香港人最愛「碌卡」消費，以獲得信用卡的回贈優惠，但是你又知不知道信用卡都可以交租，而且還有不同的繳費方法？如果公屋住戶想用信用卡交租，只可以透過網上銀行繳費，而私人住宅的住戶，除了網上銀行，還可以透過不同交租平台繳費，包括Citi PayAll、Rentsmart租好啲、Reap 和 KeyChain Pay 。千居將會在下文，介紹各種信用卡交租途徑，並且為你比較不同途徑的優惠，教你挑選最合適自己的交租方式。 立即跳往：網上銀行｜Citi PayAll｜Rentsmart 租好啲｜Reap｜KeyChain Pay｜網上銀行 VS 平台｜回贈獎賞實例｜常見問題 近期更新 網上銀行 如果你是公屋住戶，就可以透過網上銀行，以信用卡支付租金予房屋署，賺取信用卡回贈。 支持積分回贈的銀行主要有滙豐銀行、中銀香港、中信銀行（國際）、恆生銀行、中國建設銀行（亞洲）和富邦銀行等等。但是必須注意，並不是以上每間銀行的每張信用卡都可以獲得回贈。 但是，如果你租住的屬於私人物業，經網上銀行信用卡繳費，則不能賺取信用卡回贈和優惠。 回贈優惠 以下是透過各大網上銀行，以信用卡交租的回贈詳情： 信用卡名稱 回贈優惠 上限 中銀信用卡 $ 1 = 1 簽賬積分 每月結周 10,000 分上限 恆生enjoy卡 0.5 %現金回贈 不設上限 恆生MPOWER 0.4 %現金回贈 不設上限 建行（亞洲）eye信用卡 $ 1 = 1 分 或 $ 15 /里 每年上限為最新信用額的 12 倍 滙豐卓越理財信用卡 0.4 %現金回贈 每月結周首$ … Continue reading "樓花要取入伙紙/滿意紙？關鍵日期之誤解"

香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 羅便臣道80號  … Continue reading "樓花要取入伙紙/滿意紙？關鍵日期之誤解"

租樓要簽署租約，退租前亦要準備退租協議，亦稱退租通知書或退租書，作為正式的書面通知。租約協議內有訂明租賃期，但雙方是否可以提早退租? 退租書該何時填寫？退租書有何內容？下文逐點講解。  立即跳往：「生約」與「死約」  |  何時可以提早退租 |  何時填寫退租書 |  退租書有何內容 |  退租注意事項 |  常見問題 近期更新 「生約」與「死約」 不少人應該聽過「生約」及「死約」等租樓術語，市場上最常見是一年死約，加一年生約，合共兩年租賃期。 所謂一年死約，就是首12個月不可退租，不設退租權利，雙方最快要在一年死約期限過後 (即第13個月) 才可退租。 一年生約，是指享有退租權。租客及業主任何一方，可根據租約列明的通知期，告知對方不續租。通知期一般是提前一個月，或已代通知金代替。 值得留意，租約條款不會出現「生約」與「死約  」字眼，一般會列明提早終止租約條款 (Break Clause) ，表示雙方同意已生效租約在屆滿多少個月後，有權給予多少個月的書面通知，或繳付多少個月的代通知金，以終止租約。 何時可以提早退租 一般而言，「生約期」首月是最早可退租的時間，租客或業主可於死約期最後一個月提出通知，準備好退租書，等到生約期開始便可退租。 何時填寫退租書 退租書要在物業租用一個月後簽訂才有效，因此不接受同時簽署租約及退租書。退租書可以是業主給租客，或租客給業主，何時填寫退租書，視乎租約列明的通知期。 退租書可親身交予對方或郵寄，不少人選用掛號方式寄出通知書，原因是有簽收記錄，以確認對方收到信件。 退租書有何內容 退租書並沒有特定格式或內容，網上亦有些退租書範本可供參考或選購，但基本上有以下事項： 雖然租約年期一般為2年，但遇上好業主或好單位，有租客會續租長達十年以上，甚至轉租為買，從業主手上購入單位，因此搵盤階段也不能馬虎，即上千居搜尋各區心水靚盤。 常見問題

要海景不一定要捱港島區貴樓，九龍東有好東西！麗港城位處藍田臨海地段，貴為十大屋苑之一，樓盤的質素、叫價和交投情況，在本地樓市中極具指標性。 麗港城的交通配套和單位間隔有甚麼過人之處？即讀千居整合的麗港城上車懶人包，細看麗港城不同期數的景觀及平面圖，比較麗港城與附近樓盤質素，了解麗港城的優劣。 立即跳往：麗港城簡介｜配套｜各期特色｜平面圖｜附近樓盤比較 ｜ 常見問題 近期更新 麗港城簡介：難得海景上車盤 麗港城（Laguna City）位處藍田，於 1990 年至 1994 年間分 4 期落成，共提供 38 棟大廈，涉 8,072 伙，全數為2至3房戶，實用面積介乎約 517 至 748 方呎。 麗港城亦是觀塘區內最大型住宅屋苑，屋苑內共有 3 條私家街道，包括麗港街 ( 1 期、4 期) 、麗港東街 ( 2 期) ，以及麗港南街 ( 3 期)。屋苑前臨觀塘仔灣海傍，背依茶果嶺山，毗鄰面積廣達 30 萬方呎麗港公園，景觀開揚，環境清幽。 麗港城座落於市區邊緣，算不上中心地帶，即使坐擁海景，樓價一直徘徊低水位，可說是市區難能可貴的海景上車盤。 麗港城資料 發展商 長江實業、蜆殼石油、和記黃埔 入伙年份 1990 至 1994 年 地址 茶果嶺道 99 號 座數 4 … Continue reading "樓花要取入伙紙/滿意紙？關鍵日期之誤解"

各行各業都俱備自己行內的一套術語，地產界當然不乏活靈活現的用詞。云云地產術語當中，你又知多少？化妝樓、積木樓、摸底、居二價這 4 個字眼，你又是否了解其意思？即跟千居補習一下地產術語，與代理溝通更同聲同氣！ 立即跳往：「化妝樓」意思 + 自保方法｜「積木樓」意思｜「摸底」意思｜「居二價」意思 近期更新 「化妝樓」意思 + 自保方法 「化妝樓」一名改得非常繪聲繪影，指的是二手物業買賣中，業主放售物業前，花一筆小資金裝修單位，只美化單位的外觀，譬如重新髹油、換上靚燈飾等，以圖掩飾單位內部結構性問題，如漏水、天花剝落、發霉等。 準買家一看化妝樓四正企理，以為執到筍貨，豈料入伙後被單位問題纏身！因為二手樓通常是以「現狀」方式買入，新業主入伙後追討無門。要避免遇上化妝樓，準買家最好自學一下如何驗樓，於睇樓時應用，或請相熟裝修師傅和驗樓師幫幫眼。 「積木樓」意思 積木樓是一個建築方法，正名為「組裝合成建築法」，Modular Integrated Construction（MIC）。有別於傳統起樓方法，積木樓不用先造地基，再逐層逐層營造，反而可將前期工序，例如外牆、樓面及結構等部分，預先於地盤以外的地方製成，再運到地盤完成組裝，就好似砌積木般搭建成一座高樓，故又稱之為「積木樓」。 積木樓的好處是效率較高，不受「釘板、紮鐵、落石屎」工序的時間限制，施工時間比傳統快約 3 個月，亦省略搭棚的功夫，工程引起的塵埃和噪音都會因此而大大減少。政府近年力推的過渡性房屋，就有一部分屬此類組合屋 / 積木屋。 ▴ 圖片：HK01 「摸底」意思 「摸底」本來是一個談判的用詞，意思是了解對方的想法和底細。但用於地產行業，摸底又可能有另一番意思。有經驗的投資人士經常討論如何「摸底入市」，即是趁樓市回落，樓價徘徊低位時，趁低吸納，買入物業。 摸底聽似簡單，但現實是十居其九都不能做到真正的摸底入市。始終樓市波動，起伏有時又非常「離地」，難以捉摸。即使失業率創新高，樓價仍可企穩好一段時間，與現實的經濟不景氣有落差，準買家要準確預計樓價幾時到「底」，可謂是不可能的任務。 「居二價」意思 來到此文的最後一門課，以簡單的「居二價」作結最好不過。居二價指的，就是白表於居屋第二市場購入二手居屋的樓價。白表人士在居屋第二市場買二手居屋不用補地價，故樓價會比公開市場的市價為低，400 餘呎的兩房單位有機會 300 多萬元就有交易。

業主透過地產經紀出售物業，必須簽署放盤紙。在簽署前，你又知道當中包括甚麼條文？賣家有甚麼須留意？獨家代理及非獨家代理，哪個更適合？千居為你逐點講解。 立即跳往：甚麼是放盤紙 ｜委託條款｜ 常見問題 近期更新 甚麼是放盤紙 根據《地產代理條例》，持牌地產代理為業主放售或出租單位前，雙方須簽署具法律效力的地產代理協議，以保障雙方權益。 若為放盤出售，要簽署《出售香港住宅物業用的地產代理協議》「表格3」；若為放租，則要簽署《出租香港住宅物業用的地產代理協議》「表格5」， 兩份表格均為放盤紙，但用途不同。 委託條款 兩份放盤紙表格的條款大同小異，雖然業主會著眼於放盤價格及佣金，但也不要忽略放盤紙內其他重要條款： 代理關係 代理關係可為單邊或雙邊，前者是指代理只受賣家委託，後者為同時受買賣雙方委託。如原本為單邊代理關係，但代理其後受買家委託，則須書面通知賣家，列明將會收取買家佣金的金額。 委託方式 委託代理放盤或出租，須在放盤紙訂明委託方式，可分為獨家代理及非獨家代理。 獨家代理 意思是單位在有效期內，只經由該一間地產代理公司放售或出租。 優點：一般而言，代理公司會提供額外服務，及投放更多的資源予獨家代理的樓盤，例如安排專業人士上門拍攝，並刊登廣告至不同樓盤網站等，以及主動向買家宣傳。 缺點：獨家代理限制業主須透過該代理放盤及達成交易，如賣家在有效期內，即使經另一地產代理，成功出售物業，亦須向該獨家代理繳付佣金。因此，過長的獨家委託期減少放盤靈活性。 非獨家代理 意即賣家可透過不同地產代理公司放盤。 優點：如業主有急售單位的需要，便可同時委託多個代理，以提高物業的曝光率，增加物業短期成交的機會。 缺點：業主須多花時間與多個代理聯絡，更新樓盤資料，例如放盤價。另外，若各代理均獲鎖匙，當單位出現問題，則較難以追究。 協議有效期 《地產代理條例》沒有規定有效期的表達方式，但監管局建議，生效及屆滿日應以日期格式（年、月、日）表達確實日期，而非寫上「直至另行通知為止」或相似字句。另外，業主亦須注意首尾兩日是否包括在有效期內。 授權項目 地產代理監管局規定，地產公司須先獲業主書面同意，才可刊登放盤物業廣告。另外，賣家可於放盤紙內授權代理保管鎖匙、查看物業及轉交資料予其他代理作分銷放盤。業主可按個人需要，授權代理不同事項，加快放售或出租機會。 披露權益 代理須在放盤紙作利益申報，披露自己、及有關的人士（親屬、員工、股東、合夥人及董事）對委托物業擁有的權益。舉例，若代理的親屬打算購入受委托的物業，代理須向業主告知，準買家實為代理的親屬。 由於放盤紙具法律效力，雙方在簽署後均須遵守，故雙方應事先商協佣金金額或比例、繳交日期及協議有效期，避免日後爭拗。如果你是經代理放盤，簽署放盤紙後，記得要保留副本作紀錄，同時留意有效期。如你打算出售單位，可到千居放盤。 常見問題

收到樓不一定可以馬上入住。不少業主都選擇等執漏完成後才入伙，避過此階段的塵土飛揚，亦怕妨礙師傅開工，耽誤進度。一般售樓書上會寫有驗樓期限，要求業主在指定時間內向發展商遞交驗樓報告，普遍為 6 個月。遇上執漏誤期，如何追討賠償？繼續追看下文。 立即跳往：新盤入伙流程｜執漏誤期如何追討賠償？ 近期更新 新盤入伙流程 遞交驗樓報告的期限，只代表發展商會對期內發現的問題負上維修責任，卻不代表執漏必然會在 期滿前完成。 普遍來說，發展商會於收到報告後的約 1 個月內完成維修工程，但這個期限不一定出現於售樓書及買賣合約上。 因此，過去偶有出現新盤入伙數年卻尚未完成執漏工程的新聞，業主被一拖再拖，慘變苦主。如不幸遇上茫茫無期的執修，業主該遵循甚麼渠道申訴？ 執漏誤期如何追討賠償？ 第 1 步：如果業主不滿發展商執漏工作，不論日後是否會自行聘請裝修師傳修葺，都應該先行聘請第三方公證行到單位內評估，保障自己利益。 第 2 步：業主可向消費者委員會申訴，消委會會以「調停」的方式處理業主與發展商之間糾紛。如調停不果，該會或考慮轉介業主到執法部門尋求法律援助。 第 3 步：如業主讀過公證行報告後仍決意追討，可根據索償款項多少，入稟小額錢債審裁處（少於 7.5 萬元）或區域法院，向發展商索償。 如業主打算自行聘請裝修師傅執修，在工程進行前，應向發展商書面制定最後執漏限期，並寫明如單位於限期過後仍然欠妥，就會自行找師傅處理，再向發展商追究。 當然，業主及發展商雙方都不會想事情發展至如此不可挽留的一步。故業主對於執漏應保持開放態度，不用過份執著。若瑕疵問題嚴重或有危險性，當然要馬上處理，同時亦應有合理的預期，始終單位是人手執修，而且同一時間或有幾個不同專業的師傅工作，磨完雲石，轉過身就碰花牆身這類事情見怪不怪。如問題不顯眼，而業主亦有裝修的打算，則不宜捉得太緊，以免入伙期一拖再拖。

「生約死約」是坊間對租約年期的說法，生約加租是租客常常遇到的煩惱。生約期間雙方擁有退租權利，是否代表業主可以隨時加租？萬一業主選擇加租，租客又可如何回應呢？對於正考慮加租的業主，有什麼建議？無論身為業主，還是租客，都可以參考以下文章，了解更多關於租約期內加租的詳情。 立即跳往：生約加租意思｜租客應對方法｜業主加租考慮｜常見問題 近期更新 生約加租意思 生約的定義，是指死約結束後，租客有權續租一年，但是雙方也可以在此期間，選擇提早一個月通知期，告知對方終止合約。 其實租約並無訂明，業主在生約期間，是否擁有加租權利，租客在一開始簽約時，都會預設業主在兩年租約期間不加租。但是，若租約生效一年後，業主發現單位的租金與市值不符，有上調空間，業主的確可以提出加租。 若租客不接受，業主可以提出終止租約，另覓新租客。因此，即使租約並無明文規定，退租權亦賦予業主加租的權力。相反，如果租客不能接受業主加租，亦可以主動提出退租，並不是硬性規定租客要接受新租金。 租客應對方法 如果業主生約期開始後，就立即提出加租，租客可參考以下做法。第一，如上文提及一樣，租客可以根據合約指示，提出退租的訴求，與業主達成終止租賃關係的協議，結束合約。 反之，如果租客決定接受業主的加租，就應該與業主重新簽訂新租約，列明新租金和租期。此舉能夠保障雙方利益，免得日後出現租務糾紛，例如爭論租金金額。 業主加租考慮 除了租客需要考慮是否續租，若業主真的有意要加租，亦要注意以下事項。 租賃關係 如果租客一直表現良好，例如每月準時交租，又願意配合業主要求，有穩定職業收入，業主就要考慮改變現況是否值得。即使租客接受加租，有可能會影響雙方關係，租客可能對突然加租感到不滿，繼而不再像之前一樣好配合。如果租金升幅並不多，業主要權衡增加的收入，會否破壞租客對業主的信任，造成日後更多糾紛。 轉租成本 另一點業主要考慮的，就是加租後如果租客選擇退租，業主需要重新放盤，當中牽涉的費用可能包括地產代理佣金、律師費及其他雜費，以及時間和心力。業主需計算所有成本，否則加租反而得不償失。 身為租客，一定不希望業主在租約期間加租，而業主如果想加租，也切記要考慮清楚加租的後果和成本。如果你正在煩惱租屋，即上千居搜尋各區租盤。 常見問題

身為租客或業主，租樓、放租都要知道何謂「終止租約通知書」，一旦發生任何意外情況，任何一方想提早退租，都要簽訂這份協議，才可保雙方各自利益，免得日後起爭執。有關通知書的格式內文，可以參考【退租通知書用途】。以下文章，千居準備了終止租約的注意事項，告訴你如何避免犯退租禁忌！ 立即跳往：通知書生效期｜通知書通知期｜訂明善後事項｜書面通知｜期滿退租無需通知｜常見問題 近期更新 通知書生效期 終止租約通知書最快可生效的日子，是物業出租一個月後。即使租客原本計劃只租至「死約」結束，想直接在簽租約時一併簽署退租通知書，亦屬於無效的協議。這代表簽署正式租約後，無論雙方有什麼異議，都至少要維持租約一個月以上。 通知書通知期 要發出退租通知，通常至少要提前一個月將通知書送達對方，方便對方作退租安排。許多租約條款都訂明，任何一方終止租約，必須預留一個月通知期，好讓對方回應和作出配合。如果租客退租，業主需要時間尋找新租客頂租。另一方面，如果業主想終止合約，租客亦需要時間搬遷，尋找新住處。 訂明善後事項 除了列明退租的基本資料外，退租通知書亦應該詳細列明，單位的所有改動，及雙方達成協議的善後工作。例如租客在租住期間曾拆掉房門，改為開放式空間，亦需要在通知書上記載，業主需要和租客討論善後工作，即使業主決定無需租客還原原貌，亦最好紀錄在文件上。 紀錄低善後工作的目的，就是以白紙黑字列出雙方責任，以免日後任何一方翻舊帳，引起不必要的糾紛。 書面通知 常見的退租錯誤，便是租客只以一個文字短訊，告知業主不再繼續租住。一般情況下，租約都有訂明退租通知的形式，通常書面通知才被視為有效、正式的通知。如果租客未能按照合約協議，正式通知業主，即使是生約期間，業主仍可視該退租通知無效，租客需要重新通知，通知期亦要重新計算，否則就會被視為違約。 期滿退租無需通知 並不是所有終止租約情況都需要通知書，如果你的租賃合約已經期滿，業主隨時可以取回處所管有權，雙方無需向對方送達終止租約通知書，租約直接完結。 租賃事宜並不繁複，只要小心處理退租事宜，就可以避免許多租賃糾紛。如果你對搵盤租樓有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

退租是非常普遍的情況，只是很多時候，業主和租客之間可能鬧得不歡而散。無論是租客還是業主想退租，終止租賃關係，都需要經過一些程序。有時侯出現突發情況，臨時需要終止租約，任何一方都會感到措手不及。所以，千居將會在以下文章，教你關於終止租約的相應情況、賠錢個案及注意事項。 立即跳往：退租限制｜注意事項｜常見問題 近期更新 退租限制 在了解各種退租情況前，應該先分清楚「生約」和「死約」概念，一般最常見的情況是一年生約、一年死約，有關條款亦會隨業主和租客的協議，而有所不同。無論租客，還是業主，如果想單方面終止租約，可能要面對不同的限制或賠償。 生約退租 在生約期間，任何一方退租，只需在一個商議好的通知期給予對方通知，就可以單方面終止租約，且無需賠償，租客可以取回按金。 死約退租 在死約期間，任何一方退租，均屬於違約，需要賠償死約期內剩餘月份的租金予對方。 注意事項 即使有詳細、具法律效力的租約束縛，很多時候單方面終止租約，都可能會引起另一方不滿，甚至可能租客留下一片廢墟，就匆忙搬走。以下是關於終止租約的注意事項，希望能夠幫助業主和租客面對突發情況。 驗收清單 租約通常訂明，租客交還物業時，需還原合理狀態的「業主室內固定裝置」，或以折舊後相等價值的更換品取代，而這些需要還原的物品一般包括： 業主收樓時會檢查以上物品狀態，是否屬於正常老化和損耗，所以租客有責任還原物品至合理狀態。 取回按金 業主驗樓後，如確定單位沒有遭受任何人為破壞，租客能夠還原至可接受狀況，全部設施屬正常損耗，就會收回租客鎖匙，並將一開始簽約時的按金退還租客。 例子 曾經有業主在收樓時，發現租客將全屋牆身貼滿牆紙，撕掉後牆身發霉之餘，全幅牆都成「一撻撻」，不堪入目。由於租客事前並沒有告知業主，未取得同意便擅自貼牆紙，而最後租客又無法還原牆身原貌，業主可沒收租客的按金作為賠償費。 租屋放盤記得要想清楚，切勿因一時衝動而隨便下決定，日後反悔可能要付出更多心力還原。如果決定退租想搵新樓盤，即上千居搜尋更多筍盤資訊。 常見問題

在香港購買樓花，「即供付款」及「建築期付款」是常見的付款安排，除非可以一筆過付清樓價，否則應小心選擇，以減省落在自己身上的財政重擔。千居為你簡述兩種付款方式的分別。     立即跳往：即供期付款｜建築期付款｜即供期付款 VS 建築期付款｜常見問題 近期更新 1）即供期付款 購入樓花後，即向發展商支付整筆樓價，便稱為「即供期付款」。即供計劃下，物業尚於樓花期時，買家已需要開始供款，故即供按揭又被稱為「樓花按揭」。 買家如選擇即供期付款，發展商能提早收齊完整樓價，方便資金周轉。因此，發展商為吸引買家揀「即供付款」，一般都會推出即供期付款優惠，即供呎價會有折扣，比建期計劃更平，故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。 「即供付款」，不等於買家一簽正式買賣合約，就要吐出整筆樓價，即供付款程序一般如下： 2）建築期付款 不同於即供計劃，建築期付款下，買家可以於收樓前付清尾數，避過未入伙就要開始供款的問題。建期付款數期比較寬鬆，買家可於收樓前才正式「上會」供按揭，故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。 建築期付款過往只出現於樓花銷售，但近期有發展商在推售現樓貨尾時，也推出類近建築期付款的安排。 使用建築期付款計劃，可享折扣一般較少，換言之樓價會較即供付款為高，原因是買家推遲了供款期，發展商便遲了套現，變相少了資金周轉。 建期計劃的供款程序大致如下： 即供期付款 VS 建築期付款 過去新制按揭保險計劃的適用範圍，只接受「現樓按揭」，不接受「樓花按揭」，但自 2023 年 9 月 22日起，金管局旗下按揭證券公司作出修訂，即供樓花亦可適用於新制按揭保險，與現樓按揭看齊。 港人想加快上車步伐，往往會放棄即供優惠，寧願早點置業，最多之後慢慢供樓。亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車，賺盡即供優惠，等到物業有入伙紙，便快快脆脆轉按至銀行，以銀行提供的較低息按揭繼續供款。 無論購買新盤或二手樓，記謹了解清楚合適自己的按揭計劃，以計算置業開支，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題