新樓 VS 舊樓，是不少準買家的抉擇。新樓配套多，發展商亦會提供不少優惠。二手樓的管理費較便宜，實用率相對佔優。新盤或舊樓各有特色，兩者有多大分別？入市前分別要注意甚麼？千居為你詳列新樓舊樓的差異。
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近期更新
- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗，較 11 月份的 2,554 宗，減少 375 宗，按月上升 14.6 %。(2024年 2月)
買樓成本
新樓優惠多
新樓樓價一般是明碼實價，無議價空間，但不少新樓發展商會提供優惠，例如會員優惠及即供付款優惠，折扣可多達20%。此外，部分發展商會與財務公司合作提供一按、二按及各項貸款計劃。
二手樓可議價
二手樓則有議價空間，可藉由委任地產經紀，為買賣雙方講價。遇產業主因事急需轉售單位，例如移民或套現，買家有機會以低於同區屋苑平均成交價入市。
入住時間
樓花須等候入伙
樓花，意即未落成或未批准入伙，但獲地政總署批售的新樓盤，何時能入住，要視乎樓花期，最長可達30個月，即買家有機會在購入後的2年半，才可入伙。
部份舊契新盤，因毋須取得「預售樓花同意書」，其樓花期可能會更長。如果買入新盤現樓(即已落成的新樓)，買家則毋須等候樓花期，可短期內入伙。
由於大多數新盤未落成前開售，發展商會設置示範單位以供參考，買家在購入樓花前可透過售樓書，了解新項目詳細資料，例如坐向、樓面平面圖等。
二手樓視乎雙方協議
購入二手樓，入住日期則按買賣協議而定。一般而言，二手買賣的成交期(由簽署臨時買賣合約至成交日所需的時間)，介乎30至60天。如遇上突發情況，例如大規模疫症 ，建議成交期應不少於60天。
另外，買家須注意，成交期應是雙方協議，不應被賣家主導。部份業主為更快得到賣樓款項，會要求縮短成交期。亦有些情況是物業以連租約出售，即仍有租客居住，要等租客搬遷後才可交吉。
按揭敍造
一手按揭較寬鬆
比起二手樓，一手樓按揭審批較寬鬆，因除了銀行提供按揭，買家一般可申請發展商按揭，這類按揭的審批條件更為寬鬆，故適合首期不足的買家。雖然按揭保險計劃再度放寬成數上限，但並不適用於即供付款計劃。如果想以「波叔Plan」申請按揭，就必須以建築期付款。
買家亦須注意，銀行是以折實價批出按揭。如果發展商在合約上列明優惠，例如免第一年管理費，銀行在審批貸款額時，會先在合約樓價上扣減那些優惠（俗稱光豬價），令最終批出的按揭貸款，可能比預計少。至於按揭保險申請，則以合約列明的樓價審批，即不會扣減發展商折扣優惠。
二手樓按揭較複雜
二手樓宇的買家須自行尋找銀行承造按揭，手續比較繁複。視乎物業類型、樓齡或其他狀況，銀行對二手樓的按揭審批較保守。對於樓齡較高的樓盤，銀行有機會縮短按揭年期，即業主須預留較多首期才可上車。
裝修要求
新樓提供保養期
一手單位會有基本裝修，發展商會提供部分傢電，有些更會連裝修出售。另外，多數發展商會為單位提供1至2年的保養期，如果業主在驗樓及入住時發現問題，可要求發展商跟進維修。
舊樓可能須翻新
二手樓入伙後，如業主發現單位有問題，如漏水及牆身發霉等，則須自費處理。除了翻新單位，業主亦可能要夾錢，作為維修大廈或屋苑公共設施的費用。
屋苑設施
一手樓配套較多
大多數一手樓盤有多元化的會所設施及物管服務，以作招徠。常見的屋苑設施包括健身室、宴會廳、游泳池、遊樂場等。業主可預約使用相關設施。但要留意，一手居屋則較少設有會所。
二手樓未必設有不同設施
雖然部份二手樓亦設有會所，但相比起新盤，所提供的服務及設施種類相對較少。部分設施亦有可能因使用量太低或維修費過高而關閉。
其他開支
新樓盤管理費較高
一手樓的會所服務及設施多，管理費亦相對較高。近年管理費有上升趨勢，不少中小型新盤的管理費，已超過每呎$5元，一些豪宅及單幢樓每呎多達7至8元。
舊樓或需強制驗樓
所指的「強制驗樓計劃」，是政府規定樓齡30年或以上的樓宇，須每10年進行年一次樓宇檢驗，包括公用地方、外牆、伸出物及招牌等，另外還有「強制驗窗計劃」，要求業主修理有潛在風險的窗戶，意味著買家可能要支付更多維修或保養費用。
一手樓、二手樓各有利弊，以上各項需要仔細考慮，當然亦要時刻留意樓市發展，以決定最適合的入市時機。了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
買新樓要落多少訂金？
一般而言， 在簽署臨時買賣合約時，先付樓價5%細訂，於5天後簽署正式買賣合約時，再支付合共 10% 的大訂。
買二手樓要付多少代理佣金？
代理佣金並沒規定要付多少，但買賣雙方通常各付樓價1%佣金給經紀，記得在簽署臨約前先商議佣金。
