許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！

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立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題

近期更新

• 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
• 非自用住宅按揭成數，由50%上調至60%。(2024年2月28日）
• $3,000 萬或以下自用物業，按揭成數上調至 70%；$3,500萬或以上自用物業，則上調至60%。 (2024年2月28日）

1. 按揭成數分別

其中一樣最值得關注的事項，就是放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局現時規定，樓價 $3,000萬以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成，而如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 $3,600 萬以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。

2. 高成數按揭

業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明申請高成數按揭，即是6成以上至9成，必需要以自住為目的。

3. 租金計入壓力測試

業主可以將物業租金，計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然申請人需要提供租約等文件證明。如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。

注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。

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4. 第二間物業申請出租按揭

許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。但是業主必需留意，如果你本身第一層物業尚未供滿，你入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。

為了方便你計算自己的借貸能力，可以參考以下表格，分析自己能夠借貸的按揭成數：

參考上表，申請人可以參照供款與入息比例要求，考慮清楚自己的借還能力，不要做任何讓自己後悔的決定，買樓後才發現供得吃力。

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5. 申報自住VS出租用途？

看完以上的幾項注意事項，可能大家會有疑問，如果現在新入手物業，究竟申請按揭時應該申報自住還是出租用途呢？

如果你買入物業時已連同租約一併買入，就一定要申報為放租用途。由於申報為自住，可申請最高7成按揭，如果加上按揭保險，更可以申請高達9成按揭。申報為放租，就只有最高6成，所以決定應取決於首期。如果業主有足夠首期，可以報放租用途，如果沒有足夠首期，可以先申報為自住，日後有錢可以補回按揭差價，降低按揭成數至6成，到時再將單位改成出租用途。

先自住後出租做法

如果本身物業申請了高成數按揭，按保公司已列明，單位必須作自住用途。因此，若想改為出租用途，業主首先要甩走按揭保險，到銀行辦理調低按揭到 6 成或以下，並且補回差價。如果物業大幅升值，按揭餘額已經跌至低於 6 成或以下，銀行可直接幫申請人甩保，並無需補差價。

物業出租沒有通報後果

曾經有一單案件，一名業主涉嫌虛報物業為自住用途，並向銀行及按揭證券公司申請八成的高成數按揭，然後再私下出租單位。最後業主被廉政公署起訴，騙取銀行貸款 $490 萬元。由於業主申請的是高成數按揭，按揭證券公司每年會抽樣調查，要求借款人提供自住證明，如水、電、媒單，但是如果借款人明明已經搬離單位並出租，卻謊稱繼續自住，則有機會干犯詐騙罪。

另外，如果業主申請高成數按揭時，的確目的是為了自住，但一段時間後轉為出租用途，並沒有通知銀行辦理甩保手續，已經屬於違約行為，一旦被銀行發現，就會被追收貸款。

千居最後提提大家，如果收到按證公司的抽樣調查信件，最緊要如實作答。如果未能在指定時間內回覆，可能會被採取追收貸款行動，但也會給予借款人時間，讓借款人前往銀行申請將按揭調低成數至 6 成或以下。如果借款人直接坦誠單位出租，通常也是被追收貸款，補差價至五成按揭，亦有機會根據情況酌情處理。雖然被追收貸款也有機會被徵收罰款，但是總比干犯詐騙罪要好，切勿因一時之貪以身試法。

買樓出租申請按揭的確有許多大大小小的注意事項，弄清楚後就可以放心，挑選好合適樓盤再向銀行申請按揭，即上千居搜尋各區筍盤。

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常見問題