樓市波動，由選購物業到買賣交易，物業的價值可能已有變動，而原業主及準買家的取態亦或有轉變，導致地產新聞時有報道的「撻訂」情況。撻訂指的是甚麼、有著怎樣的成本代價、而準買家可以如何避免這樣的損失？千居為你逐一解答。

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近期更新

• 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗，較 11 月份的 2,554 宗，減少 375 宗，按月上升 14.6 %。(2024年 2月)

何謂撻訂

物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付「細訂」臨時訂金（一般為樓價 3-5%），初步落實交易。簽了臨約後，如買家決定悔約，不完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「撻訂」。

在某些情況，買家簽了臨約，付了細訂，繼而再簽「正式買賣合約」，再付了「大訂」加付訂金（與細訂合共為樓價 10%），才忽然決定放棄交易。這個情況下，買家除了損失已付訂金，亦會被業主追討損失，包括物業再行售予他人之買賣差額，撻訂的代價更大。

落訂後，如悔約的不是買家，而是放售單位的業主，賣家亦需賠償訂金（賠訂）。

如寫明必買必賣　買家「不能」撻訂

「必買必賣」是經過買賣雙方同意下，在臨約內協定作出的附加條款，以強制規範雙方在簽署臨約後，必須履行買賣合約，但若雙方無法達成共識，最終決定權可交由法庭裁決，解決方法之一是以足夠賠償作結。

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撻訂賠雙倍佣

如果是透過地產代理進行交易，完成交易後，買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話，買家除了要支付這 1%，亦要代賣家支付佣金，總共為 2%。另外，買家亦損失已付的律師費用。

撻訂 3 大常見原因

• 1）資金不足以付首期
  • 簽臨約後，買家可以向銀行申請按揭。如因為樓價突然暴跌，或個人財政問題，令銀行批出的貸款額未如預期，終致買家未能應付首期，買家或要放棄訂金，撻訂退出交易。

• 2）找到更理想的物業
  • 有情況是買家落了細訂後，發現同一屋苑另有條件類近的單位正在放售，叫價更平，買家計過，買新物色的單位，即使撻訂亦有賺，就會放棄訂金，退出交易。

• 3）摸貨轉售不果
  • 有一種短線炒賣投資叫「摸售」，即買家與原業主簽署正式買賣合約後，在簽署樓契前（即簽署樓契及支付餘款前），將買賣合約權益轉讓給另一位買家，以賺取售價差額。

如果摸貨無人接手，而投資買家亦欠資金自己完成交易，就要撻訂退出買賣。

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如何避免撻訂

• 1）細讀合約條款
  • 簽署臨時買賣合約時，要細閱合約的每一項條款，看清悔約賠償。

• 2）了解個人財政狀況，取得信貸報告
  • 買家對個人的財務管理應有一定了解，簽約前，可先於網上進行模擬壓力測試，甚至向環聯 TU 申請取得自己的信貸報告，避免突然因為個人財政信貸問題，以致銀行不批足成數上限，令買家臨時要籌錢補首期。

• 3）盡快完成買賣、申請按揭
  • 越遲申請按揭，風險越大，一旦樓市出現波動或下滑，會造成物業估價不足，買家借到的按揭貸款額或比預期低，故買家應趁早申請按揭，以免夜長夢多。

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