【巿建局收購程序】市區重建是好是壞？市建局歷史回顧

土發公司會進行市區重建規劃，就選址推行土地收購，與業主商議收購賠償事宜，並安置受重建計劃影響的租戶。由土發公司提出的重建項目例子如前身為上環街市的西港城、前身為得雲茶樓的新紀元廣場、前身為李節街戰前樓宇的李節花園、前身為舊灣仔街市的尚翹峰和壹環、前身為囍帖街的囍匯，以及前身為和昌大押旁舊樓的服務式住宅嘉薈軒等。

土發公司一向自負盈虧，因長年欠缺政府注資，收購土地和安置居民的過程非常棘手，市區重建進度緩慢。缺乏政府財政支持，土發公司市區重建項目屢受拖延，終於 2000 年，《市區重建局條例》獲得通過，獲政府注資的市局重建局（市建局）於翌年成立，頂替土發公司的角色。

根據市建局網站，市建局的兩大核心業務是「重建發展」和「樓宇復修」，加上「保育」和「活化」，為香港市民創建一個可持續發展的優質生活環境。

市建局職責：重建發展

重新規劃舊區，為舊區空間和建築進行活化，充分利用舊樓剩餘的地積比率，為區內居民改善居住環境，同時也為市場提供更多房屋供應，是市區重建局的職責之一。

香港早期發展的社區，至今仍有為數不少的戰時危樓和唐樓群，這些保養失宜的樓宇，地盤面積可觀，但提供的伙數寥寥無幾，在人口不斷膨脹的大都市中，每棟得幾層高，一層又得幾房的舊樓，至及疏落的舊村，頓成規劃失當的用地。

市建局的角色，便是在於需要重新規劃的舊區，選定收購土地和物業對象，並與業主、租戶進行磋商，以達成收購的目標，讓土地得以「循環再用」；同時，市建局亦會考慮選址的歷史價值，在發展的同時為舊式建築進行文物保育，透過更改建築物的用途，以達致空間活化的效果。

由土發公司年代計起，市建局迄今已推行 / 計劃推出至少 80 個項目，市建區年代的重建速度明顯加快，以應對急切的房屋需求，和盡快提升舊區居民的生活質素。

市建局職責：樓宇復修

市建局除了負責收購目標舊樓以拆卸重建，亦負責鼓勵舊樓的業主組織和業主為大廈進行復修。

市建局推出的一站式平台「樓宇復修綜合支援計劃」，整合了市建局歷年來推出的多項與舊樓維修有關的資助計劃，讓有需要人士能夠透過平台，找出自己適用的財政資助，並於網上提交申請。

由市建局提供，與樓宇復修相關的資助計劃例子有強制驗樓資助計劃、公用地方維修資助、家居維修免息貸款，以及有需要人士維修自住物業津貼計劃等。

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民間對市建局的評論

市區重建是一項重大的工程，牽涉社會各界的持分者，不同身份的民眾，對市建局的規劃模式和辦事手法，或有著截然不同的觀點和感受。

支持市區重建的聲音

舊區樓宇殘破不堪，單位漏水、外牆滲漏、喉管老化、衛生惡劣等情況嚴重，居民多年受起居問題纏擾，所購置的物業價值大打折扣，放售也無人問津，業主又欠缺資金為樓宇執行復修，長年歷月下來，樓宇已有一定風險，小業主進退兩難，唯有接受現況，繼續居於生活環境相當不理想的舊樓之中。

對於這些居於重建區內的居民，市建局的市區重建計劃，也許是眾望所歸的結局。市建居開出的收購價，會比市價較高，讓居民有能力購置地理條件相近的物業。

以大角咀為例，社區本來是龍蛇混雜的舊區，治安和衛生情況令人反感。市建局自 2000 年起，便大舉收購大角咀舊樓，將這個地理位置優越的舊區，重新定位為綜合商住區。現今區內港鐵奧運站周邊被甲級商廈佔據，豪宅林立，吸引區外中產人士進駐。

大角咀的重建，既改善了該區的市容，也帶動了區內樓價，得到理想賠償的區內業主，能夠利用市建局提供的資金，在置業階梯上晉級。過去就有研究指出，在市建局大部分的重建計劃中，自住業主一般都歡迎市建局的收購提議。

反對市區重建的聲音

民間對「市區重建」的概念大多不甚抗拒，認為是都市發展的必經階段，反對的聲音，主要是針對市建局規劃和行事手法有欠妥當。常見的批評包括重建計劃諮詢過程欠缺透明度、市建局缺乏保育意識、重建模式過份單一、重建後令社區出現「仕紳化」（Gentrification），失去舊區人文風貌，以及規劃提供的公營房屋數目不足，舊區變成高尚住宅區，無法真正擴闊置業階梯，紓解基層人士的住屋需要。

位於黃大仙的衙前圍村（左圖 / 市建局），曾為市區最後一條圍村，雖具歷史價值，卻於 2013 年被市建局下令清拆，並曾提出周邊規劃為私人住宅（*（右圖 / 網絡），及後因於地盤發現明清*時期古物，重建計劃才宣布暫緩。

市建局為人詬病的根由，可從機構模稜兩可的定位說起。市建局雖不隸屬於政府，卻擁有政府賦予的公權力，能夠引用「收回土地條例」以免補地價的形式強徵土地，而且又每年獲得政府注資，拿著公共資本強行收地，難免予人「財雄勢大」的印象。

市建局表明，重建計劃之中，當局的職責重點在於土地規劃，而非提供公營房屋。回顧過去的重建項目，不難發現十居其九皆是呎價奇高的高尚住宅，近期例子有如逸瑆、一號九龍道、凱滙、Downtown 38、瑧尚、愛海頌等等，最低入門呎價平均為 1.2 萬元至 3.4 萬元，絕非一般上車族所能負擔。

市建局使用公權力，徵收地點優越的市區靚地用來起貴價樓；與此同時，房委會卻因欠缺市區熟地興建公營房屋，新建居屋屋苑多處於隔涉的新開發區，兩個現象恍如處於平行時空，令民間出現市建局只向錢看，以盈利作主導，重建模式沒有真正考慮該區的需要，而是制式化地起豪宅，將「以人為本」的宗旨拋諸腦後，釋出土地資源卻未能惠及基層大眾的論調。

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