更改土地用途,需要先向「香港城市規劃委員會」(城規會)提出規劃申請。城規會是根據法例成立的法定機構,是一個獨立的委員會,會就城市規劃工作進行研究、諮詢及審批,其執行機關為「香港規劃署」(規劃署)。城規會在房屋市場上扮演甚麼角色?即看以下千居文章。
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- 差估署公布住宅售價統計數據,2023年 11 月份住宅售價指數為 316.0,較 10 月份的 322.4,減少 6.4 ,按月下跌 1.98 %。(2024年 1月)
為何更改土地用途
1. 配合經濟發展
香港的經濟不斷轉型,由過去著重農業和工業,轉變成現時的金融業和地產業主導的社會,為了令土地增值,不少地主,甚至政府自己,都會研究向城規會提出申請,將名下農地和工業用地,改劃成商業和住宅用地。
近年比較具話題性的例子有:
2. 增加住宅供應
「地少人多」是香港人對這個城市根深柢固的印象。過去民間多將「住宅供應短缺」與「土地短缺」劃上等號, 認為香港能夠發展的土地皆已「用盡」,要應付人口增長,方法只得一個,就是「填海」。
不過,有關注城市規劃的民間組織指出,本港現時住宅用地只佔全港土地約 7%,當中接近一半更是低密度的「鄉郊居所」,而貨倉和公營房屋的佔比更是相同。
準確一點說,香港絕非「地少」,而是「住宅用地少」,而且未充分用盡地積比,而土地改劃是改變這個現象的手法之一。
對社區影響
透過土地改劃來增加住宅供應,令更多市民置業上車,本應是一件好事。不過,有市民有感此舉會令區內人口暴升,為該區交通和設施造成莫大壓力,影響民生。
這可歸咎於「鄰避效應」(Not In My Back Yard,NIMBY),即指居民不願因公眾利益而犧牲個人生活質素;但也有研究認為,市民對改劃反感,原因是利益分配失衡,質疑城規會沒有充分考慮規劃能夠改善社區,任由發展商透過改建工地、農地、酒店做住宅大廈,在樓價居高不下的市場賺取龐大利潤,後續影響卻由居民承受。
如何申請土地改劃
如要更改土地現時用途,地主須根據條例第 16 條(常作「Section 16」)向城規會提交「規劃許可」申請,以改劃鄉郊地區為例,標準如下:
發展密度分區 | 最高住用地積比率 | 最高地盤發展比率 | 一般層數 | 地點方面的準則 |
---|---|---|---|---|
鄉郊住宅發展密度第1區 | 3.6倍 | – | 12層 | 鄉郊市鎮的商業中心 |
鄉郊住宅發展密度第2區 | 2.1倍 | – | 6層 | 在鄉郊市鎮範圍內商業中心以外的地方,以及其他有中等運載量的交通運輸系統(例如輕便鐵路系統)提供服務的重要鄉郊發展區。 |
鄉郊住宅發展密度第3區 | – | 0.75倍 | 開敞式停車 間上加3層 | 開敞式停車間上加3層鄉郊市鎮外圍的地方或其他鄉郊發展區、或在遠離現有民居但設有足夠基礎設施,以及在景觀或環境方面並無受到很大限制的地點。 |
鄉郊住宅發展密度第4區 | 0.4倍 | – | 3層,包括開敞式停車間在內 | 地點與鄉郊住宅發展密度第3區相同,但發展密度受基礎設施或景觀方面的限制所規限。 |
鄉郊住宅發展密度第5區 | 0.2倍 | – | 開敞式停車間上加兩層 | 開敞式停車間上加兩層取代地區內的臨時構築物,以便改善地區內的環境。 |
鄉村 | 3.0倍 | – | 3層 | 3層在傳統認可鄉村的劃定範圍界線內。 |
任何人士皆可就土地改劃向城規會提交申請,無須是所涉土地的地主。過去就有坪洲居民曾入紙申請將交椅洲附近水域改劃成「海洋功能保留區」,以「奇招」希望阻止政府於該區填海。
一般不複雜的申請個案,由入紙到審批歷時由 2 個月至 6 個月不等。公眾能夠就部分規劃申請網上提出意見,期限一般為會議日期前,詳情可參閱城規會網站。
就申請提出上訴
如不滿意申請結果,可於 2 個月內向「城規會上訴委員會」提出上訴。不過,城規會全員由特首委任,上訴結果扭轉的機會不高,故不少財團會選擇向高等法院提出司法覆核,如上訴得直,申請須發還城規會重審。
棕地爭議
城規會近年備受熱議的工作,可說是「棕地」(或作「棕土」)發展問題。本港棕地多用作物流貨櫃場、露天貯物、工場、停車場、廢料回收等,城規會曾解釋棕地因重置困難,而且涉及重型器械,必須露天運作,難以重新規劃作住宅用途。
然而,有民間土地研究及環保組織發現,縱然近年物流業蓬勃不再,棕地面積卻不跌反升,翻近一倍,而城規會近十多年對棕地改劃的申請亦忽然鬆手,成功率高達九成。
坊間不滿城規會一方面解說收回棕地並非易事,另一方面卻不斷改劃農地為棕地,需要興起公營房屋時,反以填海、起人工島等方式開發土地,向綠化帶「開刀」,並沒有考慮重劃鄉郊,釋放土地資源的可能性。
香港龍頭發展商華懋集團的行政總裁蔡宏興曾指,政策方向上不同意香港無地,因仍有農地、棕地可以改劃用途,假如只因住宅供應不足,而決定填海,似乎出發點未夠深思熟慮。
聯絡城規會
熱線:2231 4810
電郵:tpbpd@pland.gov.hk
地址:香港北角渣華道333 號(北角政府合署15 樓)
無論是棕地發展,抑或改劃土地用途,需要最少上幾年時間,若短期內有置業需要,不妨留意二手市場,即上千居搜尋全港各區優質盤。
常見問題
何謂棕地?
棕地一般泛指位於新界鄉郊的荒廢農地,已不再作農業發展,改為其他用途。
現時本港約有多少棕地?
本港棕地約有 1,300 公頃,約相等於 216 個香港大球場面積。