各行皆蕭條，唯獨地產旺? 過百萬年薪不是夢? 做地產經紀真的可以發達? 是的，地產是多勞多得的行業，每月賺多少錢，視乎你有幾大決心和努力。起跑線前人人平等，入行第一步是先考取地產牌。
想知如何轉行做地產? 入行前有何準備? 揀大行定細行? 揀哪一區? 代理日常工作做甚麼? 如何分佣拆佣? 看完這篇文章便一清二楚。
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立即跳往：申請地產牌照資格 | 地產牌照種類 | 考試報名及費用 | 準備考試 | 入行前準備：大行 V.S. 細行 | 入行前準備：豪宅區 V.S. 大型屋苑 | 入行前準備：掌握地產資訊 | 地產代理日常工作 | 搶客招數 | 如何分佣拆佣?
申請地產牌照資格
雖然做地產經紀入行門檻低，但不是人人可做，地產代理監管局 (地監局)已列明獲取牌照須符合的條件：
年齡
年滿十八歲；
學歷
完成中學五年級或同等程度教育；
考牌成績
申請牌照日期前12 個月內，在資格考試中考獲合格成績；
符合適當人選
主要條件包括：
— 非未獲解除破產的破產人
— 最近5年內沒有與債權人訂立債務重整或償還協議
— 不曾根據《地產代理條例》喪失持有地產代理牌照資格
— 非《精神健康條例》第二條所指的精神紊亂的人或病人
— 不曾因欺詐、舞弊或其他不誠實的行為而被定罪
— 不曾根據《地產代理條例》被定罪及被判處監禁
— 不曾因其他罪行被定罪
地產牌照種類
分為營業員牌照及地產代理牌照兩種。
營業員牌照 (俗稱細牌或S牌)
持有人只可作為持牌地產代理公司的營業員從事地產代理工作，不可獨資或合夥經營地產業務，或成為地產業務董事。
地產代理牌照 (俗稱大牌或E牌)
大牌可再細分為個人牌照及公司牌照，後者不在此詳述。大牌持有人可以是地產代理業務的獨資經營者、合夥人或董事，同時可作為營業員。
好多人問，該考大牌定細牌？這其實沒標準答案，視乎你怎樣規劃你的職業生涯。簡而言之，如果想看看地產行業是否適合自己，建議考細牌；如果長遠目標是晉升管理層，建立自己的銷售團隊，考大牌則是必須的。
銷售海外物業，是否需要考地產牌?
根據 《地產代理(豁免領牌)令》，地產代理如純粹銷售海外物業，不涉本地物業，其營業不受地產代理監管局規管。
但仍需在其所有信件、帳目、收據、單張、 小冊子及其他文件內及在任何廣告中，述明並無處理位於香港任何物業的牌照。
假設你年滿十八歲，具備中五或同等程度學歷，同時符合地監局所規定的適當人選，接下來需要做的是在資格試中考取合格分數。
考試報名及費用
查閱考試時間
登入地監局網站查閱考試時間表，視乎所報考的牌照，查看不同考試場次及日期，通常只顯示近三個月。營業員牌照試提供電腦試或筆試；地產代理牌照試只有筆試。
開始報名
不同資格試有指明如何報名 ( 網上 / 郵遞 / 親身或委托他人交表 )，地監局網站頁面會提供網上報名連結及下載報名表連結。
網上報名
連結轉載到高峰進修學院考試中心 (PEAK) 的網上報名系統，高峰為職業訓練局機構成員之一，負責安排及執行地產資格試。
在報名表上揀選考試地區及語言，同時選擇是否願意在網上查閱考試成績，考試地區選定後不可更改。
記得盡早報名 (額滿即止) 及於報名前細閱報考須知及考生須知。
索取報名表
是否允許郵遞或親身報名，視乎應考模式而定，電腦應考一般只接受網上報名。
可經由考試中心網頁下載；或到地監局辦事處 (香港灣仔皇后大道東183號合和中心48樓01室) 或高峰考試中心辦事處 (香港灣仔活道27號職業訓練局大樓M層) 索取。
費用及付款方式
由2022年1月1日起，營業員牌照 (細牌) 考試費為 $650 ；(大牌)考試費為 $900。
網上報名以信用卡（Visa／萬事達／銀聯）繳付。
郵遞報名以劃線支票或銀行本票（抬頭為「職業訓練局」）繳付。
親身或委托他人代為報名以現金、易辦事，信用卡（Visa／萬事達／銀聯）或Alipay HK／WeChat Pay HK繳付。
確認報名電鄱及准考證附件
完成網上報名及繳付費用後，將收到來自考試中心的確認郵件。如報名獲接納，將於報名後至少兩個工作天（報名當日不計）另收取接納通知郵件，內有准考證附件，須以香港身份證／護照號碼開啟。記得列印准考證，並於考試當日出示。
如親身或委託他人遞交報名表，在成功繳費及接納報名後會即時獲派發收據及准考證。
準備考試
由於沒有指定溫習材料，考生主要從以下幾個途徑備試：
— 監管局網頁資料
— 到書局購買地產資格試天書
— 報讀地產資格試課程
— 先入行後考牌 （部分代理行提供免費考牌課程)
兩種資格試的應考範圍不同，雖然地監局沒有出版任何溫習材料，但其網站上有列出考試內容、範圍、形式、試題數目、時間及合格分數。詳情瀏覽 地產代理考試攻略 一文。
從報考到正式考試日期，通常只有一個多月時間準備，想合格就必須勤加溫習，不要以為單憑常識足以應付，試題中涉及多種法例、執業常規及操守守則，容易混淆。
考試當日須攜帶物品清單：
— 報名時使用的有效身份證明文件正本
— 准考證
— 鉛筆及膠擦
註：試場不准及毋須使用計數機及電子設備。
收取成績單
成績單在考試後十四個工作天可於網上查詢，但只供給已同意在網上公布考試成績的考生，同時會以平郵方式把成績單郵寄給考生。
所顯示的考試成績為 (成績優異／合格／不合格／缺席／取消資格）和試題第一及第二部分的分數。
如考牌合格
須在「成績通知單」發出日後12個月內向監管局申請有關牌照，否則所考獲成績不獲承認作申請牌照之用。
如考牌不合格
未能在考試取得合格分數，可再報考即將舉行的資格試。
入行前準備
假如已順利考獲牌照，恭喜您，意味著離入行賺錢只差一步，這一步要考慮的是去哪一間行、做哪一區，以下分析綜合千居不同代理意見。
大行 V.S. 細行
大行一般指全港最多分行的四大代理行。
細行指四大行以外的代理行，細行可以有分行，但通常集中同一區。
做大行優點：
１．發展商通常只授權大行推售新盤，做大行可「食」盡一手及二手市場
２．大行營運較有規管，信譽較有保證，而且盤源多，較易吸引街客
３．因大行網絡大，有機會與不同區同事甚至細行合作，變相做到跨區生意。
做細行優點：
１．與公司對拆的佣金比例較高
２．細行集中區內二手買賣，通常與業主關係好，熟客多，獲不少轉介生意
３．細行員工較少，學習機會多，更快掌握行內知識及技巧
截至 2023 年 5月底，全港地產持牌人有近 40,963 人，假如身邊朋友做地產，不妨問問他們意見，有沒有好介紹，遇到好「師父」，比決定做大行定細行更重要。
豪宅區 V.S. 大型屋苑
做豪宅區優點：
一宗豪宅買賣上幾千萬，甚至過億，做一宗相等於成交了5至6宗中小型單位，而且豪宅買賣不一定比一般買賣難做，豪宅買家資金充裕，只要是優質盤或具備升值能力便入市。相反，普通買家因預算不夠，需要更多的議價及比較才入市。
做大型屋苑優點：
做大型屋苑客源多，睇樓量及成交量高，可接觸更多業主、潛在買家及租客。今天的租客，日後有機會變成買家，買家日後亦有機會換樓 (買更大更貴的樓)，只要客人對你有信心，有朝一日生客變熟客，熟客又再介紹新客，客底越儲越多，生意不成問題。
不論做大型屋苑還是豪宅區，除了考慮區內屋苑，還要想想你對該區的熟悉程度，以及該區是否遙遠，始終地產工時長，離得太遠，回家很累。
如何率先掌握地產資訊
做地產經紀，要做到「知盤熟價」才夠專業，簡單來說，要掌握區內成交數據及手頭上放盤，所以做地產經紀很重視與業主打好關係，這個可於入行後累積，但入行前也可以好好準備。
例如上千居地產平台搜尋成交數據及實用資訊，加深對地產市場認識，千居全面提供全港各區新盤供應、二手成交、租盤、樓市政策及租買攻略，越早了解越著數。
地產代理日常工作
做地產最重要開單，過程中離不開以下部分：
— 介紹及促銷物業
— 安排梯樓
— 索取或提供有關物業資料
— 磋商買賣或租賃條款
— 草擬、安排及簽訂買賣協議或租賃協議
最基本工作是與買賣雙方保持關係，每間代理行有一個業主資料庫，代理要經常與業主聯繫，持續更新物業狀況，例如價格變動，盡力介紹物業給潛在買家、帶客睇樓等等。
另外還有一手市場，有新盤即將推出時要記熟樓盤資料及價單，預先參觀示範單位，有時發展商會與前線同事開會，講解樓盤賣點及提供一切支援。
搶客招數
另一方面，做地產亦要與時並進，行業競爭大，自然要各出其謀，才可成功搶客：
網上宣傳
業主慣常將一個盤放給多間代理行，遇到相對優質的放盤，須爭分奪秒，經紀可以選擇把靚盤同步放到具人氣的第三方樓盤搜尋網站。例如千居每月瀏覽量 高達350 萬 ，足以令樓盤曝光率倍增，快一步搶客。
拍片介紹
隨著網上睇樓普及，拍片介紹單位或社區配套越來越流行。總之，做地產是為自己做生意，除了要知盤熟價，還要找方法開單。
如何分佣拆佣?
地產經紀收入主要來自佣金，佣金是指買賣雙方經代理促成交易需付予代理的佣金，每宗交易的佣金不一定收取同一百分比，可經由雙方協議決定，但無論如何，買方付給代理的佣金，或賣方付給代理的佣金，都會在合約中清楚列明，讓買方、賣方及代理三方共同知悉。
這筆佣金，還要與受聘代理公司分拆，分拆比例視乎所得佣金而定，各間代理公司的比例不一，佣金金額越多，分拆所得的比例越高。
做一單生意有多少佣金落袋?
一般來說，會以一個月累積賺到的佣金計算該月個人佣金收入，而每宗成交 ( 買賣或租賃，一手或二手) 的分佣比例均不同。
舉例：
假設促成了一宗1000萬的二手成交，買賣雙方同意各付 1% 給代理，即可收到20萬佣金。
假設$20萬佣金的分佣比例是30% (公司70%：代理30%) ，即代理就該宗成交個人收到的佣金有$6萬元。
以上例子主要是營業員的拆佣方式，經理級的拆佣是以整個團隊所賺的佣金計算。
