業主可以利用供樓扣稅的政策，扣減稅務負擔，究竟業主要如何申報才能用盡這筆免稅額呢？有什麼因素會影響你的扣稅額？什麼情況下不能扣稅？交稅可能佔了納稅人一部分的生活支出，所以也不是一件小事，需要慎重計劃。千居準備了所有相關的資訊，與你分享作為業主的減稅心得。
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立即跳往：何謂居所貸款利息扣稅｜影響扣稅額因素｜更改扣稅選項｜加按、轉按可否扣稅｜常見問題
何謂居所貸款利息扣稅
「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，讓業主可以將供樓的利息開支作為扣稅一部分。政府在2017年財政預算案，將原本15個扣稅年度，延長至20個扣稅年度，扣稅上限為每個扣稅年度$100,000元，業主可以自由選擇何時使用扣稅機會，無需連續使用。
申請條件
- 你是住宅的業主，而有關物業的業權以土地註冊處的註冊擁有人為準
- 該住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位，必需在香港境內
- 該住宅在有關課稅年度內是全部或部分用作你的居住地方（如果住宅只是部分作為居住地方，所獲扣減應作適當扣減）
- 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭作為保證
- 貸款者是《稅務條例》訂明的機構：政府/財務機構/註冊的儲蓄互助社/領有牌照的放債人/香港房屋協會/你的僱主/經稅務局局長批准認可的組織
車位
如果業主擁有的車位屬於自用，車位於貸款時與住宅一併購入，而且與物業位於同一範圍內，業主可以同時申索購買車位的貸款利息，也可算作居所貸款利息的一部分。
影響扣稅額因素
由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能扣盡$100,000。
供款年期
要將免稅額用盡，第一個影響的因素便是供款年期要夠長。按揭年期越長，借貸人需要支付的總利息開支就越高，能夠用盡$100,000的機會就越大。就例如以息率2.375厘計算，如果你的供款年期為30年，只要你的貸款額有425萬，你已經可以扣盡10萬元的扣稅額。但是如果以同一金額貸款計算，供款年期越短，總利息開支便越少，可獲扣減的免稅額也越少。
息口高低
另一個影響的因素是息口的水平，有很多業主都希望等到加息周期才申請扣稅。但是按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。所以，除非加息追得上本金的遞減，否則之後每年可申索的利息只會越來越少。
申索時機
綜合以上的因素，其實在供樓的初期使用扣稅，會比較划算，因為初期的本金較大，利息負擔自然更多。假設貸款人的借貸金額為400萬，如果息率為2.5厘，供款年期30年，供款首年的全年利息支出達$98,966元，接近用盡$100,000的扣稅額。但之後剩餘年期越來越少後，每年利息支出遞減，並未能用盡扣稅額。
不過由於業主無需連續用盡20個年度的扣稅額，所以業主亦要考慮其他因素，決定何時申索才是最為划算。例如如果你有入手第二層價錢更高的物業的打算，可以保留剩餘的課稅年度扣稅額，用於新物業的按揭上，就可以更加有效運用所有扣稅額。
更改扣稅選項
相信有這麼多重的考慮因素，對於小業主而言，絕對不是一個容易的決定和計劃。如果你申索之後突然後悔，或者後悔沒有於該課稅年度申索居所貸款利息扣稅，可以在六個課稅年度內向稅局提出更改申請。如果你想取消原本已經申索的扣稅額，就要補交相關款項，如果想追回扣稅，就需要向稅局提交相關文件，所以業主無需擔心做錯申索決定，因為你有機會可以反悔。
加按、轉按可否扣稅？
加按
業主若選擇加按，提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息，並不能用作扣稅計算之中。例如加按前的貸款額為300萬元，加按後為400萬元，計算利息支出時，需要將新的利息支出作75%的扣減，即是無法將新增利息計入扣稅額。
轉按
假設借貸人申請轉按，如果借貸人的貸款額不變，多出的利息支出是可以獲得扣稅的。
總括而言，許多業主都想用盡供樓扣稅的免稅額，但是要用盡這筆免稅額也需要考慮各方因素加上周詳的計劃，對未來的置業目標也要有更清晰的方向。如果業主想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。
常見問題
只有自住物業才可以扣稅？
出租物業的供樓利息也可以得到扣除，業主可以以「物業稅」或「個人入息課稅」來申索扣稅。
入伙前的供款可以申請扣稅嗎？
如果你購入樓花，即使已成功申請按揭，入伙前都不算居住地方，所以供款並不符合扣稅資格。
購入工廈單位向銀行申報為「自住」，可以申請扣稅嗎？
由於物業屬於商業樓宇，所以不可以申請扣稅。
